В конкретных случаях в договорах на застройку некоторые виды страхования всё-таки включаются в число обязательных условий договора, и пренебречь ими застройщик не может. Правда, обязательными в ряде случаев они могут быть как раз для фирмы, а не для застройщика, но и в этих случаях легче застройщику не станет. Стоимость страховых полисов фирма вполне обоснованно может включить в стоимость своих услуг, причём совсем не факт, что эти страховые услуги окажутся самыми дешёвыми из числа в данный момент имеющихся на рынке. Такова реальность. Строго говоря, расходы на страхование нужно заранее, когда ещё только готовится общий финансовый план, учитывать в калькуляции и уже на этом этапе выбирать те страховые полисы, которые дают разумное сочетание качества и цены.
Страхование гражданской ответственности застройщика
Первой необходимой страховкой является Страхование гражданской ответственности застройщика (Bauherren-Haftpflichtversicherung). Обычный Haftpflichtversicherung, который есть у большинства из нас, для застройщика не годится, потому что учитывает только стандартные бытовые риски. Между тем риски, возникающие при строительстве, не относятся к стандартным. Они являются специфическими и требуют специализированного страхового полиса.
При строительстве дома вероятность несчастных случаев на порядок выше, чем в обычной жизни. Любой человек, оказавшийся на стройплощадке, может, в силу того или иного стечения обстоятельств, стать жертвой несчастного случая. Речь идёт не только о рабочих, прорабе, инженере, архитекторе и прочих участниках строительного процесса. Теоретически не исключено случайное проникновение на стройплощадку прохожих, а если точнее – посторонних лиц. Конечно, вряд ли кто-нибудь залезет на стройплощадку из любопытства, но полностью и это исключить нельзя, особенно, когда речь идёт о детях. Но не только дети относятся к тем посторонним, кто может оказаться на стройке. На стройке могут оказаться и стать случайно жертвой несчастного случая родственники и знакомые застройщика, пришедшие туда по его приглашению посмотреть на строительство или чем-то помочь.
Bauherren-Haftpflichtversicherung даёт страховую защиту не только застройщику. Одновременно с ним застрахованы все, кто в момент наступления страхового случая находится на строительной площадке. Им тоже не придётся самостоятельно отвечать за ущерб, нанесённый третьему лицу. Надо учесть и ещё одно обстоятельство. Если стройфирма состоит в профессиональном товариществе (Berufsgenossenschaft), то её рабочие и служащие уже застрахованы от несчастного случая на стройплощадке. В этом случае ваш Bauherren-Haftpflichtversicherung может быть выбран подешевле, ведь часть страховой защиты уже есть и её совершенно ни к чему дублировать ещё одним договором. Другими словами, ваш Bauherren-Haftpflichtversicherung может в этом случае защищать только вас, случайных прохожих и ваших друзей и родственников, а такие договора существенно дешевле тех, кто включает в страховую защиту непосредственных участников строительства.
Страхование от огня
Следующая страховка, которая нужна застройщику – страхование от огня (Brandversicherung oder Feuerversicherung ). На стройплощадке огонь может возникнуть как в силу случайных, так и преднамеренных причин. Намеренный поджог – вещь очень редкая, но вот забытая горящая сигарета, искра от огня или костра, удар молнии могут сделать ситуацию очень опасной. Помимо угрозы для жизни и здоровья людей, огонь может уничтожить значительную часть строительства или даже всё строительство целиком, а также распространиться на соседние участки.
Страхование от огня в большинстве договоров на застройку является обязательным для застройщика. Причина этого проста: кто-то всё равно должен от огня застраховаться, не застройщик, так стройфирма. Огонь – настолько серьёзная угроза, что строить что-либо без этого вида страховой защиты по определению нельзя. Если не будет от огня застрахован застройщик, эти деньги придётся платить стройфирме. Но кому же не захочется переложить платежи на другое лицо? Поэтому стройфирмы и настаивают, чтобы от огня был застрахован именно застройщик, ведь тогда платить страховые взносы будет он, а не фирма.
Застройщик же в свою очередь может попытаться при заключении договора переложить эти расходы на стройфирму, аргументируя это тем, что такой вид страховки должен и так распространяться на все строительные объекты фирмы, ведь на территории этих объектов находится и имущество фирмы в виде механизмов и инструментов, а не только имущество застройщика. В итоге, возможно, удастся разделить и риски, и страховые выплаты. Не всегда это получается, но попробовать всё-таки можно.
Страхование здания
Страхование здания (Gebäudeversicherung ) необходимо не на этапе начала строительства, а на этапе его завершения. Этот вид страхового полиса защищает уже готовый дом от пожара, вандализма и других случаев, которые могут нанести зданию существенный или окончательный ущерб. Предыдущая страховка – страхование от огня – защищала от огня в процессе идущего строительства и распространялась именно на период, когда стройка ещё идет. Но когда дом уже построен и строительство на участке полностью закончено, нужен отдельный страховой полис, во-первых, рассчитанный не на этап строительства, а во-вторых, обладающий более широкой страховой защитой.
