Wenn eine Person ihre eigenen Fonds in ein Objekt investiert, das das Einkommen bringt, erwartet er nicht nur, nicht nur Gewinne aus dem investierten Kapital, sondern auch auf seine vollständige Erstattung zu erhalten. Dies kann durch den Weiterverkauf oder durch Empfangen solcher Damen erfolgen, was nicht nur Zinsen bringt, sondern auch allmählich die Investition zurückgibt.

Einführungsinformationen

Wenn der Anleger ein eigenes Kapital in ein bestimmtes Objekt investiert, erwartet sie, dass Entschädigung und Gewinn erhalten werden. Es gibt drei beliebte Wege, um indikative Zeitwerte zu berechnen:

1. Methode der gerechten Kapitalrendite. Benannt zu Ehren des Rings.
2. Die Methode zur Rücksendung des Kapitals mit dem Einkommensraten in der Investition und des Rückerstattungsfonds. Zu Ehren von Invuda benannt.
3. Die Methode des Rücksendekapitals zum risikofreien Zins- und Entschädigungsfonds. Zu Ehren der Hawkold genannt.

Lassen Sie uns buchstäblich ein paar Wörter, die wir beschreiben, was jeder von ihnen ist:

1. Ringmethode. Er schlägt die Entwicklung eines Szenarios für ein solches Verfahren vor: Die Erstattung des Hauptbetrags an investiertem Kapital erfolgt durch gleiche Teile. In diesem Fall unterscheidet sich der Betrag der Zahlungen nicht. Diese Methode legt nahe, dass eine jährliche Verringerung des Cashflow-Werts, der zur Rückzahlung der Schulden verwendet wird. Daher kann es nicht in Fällen verwendet werden, in denen ein ungleichmäßiges Einkommen ist.
2. Invuda-Methode. Die Rendite der Investitionen ist gleich der Grundlage des Erstattungsfonds, der mit demselben Zinssatz wie bei Anlageergebnis berechnet wird. Die Verwendung dieses Ansatzes ist angemessen mit der vollständigen Rückgabe von Investitionen und Erhalt entsprechender Gewinne von ihnen.
3. HUSSY-Methode. Es wird in Fällen verwendet, in denen der Verlust des Teils des investierten Kapitals in der Transaktion wahrscheinlich ist. Das laufende Einkommen in diesem Fall gilt gleichzeitig sowohl als Entschädigung als auch als Gewinn aus Investitionen. Beispielsweise, ähnlich der Relevanz eines Wohngebäudes, das geleast wurde. Daher sollte die Rendite der Investitionen an die Xioscold-Methode auf der Tatsache basieren, dass nicht nur das investierte Kapital zurückgibt, sondern auch von der durchgeführten Manipulation profitieren.

Und nun schauen wir sie näher anschauen.

Ringmethode

Nun betrachten wir in mehr mathematische Aspekte. Um die jährliche Rendite des Kapitals zu erhalten, ist es notwendig, 100% der Kosten des Vermögenswerts auf das verbleibende Lebensdauer der Nutzungsdauer zu teilen. Mit anderen Worten ist der Wert des Asset-Dienstes erforderlich. Die Rückgaberate ist der jährliche Anteil des anfänglichen Kapitals, das in den verzinslichen Vergütungsfonds gilt.

Betrachten Sie ein kleines Beispiel für Investitionen. Angenommen, es gibt eine Investition seit fünf Jahren. Die Rentabilitätsrentabilität beträgt 18% pro Jahr. In diesem Fall beträgt die jährliche geradlinige Bewertungsrate 20%. Dies wird durch inakzeptable Manipulationen erreicht: 100% / 5 \u003d 20%. Der Aktivierungskoeffizient in diesem Fall beträgt in diesem Fall 38%. Für diejenigen, die nicht verstehen, woher diese Zahl stammt: 18% + 20% \u003d 38%.

Methode der Invuda.

Dieser Ansatz wird in Fällen verwendet, in denen beschlossen wird, das Renditekapital zur Rücksendungsrate der Investitionen neu zu reinzeigen. Ein anderer Name für diese Option ist eine Rentenmethode. Hier ist ein kleines Beispiel: Die Investitionszeit beträgt fünf Jahre. Die Investitionserträge beträgt 12%. Der Gründer des Vergütungsfonds (von seiner Reinvestition) beträgt 0,1574097%. Somit beträgt der Koeffizient 0,2774097%.

Xoscold-Methode.

Die Formel dieses Ansatzes wird verwendet, wenn das Gebot für die anfängliche Investition nicht hoch ist. Und die erneuten Investition auf sie sieht sehr unwahrscheinlich aus. Daher wird als Unterstützung bei der mathematischen Berechnung angenommen, dass er eine risikofreie Wette nutzt.

Um herauszufinden, betrachten wir ein kleines Beispiel. Es gibt ein Investmentprojekt, das ein Ertrag von 12% pro Jahr für Investitionen in einem Zeitraum von fünf Jahren bietet. Bestimmte Beträge aufgrund der Rücknahme von Mitteln können ohne Risiko mit einer Geschwindigkeit von 6% erneut eingebettet werden. Die Kapitalrendite mit einem solchen Rückerstattungsfaktor beträgt 0,1773964. Der Koeffizient in diesem Fall beträgt 0,2973964.

Aber wie sieht die Formel aus? Die HOSSOCT-Methode beinhaltet die Verwendung eines etwas komplexeren Ausdrucks. Im Allgemeinen sieht es so aus: R Mütze. \u003d R Damm. Deckel + Δ · R-Normen. Graf.

Das größte Interesse an Berechnungen ist δ. Schließlich ist es genau von diesem Symbol, ob dieser Wert von Vorteil ist oder nicht. Also ist δ Null, wenn der Wert des Bewertungsobjekts nicht geändert wird. Der Pluswert kann nur mit einem Rückgang des Preises sein. Es zeigt den Anteil an, an dem der Fall auftritt. Der Minuswert wird festgelegt, wenn eine Erhöhung des Wertes des Objekts geplant ist. Es zeigt auch einen Anteil an, an dem das Wachstum auftreten wird. Die Rendite der Rendite durch die xiososkelle Methode sollte angemessen berücksichtigt werden, da sonst unzuverlässige Daten erhalten werden, die zu finanziellen Verlusten führen werden.

Über Koeffizienten

Tatsache ist, dass die in Betracht gezogenen Methoden nicht in ihrem eigenen Vakuum existieren. Eine große Rolle in ihrer Verwendung spielt den Kapitalisierungskoeffizienten und die Rückgabe von Investitionen. Der erste wird verwendet, wenn das Risiko und die Anzeige von verschachtelten und erhaltenen Mitteln bewertet wird. Der profitablere Fall wird mehr angeboten. TRUE, SORGUNG MUSS GEMACHT WERDEN. Je höher die Laryrs aufrechterhalten, ist es wahrscheinlich, dass sich die Begleitrisiken vom Status von etwas Ephemal in einer völlig wirklichen Sache bewegen werden.

Es verdient auch den Rendite-Bewertungskoeffizienten. Es wird verwendet, um die Rentabilität oder unrentable Anlage als prozentuale Verhältnis anzuzeigen. Seine Formel sieht aus wie: (Einkommensverluste) / Investitionsbetrag * 100%.

Welche Schwierigkeiten können auftreten?

Mit der ganzen scheinbaren äußeren Einfachheit kann es bestimmte Treffer geben. Zum Beispiel sind die Verkaufspreise undurchsichtige Informationen. Daher kann es Unterschiede zwischen den Nennwerten und den tatsächlichen Ergebnissen geben. Es ist am besten, mathematische Modelle auf einem nachhaltigen Markt anzuwenden. Was interessant ist, sind Abweichungen beim Fahren in beide Richtungen gewährleistet. Zum Beispiel wird der Kapitalisierungskoeffizient zum Beispiel mit dem Marktwachstum verringert. Natürlich ist es unmöglich zu sagen, dass die Verbesserung der Parameter eine schlechte Abweichung ist. Es führt jedoch dazu, dass das verwendete mathematische Modell angepasst werden muss.

Separat ist es wert, den Einsatz von geliehenen Geldern zu erwähnen. Immerhin kümmert es sich nicht immer ausschließlich ausschließlich durch unsere eigenen Finanzen. In diesem Fall ist es notwendig, das Konzept des reinen Betriebsertrags in einem Zeitraum zu verwenden, und der Preis der Umkehrung wird nicht berechnet. Wenn geliehene Mittel verwendet wurden, ist es besser, auf die Methode der verwandten Investition zu achten.

Spezifität zu berücksichtigen

Und nun reden wir mehr über angewandte Aspekte. Sie müssen immer die Hauptfragen berechnen. Wenn die Antwort nicht gilt, dann ist dieser Grund, über die Machbarkeit der Handlungen der Handlungen nachzudenken.

Wird der Cashflow eines Anlageprojekts zum Beispiel die in der Lage sein, die Anbauteile auszugleichen und Gewinn bringen? Betrachten Sie eine sehr einfache Option. Eine Person betrifft Geld an die Bank und eröffnet eine Kaution. Nach Ablauf des Vertrags ist es möglich, den Kapitalbetrag und das Zinsen zu erhalten. Natürlich, wenn die Bank nicht bankrott wird. In diesem Fall können Sie jedoch auf die Erhaltung des Hauptbetrags zählen, wenn sie das von der Gesetzgebung festgelegte Maximum nicht überschreitet. Daher ist es notwendig, sich nur um die Zuverlässigkeit der Bankeninstitution und des vorgeschlagenen Zinssatzes zu kümmern. Wenn jedoch die Cashflows des Anlageprojekts auf den Kauf von Immobilien abzielen, ist es erforderlich, sicherzustellen, dass Investitionen kompensiert werden. Das heißt, der Erhalt der Anzahlung von 10% ist für diesen Fall eindeutig nicht genug, wenn das Projekt zehn Jahre geplant ist. Zehn Prozent des Gewinns ist nur möglich, wenn das Einkommen der Investition 20% beträgt. Wenn weniger die Zahlungsperiode zunimmt. Und das wird das Projekt weniger attraktiv machen. Und so reicht zwanzig Prozent für die Hälfte, um die Anlage erstatten zu können, und die restlichen 10% betrachten ihr verdiente Einkommen.

Fazit

Die Methoden von Hawkold, Ring und Invuda werden also berücksichtigt. Und mit ihnen und wird bewertet, wie die Entschädigung für Anlagekapital berechnet wird. Mit mathematischen Berechnungen können Sie herausfinden, wie viel es notwendig ist, auf die Zeit zu warten, um Kapital und Gewinn zu erstatten, was seine endgültige Größe sein wird. Es sollte jedoch berücksichtigt werden, dass bei der Lösung von echten Problemen alles etwas komplizierter sein wird, als in dem Artikel in Betracht gezogen wurde. Die mathematische Formel kann unter der Buchhaltung bestimmter Punkte modifiziert werden, um die Wahrscheinlichkeit von finanziellen Verlusten zu minimieren.

Die Kapitalisierungsmethode des Einkommens basiert auf der direkten Umwandlung des reinen operationellen Einkommens (Chod) im Preis, indem er es auf den Kapitalisierungskoeffizienten teilen.

Der Kapitalisierungskoeffizient ist eine Wette, die verwendet wurde, um den Einkommensfluss auf einen einzelnen Betrag der Kosten zu bringen. 9. DNAKO ist unserer Meinung nach ein Verständnis der mathematischen Essenz dieses Indikators. Aus wirtschaftlicher Sicht spiegelt der Kapitalkoeffizient die Rentabilität des Anlegers wider.

Die Kapitalisierungsmethode des Einkommens wird angewendet, wenn:

Einkommensströme - stabile positive Werte;

Die Umsatzströme steigen im stabilen, mäßigen Tempo.

Diese Methode sollte nicht verwendet werden, wenn:

Einkommensströme sind instabil;

Das Objekt der Immobilien ist in einem Zustand der unfertigen Konstruktion oder einer erheblichen Rekonstruktion des Objekts erforderlich;

Es gibt keine Informationen über echte Vertriebsgeschäfte und Miete von Immobilien, Betriebskosten und sonstigen Informationen, was es schwierig macht, die Berechnung der Nettoeinkommens- und Kapitalisierungsraten zu berechnen.

Die grundlegende Berechnungsformel hat das folgende Formular:

Die Hauptstufen des Bewertungsverfahrens durch die Kapitalisierungsmethode:

1) Ermittlung des erwarteten jährlichen (oder durchschnittlichen Jahreseinkommens) als Einkommen, das vom Objekt der Immobilien erzeugt wird, wenn es besser ist als die besten Verwendung;

2) Berechnung der Aktivierungsraten;

3) Bestimmen des Werts der Immobilie von Immobilien, die auf einem rein operativen Einkommens- und Kapitalisierungskoeffizienten basiert, indem das Chod auf den Kapitalisierungskoeffizienten teilt.

Lassen Sie uns auf jeder der obigen Schritte wohnen.

ICH. Berechnung des erwarteten Nettoergebnisses.

Der Immobilienbeurteiler arbeitet mit den folgenden Ebenen von Duho, ja 10:

PVD (potenzielles Bruttoeinkommen);

DVD (gültiges Bruttoeinkommen);

Chod (reines Betriebsergebnis);

DP (Bareinnahmen) nach Zinszahlungen für Gutschriften. Mögliches Bruttoeinkommen (PVD)- Einkommen, das kann

erhalten Sie von Immobilien, mit 100% seiner Verwendung, ohne alle Verluste und Kosten zu berücksichtigen. PVD hängt vom Bereich des geschätzten Objekts und dem Planungsraten ab und wird von der Formel berechnet:

Der Mietvertrag ist die Hauptinformationsquelle für Immobilieneinnahmen. Miete ist die Erbringung von Mieter (Mieter) Eigentum für zeitweilige Besitzgebühr und Nutzung. Das Recht auf Lease-Eigentum gehört dem Eigentümer dieser Immobilie. Vermieter können Personen, die gesetzlich oder dem Eigentümer genehmigt werden, um Eigentum genehmigt werden. Eine der wichtigsten normativen Dokumente Regulierende Mietbeziehungen ist der Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation (CH. 34).

Der Beurteiler dabei basiert auf den folgenden Bestimmungen des Mietvertrags:

Im Rahmen des Leasingvertrags wird das Gebäude oder das Erstellen eines Leasers gleichzeitig mit der Übertragung von Eigentumsrechten und der Verwendung solcher Immobilien auf das Recht auf das Recht, den Teil des von dieser Eigenschaft besetzten Grundstücks zu nutzen und für den Einsatz erforderlich zu sein, Auch wenn das Landgut, auf dem sich geleastete Gebäude oder Strukturen befinden, an eine andere Person verkauft werden;

Wenn der Mietdauer im Vertrag nicht ermittelt wird, gilt der Mietvertrag als unbegrenzt abgeschlossen;

Die Übertragung von Immobilien zur Miete ist kein Grund, um die Rechte Dritter auf dieses Eigentum zu schlagen oder zu stornieren. Beim Abschluss eines Leasingvertrags muss der Vermieter den Mieter über alle Rechte Dritter auf der gemieteten Eigentum verhindern (Knechtschaft, das Recht der Verpfändung usw.). Andernfalls hat der Mieter das Recht, die Miete oder Beendigung des Vertrags und der Beschädigung zu verlangen.

Das Mietvertrag eines Gebäudes oder einer Einrichtung:

Lügen in einem Zeitraum von mindestens einem Jahr schriftlich, unterliegt sie der staatlichen Registrierung und wird vom Moment der solchen Registrierung abgeschlossen angesehen;

Sorgt für den von den Parteien vereinbarten Zustand und die Größe der Miete, ohne die der Mietvertrag als nicht verbunden angesehen wird;

Wenn der Mieter auf Kosten seiner eigenen Fonds und mit dem Abkommen des Vermieters der Verbesserung des gemieteten Eigentums, der NEOTE, ohne Schaden des Eigentums, herrscht, hat er das Recht nach der Kündigung des Vertrags zur Erstattung dieser Verbesserungen, es sei denn, ansonsten vom Leasingvertrag bereitgestellt. Die Kosten für untrennbare Verbesserungen des vom Mieters erzeugten Vermietung des Mieters ohne Zustimmung des Vermieters werden nicht erstattet.