Дом будет стоять десятилетия и поэтому Gebäudeversicherung будет нужен всегда, то есть его надо будет постоянно продлевать. Этот факт, кстати, благоприятен для хозяев дома, потому что при продлении можно будет выбрать тот полис, который в данный момент наиболее выгоден и отказаться от предыдущего полиса, если он перестал устраивать.
Страхование домашнего имущества
Страхование домашнего имущества (Hausratversicherung ) защищает не сам дом, а имущество, которое в нём находится. Если дом служит хозяевам основным или единственным местом жительства, страхование домашнего имущества вполне оправданно, ведь тогда это имущество входит в число основных материальных ценностей семьи, наряду с самим домом и сбережениями. Это тем более важно, что вероятность проникновения в отдельно стоящий дом всегда выше, чем в квартиру в многоквартирном доме, где преступник может быть обнаружен многочисленными соседями.
Гарантийное страхование стройки
Гарантийное страхование стройки (Baugarantieversicherung oder Bauleistungsversicherung ) – этот вид страхования не может быть заключён самим застройщиком. Только стройфирма может заключить Baugarantieversicherung. И без этого страхового полиса ни с одной стройфирмой не следует, наверное, заключать договор. Фирма обязана предъявить застройщику Baugarantieversicherung по его первому требованию.
Почему этот страховой полис так важен? Потому что он даёт страховую защиту стройфирме на случай её банкротства (Firmenpleite). Если такого полиса у фирмы нет, и она обанкротится, никто не будет обязан возмещать застройщику ущерб, возникший из-за невыполнения работ и срыва строительного процесса. Если же Baugarantieversicherung у фирмы есть, он говорит об определённой степени её надёжности и даёт застройщику гарантию, что при банкротстве фирмы его убытки будут возмещены страховой компанией.
Дело в том, что страховая компания не будет продавать такой полис «вслепую». Наступление страхового случая по этому договору влечёт за собой очень крупные выплаты со стороны страховщиков, поэтому эксперты страховой компании тщательно проверяют надёжность строительной фирмы: её репутацию, качество работ, кадровый состав и всё остальное. Но если у фирмы есть Baugarantieversicherung, это не только гарантирует то, что её надёжность проверена экспертами. Типовые договора такого типа дают застройщику право оплачивать авансом работу стройфирмы только «согласно продвижению работ». Это очень важный момент.
Дело в том, что такое требование существует не случайно. Если застройщик будет оплачивать фирме работы крупным авансом, возможна ситуация, когда эти деньги истрачены фирмой на другие объекты или другие цели. Baugarantieversicherung ставит барьер на пути такого сценария. Отсутствие крупных авансов снижает финансовый риск в целом и, следовательно, риск банкротства фирмы. Более того, страховая компания может потребовать от строительной фирмы счета её подрядчиков.
Если экспертам страховой компании эти счета покажутся завышенными, они потребуют от строительной фирмы или снижения расходов, или смены подрядчиков. Завышенные расходы или нецелевое расходование средств являются в реальной практике самыми частыми причинами банкротства строительной фирмы. Убытки же в результате банкротства несёт взявшая на себя обязательства страховая компания, поэтому она имеет право вмешиваться в общую финансовую деятельность фирмы перед подписанием страхового договора. Поэтому, если у фирмы нет Baugarantieversicherung, это говорит о многом.
Рисковое страхование жизни
Рисковое страхование жизни (Risiko- Lebensverchigerung ) обязательно для застройщика в том смысле, что этот вид страхового полиса требуют от него кредитные организации, в которых он берёт деньги на строительство. Точнее, банки и строительно-сберегательные кассы требуют от застройщика гораздо более дорогой страховки: капитального страхования жизни (Kapital- Lebensversicherung).
Капитальное страхование жизни не только страхует от несчастного случая, но и приводит к накоплению капитала, откуда и вытекает название этого страхового полиса. Поэтому Kapital- Lebensversicherung так дорог, ведь, чтобы образовался капитал, надо вносить на порядок больше денег, чем при обычном страховании. Но застройщик вправе не согласиться с требованием заключить Kapital- Lebensversicherung и выбрать Risiko- Lebensverchigerung.
Кредитные организации, выдавая застройщику деньги на строительство, хотят вернуть выданные деньги в случае смерти застройщика или наступления его нетрудоспособности. Это желание понятно: в противном случае кредитная система несла бы серьёзные убытки. Убытки же привели бы к удорожанию кредитов и к общей гонке цен в строительстве и связанных с ним секторах экономики. Но для покрытия этих страховых рисков капитальное страхование жизни вовсе не обязательно. Risiko- Lebensverchigerung вполне достаточен.
Рисковое страхование жизни для застройщиков имеет три разновидности. Первая – страхование со страховой суммой, которая остаётся постоянной (Risiko- Lebensverchigerung mit konstanter Versicherungssumme). Взносы при этом варианте остаются одинаковыми на всё время действия страхового полиса. Но с каждым годом долг, естественно, уменьшается, а так как страховая сумма остаётся постоянной, то возникает разница между остатком долга и страховой суммой, которая постепенно начинает этот остаток превышать. Эта разница может послужить одним из источников финансирования.