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Der Mieter hat das Recht, mit der Zustimmung des Vermieters, das gemietete Eigentum in der Untervermietung zu übergeben, ein mietendes Eigentum zur freien Nutzung bereitzustellen, und sie als Beitrag zum autorisierten Kapital einleiten.

Der Wert des Mietpreises hängt in der Regel vom Standort des Objekts, seiner körperlichen Erkrankung, der Verfügbarkeit von Kommunikation, Mietdauer usw. ab.

Mietpreise sind:

Vertraglicher (definierter Mietvertrag);

Markt (typisch für dieses Marktsegment in dieser Region).

Marktverleih.repräsentiert eine Wette, die im Markt ähnliche Immobilienobjekte vorherrschend ist, d. H. Es ist der höchstwahrscheinlichste Mietwert, für den der typische Vermieter einverstanden ist, den Pass zustimmen würde, und ein typischer Mieter stimme zu, diese Immobilie zu vermieten, was ein hypothetischer Deal ist. Der Marktmietpreis wird zur Beurteilung des vollständigen Eigentumsrechts verwendet, wenn der Eigentümer selbst im Wesentlichen den Eigentümer selbst gezeigt hat, und verwendet den Besitzer selbst (was der Umsatzfluss wäre, wenn das Eigentum vermietet wird). Die Vertragsmiete wird verwendet, um die partiellen Eigentumsrechte des Vermieters zu bewerten. In diesem Fall ist der Gutachter ratsam, die Mietverträge hinsichtlich ihrer Schlussfolgerung zu analysieren. Alle Leasingverhältnisse sind in drei große Gruppen unterteilt:

Mit einem festen Mietpreis (in der Wirtschaftsstabilität verwendet);

Mit einem variablen Mietpreis (die Überarbeitung der Mietpreise während der Vertragsdauer wird in der Regel in der Inflationsbedingungen durchgeführt);

Mit einem Prozentsatz (wenn ein vom Mieter eingegangener Erträge des Mieters infolge der Nutzung von Mietverhältnissen infolge der Nutzung von Mietmöglichkeiten) hinzugefügt wird.

Umsatzkapitalisierungsmethode.es ist ratsam, zu verwenden, wenn ein Vertrag mit einem festen Mietraten abgeschlossen ist, in anderen Fällen ist die Methode der diskontierten Cashflows korrekt.

Gültiges Bruttoeinkommen (DVD)– Dies ist ein potentielles Widerrufserwartung, der weniger abzugsfähige Verluste aus unternutzten Gebieten und mit Vermietungsgebühren mit dem Hinzufügen anderer Umsätze aus dem normalen Marktnutzung der Immobilie:

DVD \u003d PVD - Verluste + P Rohingy Einkommen. (4.3)

Normalerweise werden diese Verluste in Bezug auf ein Prozentsatz in Bezug auf ein potenzielles Bruttoeinkommen ausgedrückt. Verluste werden mit der von einem typischen Kontrollniveau in diesem Markt festgelegten Geschwindigkeit berechnet, d. H. Die Basis ist der Marktindikator. Dies ist jedoch nur möglich unter dem Vorhandensein einer signifikanten Informationsbasis für vergleichbare Objekte. In Abwesenheit eines solchen Gutachters analysiert zunächst die retrospektive und aktuelle Informationen auf dem geschätzten Objekt, d. H. Bestehende Mietverträge in Bezug auf Aktion, die Häufigkeit ihrer Schlussfolgerung, der Zeitraum der Zeiträume zwischen dem Ende der Aktion eines Mietvertrags und der Schlussfolgerung des Folgenden (der Zeitraum, in dem die Einheiten des Immobilienobjekts frei sind) und Auf dieser Basis erwartet nicht-Nutzungskoeffizient (Bis ND) Immobilienobjekt:

wo

D p - der Anteil der Einheiten der Immobilie, für die die Verträge während des Jahres erneuert werden;

T c - die durchschnittliche Periode, in der die Einheit der Anlagen frei ist;

N A ist die Anzahl der Mietperioden im Jahr.

Die Bestimmung des Kurzgebrauchskoeffizienten erfolgt auf der Grundlage einer retrospektiven und aktuellen Information, daher muss der erhaltene Koeffizient daher für die Berechnung der angeblichen DVD abgerufen werden, wobei die mögliche Belastung des Raums in der Zukunft berücksichtigt werden muss, das hängt von den folgenden Faktoren ab:

Allgemeine wirtschaftliche Situation;

Aussichten für die Entwicklung der Region;

Stufen des Immobilienmarktzyklus;

Das Verhältnis von Nachfragen und Vorschläge zum geschätzten regionalen Segment des Immobilienmarktes.

Das Boot-Ratio hängt von verschiedenen Arten von Immobilien ab (Hotels, Geschäfte, Wohngebäuden usw.). Bei der operativen Immobilienobjekte ist es wünschenswert, einen hohen Lastkoeffizienten aufrechtzuerhalten, da ein erheblicher Teil der Betriebsringe konstant und unabhängig vom Belastungsniveau ist.

Der Beurteiler leistet einen Änderungsantrag für Verluste beim Sammeln von Zahlungen, analysiert Ruve retrospektive Informationen über ein bestimmtes Objekt mit nach der Vorhersage dieser Dynamik in die Zukunft (abhängig von den Aussichten für die Entwicklung eines bestimmten Segments des Immobilienmarktes in der Region) :

Der Beurteilte, der auf retrospektive und aktuelle Informationen angewiesen ist, kann der Beurteilungskoeffizient den Betriebskoeffizienten und Verluste beim Sammeln von Mietwagenzügen berechnen, gefolgt von Anpassungen zur Vorhersage des gültigen Bruttoeinkommens:

wohin der NDP - der Kurz- und Verlustkoeffizient beim Sammeln von Mietwagenzügen;

P a - Verlust beim Sammeln von Mieten;

Nd - Verluste aus untergeordneten Bereichen;

PVD - potenzielles Bruttoeinkommen.

Neben den Verlusten aus der Unterhaltung und mit der Erhebung von Mietplänen ist es notwendig, andere Umsätze zu berücksichtigen, die mit der normalen Nutzung dieser Eigenschaft für Servicezwecke gebunden werden können, insbesondere die Mieter (zum Beispiel Erträge Von der Vermietung von Parkplätzen, des Lagers usw.) und nicht in der Mietgebühr enthalten.

Sauberes Betriebsergebnis (Chod) - gültiges Bruttoeinkommen über den Nachteil der betrieblichen Aufwendungen (oder) für das Jahr (mit Ausnahme von Abführabzüge):

Chod \u003d dvd - op. (4.7)

Betriebskosten sind die erforderlichen Kosten, um das normale Funktionieren des Immobilienobjekts und der Wiedergabe des gültigen Bruttoeinkommens zu gewährleisten.

Betriebskosten akzeptiert an:

Bedingt;

Zertifiziert oder betriebsbereit;

Kosten für Ersatz oder Reserven.

Zellresistente Aufwendungen umfassen den Betrag, dessen Höhe nicht auf dem Grad der operativen Arbeitsbelastung der Anlage und der angebotenen Dienstleistung ausgerichtet ist:

Vermögenssteuer;

Versicherungsprämien (Immobilienversicherungen);

Gehalt des Servicepersonals (wenn sie fixiert ist, unabhängig von der Belastung des Gebäudes) plus Steuern darauf.

Die erfahrenen Kosten beinhalten die Kosten, deren Größe von dem Grad der operativen Arbeitsbelastung der Anlage und der angebotenen Dienstleistung abhängt:

Dienstprogramme;

Auf der Wartung des Territoriums;

Auf aktuelle Reparaturarbeiten;

Gehaltsmitarbeiter;

Lohnsteuer;

Sicherheitskosten;

Verwaltungskosten (in der Regel erfolgt in der Regel zur Bestimmung der Höhe der Aufwendungen für das Management in Prozent des gültigen Ventileinkommens) usw.

Aufwendungen, die nicht bei der Bewertung der Steuerzwecke berücksichtigt werden:

Wirtschafts- und Steuerabschreibungen, die in den Berechnungen des Einkommensansatzes als Erstattung betrachtet wird, und gilt als Teil der Aktivierungsrate und nicht dem operativen Rennen;

Kreditwartung ist die Finanzierungskosten und keine Betriebskosten, d. H. Die Finanzierung sollte keinen Einfluss auf die Kosten für Immobilien haben (in der Beurteilung wird davon ausgegangen, dass es angenommen wird, typische Mittel für diese Art von Nicht-Bewegungsfähigkeit zu sein, und der Einfluss der nichtypischen Finanzierung sollte ausgeschlossen werden);

Die Einkommensteuer ist auch kein operativer Verbrauch (dies ist eine persönliche Einkommensteuer, die von den Faktoren abhängen kann (Form des Eigentums, der Zusammensetzung der Immobilienrechte, des Steuerstatus des Eigentümers), nicht mit der geschätzten Immobilie);

Zusätzliche Kapitalstrukturen steigern in der Regel Erträge, Gesamtkosten oder Verlängerung des wirtschaftlichen Lebens. Die mit ihnen verbundenen Kosten können nicht in Betrieb genommen werden.

Der unternehmerische Ausgabenbesitzer der Immobilie, die nicht zu einer Erhöhung des von Immobilien erhaltenen Erträgen führen, beziehen sich auch nicht auf den Betrieb.

Die Kosten der Substitution umfassen die Kosten des periodischen Ersatzes hoher Verbesserung (Dachdecker, Bodenbelag, Sanitärgeräte, elektrische Maschinen). Es wird davon ausgegangen, dass das Geld auf dem Konto reserviert ist (obwohl der größte Teil der Immobilie von Immobilien dies nicht wirklich tun). Die Ersatzreserve wird vom Beurteiler berechnet, wobei die Kosten für die Ausgabenvermögen, die Dauer ihres nützlichen Dienstes berücksichtigt werden! Zinsen, die an den auf dem Konto gesammelten Fonds aufgelaufen sind. Wenn Sie das Reserve für die Substitution nicht berücksichtigen, wird das Netto-Betriebsergebnis überschätzt.

In Fällen, in denen die Immobilien mit den Anziehen von Übungen erworben wird, verwendet der Gutachter ein solches Einkommensniveau wie Bareinnahmen vor Steuern.

Bareinnahmen vor Steuern entsprechen dem reinen Betriebsjahreseinkommen abzüglich der jährlichen Kosten für die Diensteverschuldung, d. H. Spiegeln die Bareinnahmen wider, die der Eigentümer nicht beweglich ist, jährlich von seiner Operation.

Berechnung des Kapitalisierungskoeffizienten.

Der Kapitalisierungskoeffizient ist die Rate, die verwendet wird, um den Einkommensfluss auf einen einzigen Wert des Wertes des Werts der.11oo dako zu ergreifen, der unserer Meinung nach ein Verständnis der mathematischen Essenz dieses Indikators vermittelt. Aus wirtschaftlicher Sicht spiegelt der Kapitalkoeffizient die Rentabilität des Anlegers wider.

Es gibt verschiedene Methoden zur Bestimmung des Kapitalisierungskoeffizienten:

Unter Berücksichtigung der Erstattung der Kapitalkosten (mit Anpassung der Änderung des Wertes des Assets);

Methode des Marktpresstens;

Die Methode der verwandten Investition oder der Technik der Anlagegruppe.

Theoretisch muss der Kapitalisierungskoeffizient für das laufende Einkommen die folgenden Faktoren direkt oder indirekt berücksichtigen:

Entschädigung für risikofreie, flüssige Investitionen;

Entschädigung für das Risiko;

Entschädigung für niedrige Liquidität;

Entschädigung für Anlageverwaltung;

Änderung der vorhergesagten Erhöhung oder Reduzierung der Kosten des Vermögenswerts.

Bestimmung des Kapitalisierungskoeffizienten unter Berücksichtigung der Erstattung der Kapitalkosten.

Kapitalisierungskoeffizient besteht aus zwei Teilen:

1) Einkommensraten auf Kapital (Investitionsrendite), die Entschädigung ist, die dem Anleger für die Nutzung von Bargeld gezahlt werden sollten, berücksichtigt das Risiko und andere Faktoren, die mit einem bestimmten Gegenstand von Immobilien verbunden sind;

2) Kapitalrendite-Vorschriften, d. H. Rückzahlung der Summe der Anfangsinvestitionen. Darüber hinaus wird dieses Element des Kapitalisierungskoeffizienten nur auf den verwitterten Teil der Vermögenswerte angewendet.

Δ - Reduzieren der Kosten für Immobilien (trägt ein Teil der Vermögenswerte).

Kapitaleinkommen ( R dam cap)am häufigsten durch die Methode der kumulativen Konstruktion:

Risikofreie Einkommensrate + Prämie für das Investitionsrisiko in Immobilien + Prämien für die niedrige Liquidität der Immobilien + Premium für Investmentmanagement.

Die risikofreie Rentabilitätsrate - der Zinssatz in hochliquiden Vermögenswerten, d. H. Dies ist eine Wette, die die tatsächlichen Marktchancen widerspiegelt, um Bargeld und Einzelpersonen ohne Risiko einer Erstattung zu investieren.

Die risikofreie Wette wird als basisch verwendet, auf den die Rest (zuvor aufgelistete) Komponenten hinterlegt sind - Änderungen verschiedener Arten von Risiken, die mit den Funktionen der geschätzten Immobilien verbunden sind.

Anforderungen an die risikofreie Rate:

- Rentabilität auf den meisten liquiden Mittel, für die der Charakter eine relativ niedrige Rentabilitätsrate ist, jedoch mit einer Garantie der Kapitalrendite;

- Verfügbar für den Anleger als alternativer Ausführungsform.

Um die risikofreie Wette zu ermitteln, können Sie sowohl wachsende als auch westliche Figuren für risikofreie Operationen genießen. Die risikofreie Wette auf die westliche Methodik ist die Rentabilitätsrentabilität für langfristige (20 Jahre) Staatsanleihen auf dem Weltmarkt (USA, Deutschland, Japan usw.). Bei der Verwendung dieser risikofreien Wette ist es notwendig, eine Prämie für das Investitionsrisiko in Russland (Landrisiko) hinzuzufügen. Diese Berechnung der risikoholfreien Rate wurde in modernen Bewertungspraktiken angenommen, verstößt jedoch gegen den Grundsatz der Zugänglichkeit von Anlegern an hochliquiden Vermögenswerte, da russische Unternehmen nicht ernsthaft als Alternative in Betracht ziehen können, um Kapital in langfristigen Staatsanleihen des globalen Marktes zu investieren . Diese risikofreie Rate wurde in unserem Land in den ersten Bühnen der Bildung der Bewertung aktiv eingesetzt, da dieser Zeitraum durch nicht kritische Replikation westlicher Erfahrung gekennzeichnet war, ohne russische Besonderheiten zu berücksichtigen. Jetzt nun die Rendite auf Overz, VEB dauert öfter als risikofreie Wette.

Berechnen Sie in der Regel die Rating-Agenturen, die Änderungen in der Regel berechnen. Diese Informationen sind jedoch nicht immer verfügbar, um KAM zu schätzen. In diesem Fall kann der EXAMEATOR-Experte unabhängig voneinander das Länderrisiko für Russland auf den entwickelten Systemen bestimmen, aber der Subjektivismus in den Berechnungen steigt deutlich an.

Bei der Bewertung ist es notwendig zu berücksichtigen, dass die nominalen und realen risikofreien Raten sowohl Rubel als auch Währung sein können. Bei der Neuberechnung der nominalen Wette in echtem und im Gegenteil ist es eine Machbarkeit der Verwendung der Formel des amerikanischen Ökonoms und der Mathematik I. Fisher, der von ihm in den 30er Jahren des 20. Jahrhunderts abgeleitet ist:

wobei R n der Nominalsatz ist;

R r ist eine echte Wette;

J Inflationsindex (jährliche Inflationsrate).