Вторая разновидность – страхование со страховой суммой, которая убывает в соответствии с убыванием долга по взятым на строительство кредитам (Risiko- Lebensverchigerung mit fallender Versicherungssumme). Чтобы определить, как именно будет убывать страховая сумма, надо сравнить её с планом возврата кредита. Это необходимо сделать перед заключением страхового договора. В принципе этот вариант из всех трёх представленных является оптимальным для тех, кто не ставит перед собой целей дополнительного финансирования.
Третья разновидность – страхование со страховой суммой, которая убывает линеально, то есть равными долями ежегодно (Risiko- Lebensverchigerung mit linear fallender Versicherungssumme). Взносы для возврата долга остаются на всё время этого возврата одинаковыми.
В большинстве западных стран принято страховать девелоперские риски. Но оплачивают страховки сами застройщики, а не покупатели недвижимости. Выпустив соответствующие законы, правительства таких государств позаботились о том, чтобы и застройщики, и их клиенты получили гарантию надежности и не остались у разбитого корыта.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
На протяжении последних десятилетий россияне активно покупают зарубежную недвижимость, и больше половины сделок проходит на первичном рынке. Однако и западный рынок новостроек не лишен рисков. Недострой, банкротства компаний, срывы сроков сдачи домов - и там не редкость. И все же покупатели имеют хороший шанс получить все, что им причитается.
Как объяснил « » Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock , на Западе развита система страхования девелоперских рисков. Причем страхуются не только хронические для России «болезни» в виде незавершенного строительства, банкротства или несоблюдения сроков работ. Есть еще десятки узкоспециализированных опасностей, характерных только для строительных работ. Вот как выглядят наиболее характерные пакеты страхования:
- «все риски подрядчика» (сontractor’s all risk (САR)) или «все риски монтажа» (erеction all risk (ЕАR));
- «страхование неотъемлемых дефектов» - Inherent Defects Insurance (IDI);
- «страхование строительных механизмов и машин» – Contractor’s Plant and Machinery Insurance (CPM);
- «страхование взрыва котлов» - Boiler Explosion (BE) Insurance;
- «страхование поломок машин» - Machinery Breakdown (MB) Insurance;
- «страхование электронного оборудования» - Electronic Equipment (EE);
Страхование ущерба, нанесенного третьим лицам в результате производства, строительных и монтажных работ (Third Party Liability, TPL) - и т.д.
«Покупатель может полностью обезопасить себя от всех непредвиденных угроз, а не только от финансовой несостоятельности или недобросовестности застройщика», - отмечает эксперт.
По данным Екатерины Котляровой, директора по развитию ООО МАН «Кутузофф», страхование девелоперской ответственности особенно развито в Италии, Испании, Латвии, Израиле. Станислав Зингель (Gordon Rock) называет Францию, Великобританию, США, Швейцарию, Австралию. Как рассказала Наталья Алексеева, руководитель департамента «Страны Северной Европы» компании «Страна Плюс» , в Финляндии покупатель заключает договор напрямую с застройщиком, который в свою очередь уже застраховал весь процесс возведения нового жилья. Купив квартиру в на этапе стройки, покупатель получает возможность стать акционером АО, то есть будущего собственного дома. Через два месяца после сдачи дома и введения его в эксплуатацию владелец квартиры получает свою акцию на руки.
«В Италии есть понятие страхового бонда, - говорит Марина Соколова, PR-менеджер эксклюзивного представительства европейских застройщиков, компания Mirabridge . - По сути это государственная страховка, которая гарантирует безопасность вкладов покупателей». Страховой бонд обязателен для строительной компании: государство обязывает застройщика страховать все платежи покупателя. Ежегодно страховка обновляется, опять же за счет строительной компании. Покупатель никакие средства в это не вкладывает. В случае банкротства страховка покроет ущерб.
Во Франции одна из самых развитых систем страхования строительства, уверена Ирина Дюпор, директор французской компании «ИММОКОНЦЕПТ» . В Градостроительном кодексе страны существует специальный раздел, посвященный строительству, взаимоотношениям девелопера, покупателя и страхованию рисков на этапе возведения дома. Прежде чем подписать контракт на покупку любой новостройки, нотариус должен проверить, есть ли у застройщика страховка. Документ выдается страховой компанией, и если вдруг застройщик исчезнет с деньгами клиентов и не достроит объект, то компания самостоятельно наймет строительную компанию и завершит стройку.
«В других странах используется схема с привлечением строительных банков, - говорит Виталий Ус, директор по развитию и инновациям центра страхования ипотечных и розничных банковских рисков ОАО СК «Альянс». - Они предоставляют компании-застройщику кредит на строительство дома после того, как застройщик проведет среди покупателей подписку на приобретение квартир в строящемся доме и возьмет с них авансовые платежи в размере 10-15 % от стоимости жилья, которое они согласны приобрести. Такой подпиской охватывается около 90% будущих квартир».
Страхование обязательное и выборочное
Обязательно ли страхование девелоперских рисков для компании, зависит от национального законодательства той или иной страны. Например, в Италии законодательство обязывает застройщиков при передаче права собственности покупателю предоставлять страхование на случай возникновения серьезных строительных дефектов в течение первых 10 лет эксплуатации объекта. При этом в числе «серьезных строительных дефектов» значится даже кафельная плитка, отставшая от стены. Похожие обязательства есть у застройщиков во Франции и в Финляндии.
В Австралии в обязательном порядке страхуются девелоперские риски при возведении одноэтажных стоимостью свыше 20 тыс. долларов. Однако в случае строительства домов высотой свыше трех этажей и насчитывающих более двух квартир застройщик может избежать обязательной страховки.
В Испании обязательное страхование строительных работ предусмотрено лишь в том случае, если дома возводятся для перепродажи. Страховка не обязательна, если собственник сам приобрел земельный участок и нанял подрядчика для возведения дома.
В Швейцарии страхование девелоперских рисков не обязательно, поэтому желающие обезопасить себя должны изначально убедиться в том, что проекты выбранного застройщика застрахованы от всевозможных рисков.
Западный опыт страхования пока не для России
Западная практика страхования строящегося жилья пока практически не используется в нашей стране. Хотя, возможно, в этом и есть серьезное упущение российского законодательства. Ведь позаимствовав опыт соседей, можно было бы сделать покупку жилья на этапе строительства в России не такой рискованной, как сейчас.
Напоследок задал всем экспертам один вопрос: «Почему западный опыт не приживается у нас?»
Виталий Ус, директор по развитию и инновациям центра страхования ипотечных и розничных банковских рисков СК «Альянс»:
Западный опыт основывается на многолетней истории развития строительного рынка, на его стабильности, на наличии таких институтов, как строительные банки. В России же ситуация иная - застройщиком может быть практически любая компания, имеющая землю под застройку. Отраслевых строительных банков, целенаправленно финансирующих строительные проекты, уже нет, сам строительный бизнес имеет довольно «серый» оттенок, ценообразование на рынке не прозрачно и очень конъюнктурно, нет механизма контроля за деятельностью застройщиков, профильный закон 214-ФЗ создает скорее иллюзию защиты, чем реально ее обеспечивает.
С другой стороны, ограниченность круга страховщиков, принимающих такие риски, обусловлена, во-первых, требованиями к наличию у страховщика опыта страхования кредитных рисков в целом, а также наличия специалистов (андеррайтеров), которые могут проводить оценку именно рисков, связанных с обязательствами застройщиков. Во-вторых, подразумевается общая финансовая устойчивость страховщика и готовность принимать такие крупные риски. И в-третьих, делу мешает непрозрачность строительного рынка, непрозрачность самих застройщиков и присутствие значительной коррупционной составляющей на данном рынке.
Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
К сожалению, несмотря на значительный прогресс законодательства, связанного с реализацией девелоперских проектов, до сих пор в России зачастую не только невозможно просчитать вероятность возникновения риска, но даже - предугадать возможное их количество. К тому же сам перечень наиболее вероятных рисков до сих пор не прописан в соответствующем законодательстве, отчего существенно затрудняется процедура самого страхования. Ощущается также дефицит профессионалов, способных просчитать данные риски.
Кроме этого на Западе иная форма финансирования строительства жилья. Там в большинстве случаев гарантом ведущегося строительства выступает банк, а не застройщик. Соответственно, покупатели жилья вносят свои средства именно в банковское учреждение, а не в строительную фирму. Именно банк выделяет средства, полученные от инвесторов, застройщику и, следовательно, несет за них ответственность. С учетом того, что за границей более прозрачная структура финансовой отчетности и более совершенные законы, банки, финансирующие проекты, имеют множество рычагов влияния на застройщика. В данном контексте страховщики охотно идут на сотрудничество с банками, так как те являются более устойчивыми структурами, чем строительные фирмы.
Екатерина Котлярова, директор по развитию компании МАН «Кутузофф»:
В России недостаточно развита культура продажи недвижимости. Государство не готово брать на себя ответственность за коммерческие строительные компании. При введении обязательного страхования девелоперских рисков пройдут годы, прежде чем сам механизм выплат будет отрегулирован и войдет в норму продаж недвижимости.
Наталья Котова, руководитель проекта «Недвижимость в Германии, Швейцарии, Австрии» департамента «Страны Западной Европы» «Страна Плюс»:
Страховые компании не спешат с развитием данного вида страхования в силу незрелости самого рынка строительства: стандарты строительства размыты; не все застройщики при продаже квартир в новостройках заключают договор долевого участия в соответствии с Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов строительства», который защищает права дольщика, порой применяя другие формы договоров.
Застройщик часто хочет минимизировать свою ответственность в договоре и манипулирует невысокой ценой на строящееся жилье. Приобретая квартиру в новостройке, покупатель также хочет сэкономить и не всегда готов нести дополнительные расходы по страховке в т.ч. и из-за недоверия к страховым компаниям в целом.
Ирина Дюпор, директор французской компании «ИММОКОНЦЕПТ»:
В России нет такого жесткого законодательства, с одной стороны, а с другой – страховая компания должна быть уверена, что застройщик работает в соответствии с ГОСТами. Единственный выход из положения - создание объединенной структуры из банка, девелоперской фирмы и страховой компании, которая сама бы финансировала проект, сама бы строила и сама бы страховала. При этом надо понимать, что во Франции строительство не является прибыльным бизнесом в отличие от России. По признанию одного из наших партнеров, руководителя одной из лучших по качеству строительных компаний, если в конце операции у них чистая прибыль 10%, то они всем составом пьют шампанское. Не думаю, чтобы российский строительный бизнес привлекала такая перспектива.