Es ist wichtig zu beachten, dass der Kapitalisierungskoeffizient und seine Komponenten in nominalen Begriffen und in echten Einkommensströmen in echten Begriffen berechnet werden müssen.

Berechnung der Prämien für Risiken:

niedrige Liquidität . Bei der Berechnung dieser Komponente wird die Unmöglichkeit einer sofortigen Rendite der in die Immobilie investierten Investitionen berücksichtigt, und es kann auf der Inflation auf der typischen Expositionszeit von z. B. gemessenen Objekten auf dem Markt akzeptiert werden.

dumping auf Investitionsrisiko in Immobilien . In diesem Fall wird die Möglichkeit des versehentlichen Verlusts des Verbraucherwerts des Objekts berücksichtigt, und die Zulage kann in der Höhe der Versicherungsabzüge in Versicherungsgesellschaften der höchsten Zuverlässigkeitskategorie erlassen werden.

investitionsmanagement . Je mehr Risikombad und komplexe Investitionen das zuständigere Management, das sie benötigen. Unterstützung für das Investment-Management Es ist ratsam, den Ertrags- und Verlustfaktor bei der Sammlung von Mietwagenzügen berücksichtigt.

Der Kapitalisierungskoeffizient umfasst eine Einkommensrate für die Investitions- und Kapitalrendite. Wenn der an der Nicht-Bewegungsfähigkeit befindliche Kapitalbetrag unverändert bleibt und während des Weiterverkaufs zurückgegeben wird, müssen Sie die Erstattungsrate nicht berechnen.

Wenn eine Änderung bei den Kosten eines Vermögenswerts vorhergesagt wird, muss es in der Kapitalquote, der Rückgabe des Hauptkapitalbetrags, berücksichtigt werden müssen. Die Ratingrate des Kapitalbetrags zeigt den jährlichen Wert der Erstattung von in der Immobilie investierenden Mittel, falls dies aus irgendeinem Grund der Verlust dieser Fonds (ganz oder teilweise) während des Grundstücks vorhergesagt wird. Für wen, das Tor der ersten Investition, wird ein Teil des Nettoeinkommens in den Erstattungsfonds für die Rekapitalisierung verschoben.

Es gibt drei Möglichkeiten, die Kapitalrendituren zu berechnen

(R Normen der Zeit):

geradlinige Rückgabe des Kapitals (Ring-Methode);

Die Rückgabe des Kapitals zur Rückerstattung und der Einkommensrate ist weder investition (Invud-Methode), es wird manchmal als Rentenverfahren bezeichnet;

Rückgabe des Kapitals zur Rückerstattung und der risikofreien Zinssätze (Xioscold-Methode).

(Ringmethode); (Invuda-Methode); (Hussy-Methode).

Ringmethode.

Diese Methode ist ratsam, zu verwenden, wenn erwartet wird, dass die Erstattung des Hauptbetrags mit gleichen Teilen durchgeführt wird. Die jährliche Kapitalrendite wird berechnet, indem die 100% igen Kosten des Vermögenswerts für die verbleibende Lebensdauer der Nutzungsdauer, d. H. Dies ist der Wert, der umgekehrte Zeitdienst des Assets. Rendite-Rate Jahresanteil des anfänglichen Kapitals, der in einem verzinslichen Vergütungsfonds installiert ist:

wo n verbleibendes wirtschaftliches Leben in Jahren; R Doh Cap gibt Investitionen zurück,%.

Beispiel.Investitionsbedingungen:

Zeitraum von 5 Jahren;

R DOH-Kappe Rendite der Investition von 18%;

Δ 100%.

Entscheidung.Ringmethode. Die jährliche geradlinige Kapitalrendite wird 20% betragen, da in 5 Jahren 100% des Vermögenswerts abgeschrieben werden (100: 5 \u003d 20). In diesem Fall beträgt der Kapitalisierungskoeffizient 38% (18% + 20% \u003d 38%).

Methode der Invuda.

es wird verwendet, wenn der Betrag der Renditen von Wanderkapital mit der Rendite der Investitionsrendite durchgeführt wird. In diesem Fall ist die Norm des Tors als integraler Bestandteil des Kapitalisierungskoeffizienten dem Faktor des Entschädigungsfonds mit demselben Zinssatz als Investition

Beispiel.Investitionsbedingungen:

Zeitraum von 5 Jahren;

Erträge auf Investitionen 12%.

Δ 100%.

Entscheidung.Die Kapitalquote wird als der Betrag der Renditeraten der Investitionsraten von 0,12 und dem Faktor des Erstattungsfonds (für 12%, 5 Jahre) 0,1574097 berechnet. Kapitalverhältnis ist 0,2774097

HUSSY-Methode.

Wird in Fällen verwendet, in denen die anfängliche Investitionseinkommensrate etwas hoch ist, was bei gleicher Rate unwahrscheinlich ist. Für die reinvestierten Kreaties von PR ist es ein Einkommen der risikoholfreien Rate

Beispiel.Das Anlageprojekt sorgt für das jährliche Investitionseinkommen (Kapital) für 5 Jahre. Beträge zur Rücksendung von Investitionen können ohne Risiko mit einer Rate von 6% reinvestiert werden.

Entscheidung.Wenn die Kapitalrenditedrehzahl 0,1773964 beträgt, bei der ein Rückerstattungsfaktor für 6% über 5 Jahre ist, beträgt der Kapitalisierungskoeffizient 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Die Kapitalisierungsquote beinhaltet eine Einkommensrate für Investitions- und Kapitalrendite berücksichtigung des Anteils des verwitterten Teils des Vermögens . Wenn der in Immobilien investierte Kapital unverändert bleibt und während ihres Weiterverkaufs zurückgegeben wird, ist der Anteil des Tragenswertes der Vermögenswerte 0. Wenn ein Rückgang des Wertes des Anwesenobjekts bekannt ist, dann werden wir a etablieren Rückerstattungsfonds für die Erstattung des Traganteils an Vermögenswerten. Wenn der Anleger, wenn der Anleger in Immobilieninvestor investiert, der Anleger auf die Tatsache zählt, dass der Preis in Zukunft zunehmen wird, ist es notwendig, in der Aktivierungsrate in der Kapitalisierungsrate zu berücksichtigen, wenn die Investitionskosten gehört werden.

Reduzierung der Kosten für Immobilien (Δ) was passieren wird p. jahre berücksichtigt das Kapitalquote des anschließenden Weiterverkaufs des Immobilienobjekts.

RKAP \u003d R DAM CAP + Δ · R Norma Verv, (4.17)

Δ \u003d 0, wenn sich der Wert des Bewertungsobjekts nicht ändert,

Δ \u003d + Freigabe, an der ein Rückgang des Wertes des Bewertungsobjekts geplant ist, wenn der Wert des Bewertungsobjekts abnimmt

Δ \u003d - der Anteil, an dem eine Erhöhung des Wertes des Bewertungsobjekts geplant ist, wenn die Kosten des Bewertungsobjekts zunehmen wird.

Beispiel.Der Verkauf von Immobilienobjekten in 5 Jahren für 50% seines ursprünglichen Preiss wird vorhergesagt. Die Investitionseinkommensrate beträgt 12%.

Entscheidung.Nach Angaben der Ringmethode beträgt die Rendite der Kapitalrendite 20% (100%: 5 Jahre) 1/2 \u003d 10%. RKAP \u003d 0,1 (Kapitalrendite) + 0,12 (Investitionsrate) \u003d 0,22 (22%).

Nach Angaben der Invudmethode wird die Renditeratenrate durch Multiplizieren des Faktors des Vergütungsfonds für den Prozentsatz des anfänglichen Immobilienpreises ermittelt.

50% Verlust von 0,1574097 \u003d 0,07887.

RKAP \u003d 0.07887 (Kapitalrendite) + 0,12 (Anlageerträge) \u003d 0,19887 (19,87%).

Beispiel.Die erforderliche Kapitaleinkommensrate beträgt 12%. Es geht vor, dass der Anstieg der Preise nach 5 Jahren 40% betragen wird.