Шпигунова Ю.А. Страхование ответственности застройщика // Международный журнал социальных и гуманитарных наук. – 2016. – Т. 6. №1. – С. 53-56.
СТРАХОВАНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА
Ю.А. Шпигунова , с тудент
Научный руководитель: Ю.С. Норбекова
Институт сферы обсл уживания и предпринимательства филиал Донского государс т венного технического университета в г . Шахты
(Россия, г . Шахты)
Аннотация. Несмотря на уже принятые меры по совершенствованию законодател ь ного регулирования, в этой области возникают все новые трудности, связанные с нар у шением прав участников строительства. Актуальность вопроса обусловлена и высокой социальной значимостью указанной отрасли строительства. Статья содержит общее описание возникающих при страховании ответственности застройщика, а именно пр и менение материалов ненадлежащего качества в строительных работах, а также пре д лагаемые подходы к их разрешению.
Ключевые слова: страхование, застройщик, капитальное строительство, гаранти й ный срок, разрешение на строительство.
В д анной работе затрагивается вопрос ответственности и причины за качество строительства и страхование ответстве н ности застройщика на территории Росси й ской Ф едерации и других зарубежных странах.
На сегодняшний день застройщики, п ы таясь защитить себя, создают собственные резервные фонды, но объем направляемых в них денежных средств минималь н ый , заказчики неохотно соглашаются с усл о вием увеличения сметы строительства. Для застройщиков значительно эффекти в нее предусмотреть в смете строительства дополнительные затраты на осуществл е ние страхования, что, в свою очередь, п о зволит застраховать весь компле кс стр о и тельных рисков.
Обязательное страхование ответстве н ности застройщиков за неисполнение св о их обязательств по договору участия в д о левом строительстве позволяет в дальне й шем избежать распространенного в н а стоящее время нарушения прав участн и ков долевого строительства. Существе н ным фактом в этом слаженном механизме является независимости страховой комп а нии от самого застройщика. Так, напр и мер, во Франции страхование рисков при строительстве существует с 1979 г. В Ге р мании комплексное страхование от всех рисков обходится в 2% от сметной сто и мости строительства объекта. В Италии такой вид страхов ания является обяз а тельным, так же как и во Франции. Стр а хователями ответственности за неиспо л нение обязательств по договору участия в долевом строительстве будут являться з а стройщики, осуществляющие привлечение денежных средств уч астников долевого строительства.
В Российской Ф едерации, равно как и в иных постсоветских странах, энергетич е ская результативность в жилом секторе вплоть до этих пор пребывает в низком степени. Данное затрагивает не только лишь старых строений, нередко и новые жилые здания считаются неэнергоэффе к тивными . Наравне с невысокими промы ш ленными нормативами, один из факторов этой трудности может являться недост а точно высокое свойство произведенных работ.
Как правило, собственники в России не знают, что они могут сделать при обнар у жении дефектов в своей новой квартире. В процессе строительства может участвовать не одна организация, и не всегда очевидно, кто в действительности несет ответстве н ность за дефекты. Собственникам может казаться, что процедуры взаимодействия с застройщиком с целью устранения дефе к тов слишком сложные и непонятные. П о этому в большинстве случаев они решают делать ремонт самостоятельно или, в сл у чаях незначительных проблем, продолж а ют жить с ними дальше .
В последствии завершения строител ь ства объекта капитального постройки л и цо, осуществляющее построение, должно предоставить застройщику подобного об ъ екта итоги инженерных изысканий, пре д назначенную документацию, акты освид е тельствования трудов, конструкций, уч а стков сетей инженерно-технологического обеспечения предмета капитального строительства, другую документацию, требуемую в целях эксплуатации подобн о го объекта. Бумаги в строительство и вв е дение объекта в использование.
В соответствии со статьями 754 – 755 Гражданского кодекса РФ за качество п о строенного объекта, в том числе за его с о ответствие оговоренным в договоре стро и тельного подряда, материальную ответс т венность несет Генеральный подрядчик. Он же несет ответственность за возмо ж ность эксплуатации построенного объекта в течение гарантийного срока, а также за выявленные в течение этого срока недо с татки объекта (являющиеся результатом допущенных им нарушений. Если уст а новленный гарантийный срок составляет менее 5-ти лет, то Генподрядчик все равно несет ответственность за недостатки об ъ екта, выявленные в течение 5-ти лет с м о мента сдачи объекта.
Гарантийные сроки могут быть разли ч ными в зависимости от вида и результата строительных работ, но в любом случае они определяются законом либо услови я ми договора. При строительном подряде, напротив, в ст. 756 ГК РФ указан макс и мальный пятилетний срок с момента пер е дачи заказчику результата строительных работ, который применяется в том случае, если договором или законом не устано в лено иное (статьи 724, 756 ГК РФ ). Кроме того, за недостатки, обнаруженные в ходе строительства и в процессе эксплуатации объекта несет имущественную ответс т венность и проектировщик (архитектор) (ст. 761 ГК РФ).