Entscheidung.Im Falle der Erhöhung der Kosten für Investmentfonds gewährleistet die Umsatzerlöse aus dem Verkauf nicht nur die Rückkehr des gesamten femininen Kapitals, sondern bringt auch einen Teil des Ertrags, der erforderlich ist, um eine Investitionsrate von 12% zu erhalten. Daher sollte der Kapitalisierungskoeffizient reduziert werden, wobei das erwartete Wachstum von KA Fünftel berücksichtigt wird. Berechnen Sie das ausstehende Einkommen: 0,4 0,1574 (Faktor der WHO-Stiftung für 5 Jahre bei 12%) \u003d 0.063. Aus der Rendite der Kapitalrendite in Kapital wird eingeschobener Erträge eingereicht und somit der Kapitalisierungskoeffizient ermittelt.


Berechnung der Kapitalisierungskoeffizientenmethode

Basierend auf den Marktdaten zu den Verkaufspreisen und den Zentren vergleichbarer Immobilienobjekte ist es möglich, CEFFI Ceat-Kapital zu berechnen:

wo der chod i das reine Betriebsergebnis der ersten Objektanalysen ist; CI - Verkaufspreis der i-te Objektanalyse.

Diese Methode berücksichtigt separat nicht die Rückgabe des Kapital- und Investitionseinkommens (Tabelle 4.1).

Mit all der externen Benutzerfreundlichkeit bezieht sich diese Methode zur Berechnung der Welle bestimmter Schwierigkeiten - Informationen zu CHIV und den Verkaufspreisen beziehen sich auf die Kategorie der opaken Informationen.

Berechnung des Kapitalisierungskoeffizienten durch die zugehörige Methodevanition.

Wenn das Immobilienobjekt mit einem eigenen und geliehenen Kapital erworben wird, muss die Kapitalquote den Anforderungen der Rentabilität auf beiden Teilen der Investition erfüllen. Der Wert des koeffizienten Koeffizienten wird durch das Verfahren der verwandten Investition oder der Technik der Anlagegruppe bestimmt. Der Kapitalisierungskoeffizient für geliehene KA wurde als Hypothekenkonstante genannt und berechnet

R m \u003d bis zu / k

wo r m die Hypothek konstant ist;

Vor - jährliche Schuldenservicezahlungen;

K ist die Summe des Hypothekendarlehens.

Das Kapitalverhältnis für das Eigenkapital wird von der Formel berechnet:

Der Gist definiert als gewichteter Durchschnitt:

R \u003d m r m + (1 - m) r e (4.21)

wo M der Hypothek-Koeffizient der Schulden ist.

Beispiel.Eigenkapitalanteil von 30%; Der Zinssatz auf dem Darlehen beträgt 12%; Das Darlehen wird 25 Jahre bereitgestellt; Die Einkommensquote des eigenen Kapitals beträgt 5%, dann entspricht die Gesamtkapitalisierungsrate von:

a) Dauerdarlehen von Hypotheken, das 25 Jahre unter 12% pro Jahr, 0,127500, bereitgestellt wird;

b) Die Gesamtkapitalisierungsrate wird durch die Formel 4.21 berechnet: R \u003d 0,7 * 0,127500 + 0,3 * 0,05 \u003d 0,08925 + 0,015 \u003d 0,10425 (10,42%).

Somit ist die Besonderheiten der Kapitalisierungsmethode des Einkommens wie folgt:

Der aktuelle Wert übersetzt das Chod in einem Zeitraum;

Der Preis der Umkehrung wird nicht berechnet;

Die Kapitalquote wird für Immobilien in drei Methoden berechnet:

■ Methode der Marktfreigabe;

■ Durch Bestimmung des Kapitalisierungskoeffizienten unter Berücksichtigung der Erstattung der Kapitalkosten;

■ Verwandte Investitionen.

Vorteile der Einkommenskapitalisierungsmethodees ist, dass dieses Verfahren die Marktkonjunktur direkt widerspiegelt, da in der Regel aus der Sicht des Verhältnisses von Erträgen und Wert in der Regel eine große Anzahl von Immobilientransaktionen sowie der Berechnung analysiert wird Ein aktiviertes Erträgen, ein hypothetischer Einkommensbericht, ist zusammengestellt, das Hauptprinzip der Konstruktion, das die Annahme des Marktniveaus der Immobilienausbeutung ist.

Nachteile der Kapitalisierungsmethode des Einkommensbestehen das

Seine Verwendung ist schwierig, wenn es keine Informationen über Markttransaktionen gibt;

Eine Gruppe von Methoden, die durch einen gemeinsamen Laufzeit vereint ist: "Direktkapitalisierungsmethode", in der traditionellen Version, wird in der traditionellen Version in Immobilienbewertungsberichten häufig verwendet. In Berichten ist es jedoch äußerst selten, dass die Annahmen und Einschränkungen der Anwendbarkeit der verwendeten Modelle sind. Und das ist verständlich. Wenn Sie die Bedingungen (Annahmen) angeben, in denen diese Methode angewendet werden kann, wird jedoch klar, dass die eigentliche Situation mit kommerziellen und Wohnimmobilien nicht diesen Annahmen entspricht. Die Probleme der legitimen Verwendung dieser Methoden werden in der theoretischen Literatur zur Immobilienbewertung (Mribovsky, Ozerov, Mikhailets usw.) diskutiert. Es sollte besonders bemerkt werden, in dem diese Probleme von den häufigsten Positionen betrachtet werden. Da die Analyse der Real Estate Assessment-Berichte jedoch zeigt, bleiben die theoretischen Studien in diesem Bereich jedoch von den meisten Praktizierenden-Gutachtern unbemerkt. Daher scheint es nützlich, vom Standpunkt des Praktizierenden Gutachters zum Problem zurückzukehren. Dieser Artikel hat einen Versuch, typische Situationen zu standardisieren, die häufig in der Beurteilung von Immobilien in den Bedingungen einer instabilen Wirtschaft, die für diesen Zeitraum in Russland charakteristisch sind, in Russland charakteristisch sind, um Pakete von Annahmen (Annahmen) zu formulieren, die mit diesen Situationen verknüpft sind, und erweitern den Praktikumkreis Situationen, in denen die Formeln der direkten Kapitalisierungsmethode korrekt verwendet werden können. Der Fokus liegt auf Modellen, die den Preisanstieg für Immobilienobjekte und das Wachstum der Mietpreise berücksichtigen. Es ist unmöglich, nicht zu bemerken, dass die Tatsache nicht bemerkt wird, dass in den letzten 5 Jahren selbst "alternde" Objekte im Preis mit einem Tempo wachsen, das die Inflation im Wesentlichen überschreiten. Für die Vollständigkeit der Präsentation des unter Berücksichtigung des Problems werden hier individuelle Bestimmungen der angegebenen Werke teilweise wiederholt.

Entsprechend der Methode der direkten Kapitalisierung (siehe beispielsweise) der Kapitalisierungskoeffizient (R) Auf die Sachbewertungsaufgabe angewendet, gibt es einen bestimmten Koeffizienten, mit dem Sie das reine Betriebsergebnis übersetzen können (D)im nächsten Jahr im aktuellen Wert erwartet (PV) Immobilienobjekt mit Formel:
PV \u003d D / R (1)
In diesem Fall besteht der Kapitalisierungskoeffizient aus zwei Elementen:

• Investitionseinnahmen
• Rendite der Investitionsrate (Kapitalerstattungsrate).