Законодательство Российской Федер а ции отчетливо даёт определение ответс т венности за качество строительства и пр а ва потребителей в этой области. Анализ судебных случаев за последние годы пок а зал, что вероятность выиграть судебный процесс и возместить ущерб собственн и ками достаточно высока . Однако , покуп а тели зачастую не знают своих прав, и имеют мало шансов выиграть дело, если документы, подаваемые в суд, оформлены ненадлежащим образом. Даже, если дол ь щик знает о своих правах не принимать квартиру при наличии недостатков, то н е которые дефекты либо сложно, либо н е возможно выявить до подписания акта приемки работ при визуальном осмотре, они проявляются только после прожив а ния в квартире. Повышение осведомле н ности о том, как правильно принимать н о вое жилье, на что нужно обращать вним а ние в первую очередь, где могут быть п о тенциальные проблемы, как обнаружить источники скрытых дефектов, было бы полезным при решении данной проблемы .
Новое условие для застройщика о стр а ховании гражданской ответственности, содержащее в себе обязательство обесп е чивать привлеченные средства дольщиков даст возможность уменьшить угроза для владельцев квартир не приобрести покр ы тие (убытков вреда при повреждении зд а ния. Но, присутствует угроза, то что вн е дрение аналогичного страхования возмо ж но спровоцирует подорожание жилища в 3 – 5%. Отталкиваясь от всего перечисле н ного выше возможно выработать выводы сравнительно продукта а непосредственно самих строй использованных материалов, в целях охраны прав пострадавших в п о крытие (убытков ущерба, причиненного их жизни, самочувствию либо имуществу, окружающей природной среде в следствии применения продукта (выполнения работ, оказания услуг), произведенной (реализ о ванных либо оказанных) с минусами и н и как не надлежащей санитарным общепр и знанным меркам и правилам, а кроме того условиям технических регламентов пре д полагается принять ФЗ «Об обязательном санитарно-эпидемиологическом страхов а нии».
В нем должны устанавливаться прав о вые, экономические и организационные основы обязательного страхования ГО и з готовителей, исполнителей, продавцов (далее – обязательное санитарно-эпидемиологическое страхование). Это становится особенно актуальным в свете ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», который сокращает список лицензируемых видов деятельности почти в два раза и в будущем вводит упроще н ный порядок их получения с одновреме н ным обязательным страхованием ГО. В этой связи государству необходимо пер е смотреть приоритеты в развитии страхов о го бизнеса России и создать соответс т вующую законодательную базу для гарм о ничного экономического стимулирования такого важнейшего социально-значимого вида страхования, как обязательное стр а хование ГО изготовителей, продавцов и исполнителей за качество продукции с учетом особенностей санитарно-эпидемиологических показателей .
Проанализировав результаты пробного внедрения данного вида страхования, можно сделать следующие выводы отн о сительно обязательного страхования гра ж данской ответственности за качество пр о дукции (далее – СГОКП). СГОКП является реальным, оперативным и эффективным механизмом защиты прав потребителя и реализации Закона РФ «О защите прав п о требителей», ФЗ «О техническом регул и ровании», проекта ФЗ «Об обязательном санитарно-эпидемиологическом страхов а нии»; через страховой механизм обеспеч и ваются дополнительные гарантии реализ а ции права потребителя на продукцию, с о ответствующую требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологических норм, национальных стандартов; снижается финансовая нагру з ка на государственный бюджет при ф и нансировании работ по экспертизе качес т ва, стандартизации, метрологии и серт и фикации, надзору за соблюдением треб о ваний стандартов и сертификатов соотве т ствия; экономическими методами страх о вания решаются важнейшие социально-экономические и политические задачи: п о вышение и обеспечение надлежащего к а чества продукции; увеличение валютного резерва страны, повышение ее оборонного потенциала и безопасности; обеспечивае т ся оперативная и эффективная защита н а селения и предприятий от некачественной продукции. Пострадавшие смогут пол у чать своевременную денежную компенс а цию, адекватную материальному и физ и ческому вреду (ущербу) ;п овышается ур о вень занятости населения при реализации программы страхования, так как потреб у ется создание новых рабочих мест (за счет увеличения объема страхования и других инфраструктур в этой области: оценщики, аудиторы, ремонтные службы, эксперты, страховые агенты, страховые брокеры, сюрвейеры, специалисты по созданию и н тернет-технологий и др.); временно св о бодные средства страховщика, аккумул и рованные через страховой механизм в страховых резервах для обеспечения п о тен циальных страховых выплат, могут быть эффективно инвестированы в гос у дарственные долгосрочные социальные программы, что делается во всех цивил и зованных странах с развитой рыночной экономикой.
Библиографический список
1. Страховое дело / П од редакцией профессора Л.И Рейтмана – М.; 1992.
2. Рубина Ю.Б. , Солдаткин В. И. Страховой портфель: у чебное пособие. – М.: Соми н тек , 1999.
3. Фин ансы / П од редакцией Родионовой В.М. – М.: Финансы и статистика,1995.