Die Investitionseinkommensrate wird von der Marktertransportigkeit von risikoholischen und liquiden Instrumenten und einer Prämie für Risiken bestimmt, die mit der Unsicherheit der Ertragseinnahme in der Zukunft und der unzureichenden Liquidität der geschätzten Immobilien verbunden sind. Die Kapitalisierungsrate wird durch den Wert des jährlichen Kapitalverlusts während der erwarteten Zeitraum des Immobilienverbrauchs, der Art der Änderung des Nettoergebnisses und der Methode der Reinvestition des Ertrags, der den Erhalt des Ertrags erhielt, bestimmt. Die Literatur beschreibt drei Modelle der Kapitalrendite:

• Gerade (Ringmodell)
• Vom Kompensationsfonds (Xuskold-Modell)
• Annuität (Modell Invuda)

In der Praxis wurde das Modell von Gordon in der Praxis verteilt, und auch das Anschließen des jährlichen Marktwerteinkommens, der hauptsächlich zur Abschätzung der Umkehrkosten verwendet wird. Im Ringmodell wird davon ausgegangen, dass der Umsatzfluss jährlich sink wird. Eine solche Annahme in den Bedingungen der ständig wachsenden Mietraten sieht sehr zweifelhaft aus. Daher wird ein solches Modell praktisch nicht angewendet. Die Hawkold-Methode fand auch nicht den weit verbreiteten Einsatz in der Immobilienbewertung, da er zur Situation gehört, wenn das von der Miete seit Jahren, der seit Jahren erhaltene Geld ansammelt, auf der Kaution oder in anderen risikofreien und entsprechend kleinen Einkommenswerkzeugen kumuliert wird, was nicht ist typisch für die effektive Eigentümerstrategie. Eine Analyse der von uns überprüften Berichte und in den Ressourcen der Internetberichte überprüft, dass das Invoud-Modell die größte Verteilung erhielt, die anscheinend die Realitäten des modernen Marktes widerspiegelt.

Die ursprünglich genannten Modelle und die entsprechenden Formeln wurden aus allgemeinen Erwägungen erhalten, die nicht direkt mit der Methode der Abzinsung von Cashflows zusammenhängen. Aber wie es in der Geschichte der Entwicklung der angelegten Anweisungen geschah, wurden die richtigen Vermutungen in der folgenden Bestätigung vom Standpunkt der allgemeinen Theorie gefunden. In diesem Fall ist das gleiche passiert. Die Formeln der direkten Kapitalisierung war möglich, strikt mathematisch zu erwerben, basierend auf der klassischen Methode der Abzinsung von Cashflows, die vom geschätzten Asset erzeugt werden. Dies ermöglichte nicht nur ordnungsgerechter, den Bereich ihrer Anwendung herzustellen, sondern auch auf einer breiten Klasse von realen Situationen auszudehnen. Wir können in vielen Publikationen eine bestimmte Technik solcher Transformationen kennenlernen (siehe zum Beispiel). Die folgenden Modelle umfassen verschiedene Situationen, einschließlich Situationen, in denen Immobilieneinrichtungen ihre Kosten nicht vollständig verlieren und nur einen Teil der ersten Investition erstatten. Diese Formeln berücksichtigen auch die Erwartungen der Mietpreise für den vorhergesagten Zeitraum und den erwarteten Anstieg der Immobilienpreise. Daher sind sie für ein breiteres Sortiment an praktischen Situationen akzeptabel, das einem Gutachter von Immobilien in seiner praktischen Arbeit konfrontiert ist. Da alle Formeln erhalten werden, basierend auf dem traditionellen Cashflow-Rabattmodell für höchste allgemeine Modellsituationen, sind sie mit den Ergebnissen der Bewertung basierend auf der Cashflow-Diskontierungsmethode einverstanden.
Natürlich sollten Sie die vorgeschlagene Liste der typischen Situationen nicht in Betracht ziehen. Das wirkliche Leben ist immer reicher und diverse Modelle.

Typische Situation 1. (traditionelles Invuda-Modell)

Das traditionelles Invud-Modell bezieht sich auf die Situation, wenn die gesamte Restlebensdauer des Objekts als Prognosedauer fungiert, die mit dem vollständigen Verlust des Werts des geschätzten Objekts endet. Wir formulieren die Hauptannahmen, in denen dieses Modell gültig ist:

• Erwartete Lebensdauer des Objekts n. Jahre.
• Während des gesamten Betriebszeitraums (Prognosezeitraum) bringt das Objekt mit behindertes Einkommengleich D..
• Am Ende des Lebens (Prognosezeitraum) verliert das Objekt vollständig seinen Wert, d. H. Der zukünftige Wert Fvn \u003d 0..

In Übereinstimmung mit der Abzinsungsmethode wird der aktuelle Wert mit formulierten Annahmen durch den folgenden Ausdruck bestimmt
(2)
Es ist einfach zu zeigen (siehe beispielsweise), dass der Ausdruck für den aktuellen Wert dargestellt werden kann als:
,

Mit einer komplexen Prozentfunktion K6 (R, N)Charakterisierung eines Beitrags zur Abschreibung des Geräts, wird die Formel für den aktuellen Wert das Formular annehmen:

Bedenkt, dass

wo K3 (r, n) - Faktor für den Entschädigungsfonds gleich
(3)

wir erhalten eine traditionelle Formel für den Kapitalisierungskoeffizienten:
(4)
das in allen Büchern angegeben ist, als Grundformel der Aktivierungsmethode mit der Erstattung des Kapitals auf dem Invud-Modell.

Gründung der Erstattungsgrundlage K3 (r, n) charakterisiert den Betrag der Zahlungen, die beim Reifern mit der Ausbeute R ansammeln wird für den Zeitraum n. Jahre der Menge gleich einem. Dieses Element in der Formel (4) spiegelt die Notwendigkeit der Erstattung des Kapitals wider, die beim Erwerb und Verlust für die erwartete Lebensdauer ausgegeben wird.

Diese Formeln werden jetzt in der Immobilienbewertung weit verbreitet verwendet. Wenn Sie jedoch Annahmen in Betracht ziehen, die ihm zugrunde liegen, sollte es jedoch mit größerer Vorsicht auf ihre Verwendung gebracht werden.

In der Tat wachsen seit langem Mietraten stetig, und es gibt keinen Grund, anzunehmen, dass dieses Wachstum in der erwarteten Perspektive völlig aufhören wird. Es scheint auch eine sehr zweifelhafte Annahme zu sein, dass nach Ablauf des Regulierungslebens die Kosten für Immobilien gleich Null werden. Wenn das Landgut der Grundstück des Eigentümers, auch nach der vollständigen Zerstörung des Eigentums, ist der Eigentümer, der der Eigentümer von einiger Kapital in Höhe des Wertes des Grundstücks des Grundstücks und eines Teils der Elemente der Gebäude befindet. Daher ist die obigen Annahmen nicht immer möglich.

Trotzdem können solche Situationen beim Auswerten von Sonderimmobilien auftreten. Zum Beispiel wächst der Umsatz aus dem Betrieb von Gas-Pipeline-Systemen, die der Bevölkerung dienen, nicht (in echten Preisen, ohne Inflation), und die Kosten dieser Strukturen fallen, wenn sie älter werden, und nach ihrem Lebensablauf wird Null. Eine solche Situation tritt auch auf, wenn Sie Immobilienobjekte beziehen, die sich auf die Stromversorgung der Bevölkerung und anderer sozialer Bedeutung befinden.

Typische Situation 1a.

Diese Situation behält alle Anzeichen der 1. typischen Situation mit einer zusätzlichen Annahme bei: Die erwartete Lebensdauer des Objekts ist sehr groß (fast unbegrenzt).

Daher wird der zurückzutende Betrag bis zu einer unendlichen Anzahl von Jahren gestreckt, und der Kapitalisierungskoeffizient, wie aus der Formel ersichtlich ist (3), (4) r:
R \u003d r (5)

In Bezug auf die Anwendbarkeit dieser Formel sollte es auch auf die Anmerkungen der ersten Situation zurückzuführen sein.

Typische Situation 2.

Die Berechnung erfolgt für einen begrenzten Horizont der Prognose, in dem das Immobilienobjekt sowie der Markt eine Stabilität (Standortarität) zeigen, mit der Sie folgende Annahmen erstellen können:

In diesem Fall wird die Berechnung des aktuellen Wertes des Cashflows reduziert, um eine einfache lineare Gleichung bezüglich zu lösen PV:

Nach offensichtlichen Transformationen erhalten wir eine minimierte Formel zur Berechnung der Stromkosten.