4. Шинкаренко И.Э. Страхование ответственности / Справочник. – М.: Финансы и ст а тистика, 1999.
5 . Постановление ВС РФ от 27.11.1992 № 4016-1 «О введении в действие закона Ро с сийской Федерации «О страховании» .
6 . «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995), (в ред. от 23.12.2003) .
LIABILITY INSURANCE OF THE BUILDER ABSTRACT
Yu.A . Sigunova , student
Supervisor: Yu.S . Norbekova
Institute of service sector and entrepreneurship branch of Don state technical university in Shakhty
(Russia, Shakhty)
Abstract. Despite the steps already taken to improve the legislative regulation in this area, there are more difficulties associated with naru-tion of the rights of participants of construction. The relevance of the question due to high social importance of this sector of construction. The article contains a General description occurs when the liability insurance of the Builder, namely the use of materials of inadequate quality in construction works, as well as proposed approaches to their solution.
Keywords: insurance, Builder, capital construction, and warranty period, the construction permit .
Поисковые теги: Источник фото:Государство готово к решительным мерам для защиты прав дольщиков. А готовы ли к этому застройщики и страховщики? Об этом на пресс-конференции рассказали сами участники рынка
Ужесточение правил страхования гражданской ответственности застройщиков вызвало серьезный ажиотаж на рынке. Многие строительные компании восприняли нововведения негативно. Некоторые из них даже заговорили об остановке всего строительного комплекса России. Что же на самом деле происходит? Этой теме была посвящена недавняя пресс-конференция в агентстве «Интерфакс» «Мифы об Обществе взаимного страхования застройщиков».
Псевдодоговоры для псевдозащиты
С 1 октября вступили в силу поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве, касающиеся страхования гражданской ответственности застройщика перед дольщиками. В соответствии с этими изменениями установлены новые критерии для страховых организаций: осуществление страховой деятельности в течение не менее пяти лет, наличие собственных средств в размере не менее 1 млрд руб., в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 млн руб. и пр.
Одновременно появились и новые требования Банка России к обеспечению финансовой устойчивости компаний, страхующих ответственность застройщиков. В этой связи Центробанк опубликовал официальный список страховщиков, соответствующих требованиям статьи 15.2 214-го ФЗ и иным нормативным актам. В итоге оказались не обеспечены финансовыми гарантиями около 60% договоров долевого участия (ДДУ).
В каком-то смысле этого и следовало ожидать. Как рассказал зампред Комитета по безопасности и противодействию коррупции Госдумы РФ Александр Хинштейн , еще на стадии рассмотрения законопроекта строители противились его принятию. А теперь со стороны части компаний начался его откровенный саботаж. Они заключают договоры страхования со страховыми фирмами по мизерным тарифам - вплоть до 0,15%. Понятно, что такие страховые возмещения не способны компенсировать потери дольщиков.
Положение со страхованием договоров остается острым. По информации председателя комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства Константина Тимофеева , в столице зарегистрировано 55 тыс. договоров долевого участия. И лишь 9 тыс. ДДУ (или 17% от общего числа) застрахованы.
Но надо учитывать, что некоторые строительные компании заключают псевдодоговоры, например, с условием внесения ежеквартальных взносов. То есть формально они существуют, но никакой защиты дольщикам не предоставляют. Дело дошло до того, что столичные власти направили письма в Росреестр с просьбой не регистрировать подобные документы.
Кризис бьет по дольщикам
Между тем положение с дольщиками ухудшается. Из-за того, что часть компаний по финансовым причинам не могут выполнить свои обязательства, число тех, кто не получит в обозначенные сроки своих квартир, будет расти. За прошедший год число обманутых дольщиков увеличилось на 16 тыс. человек, однако из них обеспечить жильем удалось лишь 3,5 тыс. человек.
За первые 7 месяцев 2015 года количество обманутых дольщиков возросло еще на 17 тыс. человек. Всего же, по имеющимся оценкам, до 10-15% застройщиков, использующих деньги дольщиков, находятся в зоне повышенного риска.
Увеличилось и число застройщиков, работающих по серым схемам. В таких условиях не принимать никаких мер - это значит доводить ситуацию до состояния взрывоопасной. Ко всему прочему она имеет долгосрочные экономические последствия для всего стройкомплекса: люди перестают инвестировать в строительство квартир свои сбережения не только из-за финансовых затруднений, но и вследствие недоверия к застройщикам и опасений, что, вложив свои кровные в жилье, его можно и не дождаться.
Великолепная двадцатка
На сегодня есть два способа защитить права дольщиков: использование банковской гарантии и заключение договоров страхования. По мнению депутата Хинштейна, второй вариант предпочтительней, поэтому он и должен стать основным.
Многие строители сегодня обвиняют страховщиков в том, что они не желают заниматься данным видом страхования. Однако Александр Хинштейн опровергает эти утверждения. По его словам, общение с выбранными страховыми компаниями свидетельствуют о том, что они готовы страховать риски застройщиков в пользу дольщиков.
Другое дело, что некоторые застройщики ранее заключили договоры со страховыми компаниями, которые ЦБ не допустил к работе в данном сегменте. В этом случае строителям придется перезаключать договоры с теми, кто получил допуск на рынок. Понятно, что это требует дополнительных трудозатрат и средств, но без них не обойтись.
В настоящий момент на рынок допущено 19 страховых компаний плюс «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков» (ОВС).
ОВС мифы не нужны
Особая ситуация складывается вокруг ОВС. Часть застройщиков не желают признавать новую организацию, обвиняя ее в том, что она выражает интересы лишь узкой группы столичных монополистов.
Не всем нравится и необходимость платить вступительный взнос в ОВС размере 1 млн руб., что в среднем составляет одну четвертую часть от стоимости квартиры. Но, как справедливо отмечает Александр Хинштейн, если строительная компания не в состоянии заплатить такую сумму, возникает вопрос, что ей в таком случае делать на рынке строительства жилья?
С тем, что ОВС защищает интересы узкой группы строителей, решительно не согласен председатель правления этой организации, глава ГК «Мортон» Александр Ручьев . По его словам, в настоящее время 15% членов ОВС являются строительными компаниями Москвы и Московской области, а 85% членов работают в 34 регионах страны.
На сегодняшний день в ОВС состоит 170 компаний, еще 440 - в процессе принятия решения. Большинство клиентов - это представители малого и среднего бизнеса, которые испытывают сложности в своих взаимоотношениях со страховщиками. В планах ОВС создать 42 представительства по всей России.
Как рассказал Александр Ручьев, понимая сложность экономической ситуации, ОВС мониторит финансовое положение своих членов. Это позволяет устанавливать для каждой компании индивидуальный тариф в зависимости от ее финансовой устойчивости.
В 2016 году ОВС намерено аккумулировать резервный фонд в размере 5 млрд руб. И сегодня организация полностью готова выполнять те задачи, ради которых и была создана, убежден Ручьев.
От санатора до суда
Без усиления гарантийного начала рынок строительства жилья будет испытывать дополнительные сложности. По словам заместителя министра строительства и ЖКХ Олега Бетина , ведомство будет помогать застройщикам. Однако положение сложное: банковская система снижает объемы кредитования отрасли, уменьшаются объемы ипотеки.
Это приводит к тому, что большое число возводимых объектов попадает в критическую зону. А значит, возникает опасность потери средств граждан. Поэтому принимаемые меры очень своевременны. Плохо же то, что мало кто из застройщиков готовился к моменту вступления нового закона в силу. Это и создает определенное напряжение на рынке, полагает чиновник.
Впрочем, государство не намерено ограничиваться принимаемыми мерами. Возможно, вскоре появится санатор рынка долевого строительства. Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию разрабатывает проект формирования перестраховочного пула с участием страховых компаний. Идею АИЖК поддержал Банк России.
Рассматривается вопрос введения уголовной ответственности застройщиков за незаконное привлечение средств граждан в долевое строительство как один из способов его защиты, а также установление требований к капиталу застройщиков.
В отношении последнего прорабатываются разные цифры: для Москвы - 500 млн руб., для Московской области - от 100 до 200 млн руб., для регионов - 50 млн руб.
Эти требования вытолкнут с рынка недобросовестных застройщиков, что позволит его существенно оздоровить.
Владимир ГУРВИЧ
Страхование застройщиков жилья осуществляется с 1 января 2014 года, однако до сих пор оно вызывает массу вопросов как у застройщиков, так и у отделений Росреестра, органов исполнительной власти. В связи с созданием обязательное страхование ответственности застройщиков перед дольщиками планируется отменить. Правительством Российской Федерации подготовлен соответствующий законопроект .
Агентство права «Авис» подготовило ответы на наиболее распространенные вопросы о страховании ответственности застройщиков:
1. В каком случае застройщику необходимо страхование ответственности?
Если он привлекает средства дольщиков по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов. Страхование нужно, если после 1 января 2014 года застройщик заключает первый договор долевого участия в строительстве по конкретному дому. При этом речь идет именно о жилых домах. Если застройщик привлекает средства дольщиков для строительства нежилых помещений (апартаменты и т.п.), то страховать свою ответственность в этом случае не только нет необходимости, но и невозможно о закону. Подробнее об этом в нашем . Хотя в последнее время появляются предложения включить под регулирование закона об участии в долевом строительстве, в т.ч. привлечение средств от дольщиков на строительство апартаментов и других подобных помещений.
2. Какие варианты обеспечения своей ответственности перед дольщиками есть у застройщика?
Закон предусматривает 3 варианта:
1) поручительство банка;
2) членство в обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС) ;
3) страхование в , имеющей лицензию на такое страхование и соответствующей требованиям закона.
3. Кто выбирает способ обеспечения?
Застройщик сам выбирает один из способов обеспечения, указанных в разделе 2, в отношении каждого конкретного многоквартирного дома.
4. Какие требования закон предъявляет к банку?
Чтобы выдавать застройщикам поручительства по обязательствам перед дольщиками, банк должен работать не менее 5 лет, иметь уставный капитал в размере не менее 200 млн рублей и собственный капитал в размере не менее 1 млрд рублей. Этим требованиям соответствуют немногие банки в стране. Как правило, это крупные и консервативные банки.