Von hier:
Oder, was zum Standardformular führt, erhalten wir:
(6)

Die resultierende Formel ist zusammen mit seinem Ausgang in verschiedenen Publikationen (z. B. siehe) angegeben. Es wird jedoch selten durch praktizierende Beurteiler verwendet. Wie oben erwähnt, ist in den meisten Fällen die Formel (4) . Nach Angaben des Autors verliert die Annahme, von welchem \u200b\u200bTeil der Kosten das Objekt von Immobilien für 5 Jahre, natürlicher, natürlicher, als die Annahme, wie viele Jahre das Anwesen der Unterkunft den Wert vollständig verlieren wird. Und es ist absolut zweifelhaft, die Restperiode des Betriebs, basierend auf der Regulierungszeit, zu berechnen, wie dies in der Regel bei der Bewertung auf der Grundlage der traditionellen Invud-Formel erfolgt (4) . Dies gibt Grund, zu behaupten, dass diese Version des Kapitalisierungskoeffizienten in einigen Fällen gerechtfertigt ist als der traditionelle (4) .

Einschränkungen bleiben jedoch bei der Verwendung dieser Formel, die mit den Berechtigungen über die Konstanz von Einkommen und das Fehlen eines Wachstums in Immobilien verbunden sind. Solche Annahmen sehen für den derzeitigen Stand des Immobilienmarktes nicht sehr real aus, außer in Fällen, die auftreten, wie bereits erwähnt, bei der Auswertung von besonderen Immobilien.

Typische Situation 2a.

Diese Situation behält alle Anzeichen der 2. typischen Situation mit der Raffinesse allein:

Während der Prognosezeit wird ein spürbarer Verlust des Immobilienobjekts nicht erwartet, oder deren Abnahme wird durch die entsprechende Preissteigerung kompensiert. In diesem Fall können wir davon ausgehen, dass die Kosten der Immobilie bis zum Ende der Prognosezeit unverändert bleiben (FVN \u003d PV)Wenn daher ein Objekt über n-jährige ein Objekt weiterverwertet wird, werden die anfänglichen Investitionen vollständig zurückgegeben. Mit dieser Annahme ist die Notwendigkeit, die ausgegebenen Fonds zurückzugeben, und das Kapitalverhältnis, wie aus der Formel ersichtlich ist (6) entspricht der Rentabilitätsrate:
R \u003d r.

Typische Situation 3.

Diese Situation spiegelt die Effekte wider, die mit dem Wachstum des Marktwerts der Immobilie im Zusammenhang mit der Gesamtsteigerung der Immobilien auf dem Markt und dem gleichzeitigen Wertverlust aufgrund des Verschleißes des Objekts verbunden sind. Wir formulieren die Hauptannahmen, die beim Ableiten der berechneten Formel angenommen wurden.

Mit diesen Annahmen wird die Gleichung zur Berechnung des aktuellen Werts des Immobilienobjekts das Formular annehmen:
(7)

Nach den beschriebenen Transformationen wie dem oben beschriebenen kann der Aktivierungskoeffizient als geschrieben werden
(8)

Hier ist der folgende Umstand zu beachten. Die direkte Verwendung eines solchen Modells ist sehr begrenzt. Tatsache ist, dass die Konstanz des Einkommens, die sich mit der gleichzeitigen Erhöhung der Immobilienpreise anmieten, nicht für den Markt charakteristisch ist. Daher sollte die Verwendung dieses Modells sorgfältig geachtet werden. Es ist leicht zu sehen, dass der resultierende Ausdruck in bestimmten Fällen in bekannte Formeln für den direkten Kapitalisierungskoeffizienten einläuft. Berücksichtigen Sie private Fälle:

1. Es gibt kein Wachstum in Immobilien, Teilbekleidung wird vorausgesagt:

Formel fällt mit zusammen (6)

2. Es gibt kein Wachstum in Immobilien, der volle Verschleiß wird vorhergesagt.

Formel fällt mit zusammen (4)

Das Wachstum von Immobilien wird vorhergesagt, es wird davon ausgegangen, dass für den Prognosezeitraum der Wertverlust aufgrund des Verschleißs unbedeutend ist:

4. Es gibt kein Wachstum in Immobilien, der Verschleiß für den Prognosezeitraum ist unbedeutend (Kostenreduzierung kann vernachlässigt werden). In diesem Fall:

Typische Situation 4

Diese typische Situation bezieht sich auf den Fall, wenn Mietraten mit einem Tempo wachsen g., und die Kosten des Immobilienobjekts bis zum Ende des Prognosezeitraums sind Null. Mit einer solchen Situation ist ein Beurteiler gesichter, wenn ein geschätztes Objekt eine bestimmte Struktur ist, die sich auf einem Landgraphen befindet, der für kurze Zeit erhalten wurde (z. B. 5 Jahre). In diesem Fall ist die Miete zusammen mit dem Markt gewachsen, aber nach einem festen Zeitraum soll die Struktur abgerissen werden, und daher können die Kosten der Umkehrung einer solchen Eigenschaft gleich Null betrachtet werden. Wir formulieren die wichtigsten Annahmen, die die unter Berücksichtigung der berücksichtigten Situation erfüllen, die bei der Schlussfolgerung der berechneten Formel erlassen werden.

(9)

Nach einfachen Transformationen erhalten wir eine einfache Formel für die laufenden Kosten, gemäß welcher direkter Kapitalisierungskoeffizient dargestellt werden kann als:
(10)

Es ist leicht zu zeigen, dass diese Formel mit der Einführung zusätzlicher Annahmen in bekannte Formeln einläuft. Insbesondere wenn g \u003d 0. (Es gibt kein Wachstum in Zahlungen), Formel (10) Tritt in die Formel ein (4) Für eine typische Situation 1 .

Typische Situation 5.

Es wird davon ausgegangen, dass Mietraten mit einem konstanten Tempo wachsen g.. Mit demselben Tempo wächst die Kosten des Immobilienobjekts. Gleichzeitig wird ein spürbarer Verschleiß für den Prognosezeitraum nicht erwartet.

Die Situation ist ganz natürlich. In den Zeiträumen des schnellen Anstiegs der Immobilienpreise für kurze Zeitraum der Auswirkungen der Kosten der Kosten aufgrund des Alterns kann man vernachlässigen.

Wir formulieren die wichtigsten Annahmen, die die unter Berücksichtigung der berücksichtigten Situation erfüllen, die bei der Schlussfolgerung der berechneten Formeln erlassen werden.

• Prognosezeitraum - n. Jahre. Während des gesamten Prognosezeitraums wächst die Miete, und dementsprechend bringt das Objekt ein Netto-Betriebsergebnis, das jährlich mit einem Tempo erhöht wird g..
• Jährliche Zahlungen, die durch den Betriebsteuereinkommen gebildet werden, kommen am Ende jedes Jahres.
• Ein Teil des periodischen Ertrags, der die Rendite der Kapitalrendite darstellt, wird mit der Einkommensrate investiert.
• Am Ende der Prognosezeit verliert das Objekt nicht seine anfänglichen Kosten (Wertverlust aufgrund des Verschleißs für den Prognosezeitraum kann vernachlässigt werden).
• Im Prozess des gesamten Prognosezeitraums auf dem Immobilienmarkt ist der Preisanstieg mit einer Jahresrate g.. Daher wird bis zum Ende der Prognosezeit der Preis des Immobilienmarktes in wachsen (1 + g) ^ n Zeit. Dementsprechend wird das gleiche Wachstum für das geschätzte Objekt erwartet.

Mit diesen Annahmen kann die Gleichung zur Berechnung des aktuellen Wertes der Eigenschaft in dem Formular aufgezeichnet werden:
(11)
Nach offensichtlichen Transformationen erhalten wir eine bekannte Gordon-Formel:

Dementsprechend nimmt der Kapitalisierungskoeffizient das Formular an:
(12)

Im Wesentlichen ist die Nutzung der Gordon-Formel als eine grundlegende Formel der direkten Kapitalisierung möglich, wenn es möglich ist, wirklich zu erwarten, dass das Mietwachstum seit langem wesentlich bedeutender ist als sein Rückgang aufgrund des Verschleißes des Gebäudes. Eine solche Annahme in einigen Fällen erscheint ausreichend vernünftig. In der Tat hat es in den letzten Jahren einen stetigen Anstieg der Mietpreise und den Preisen für Immobilieneinrichtungen, die den Wert aufgrund körperlicher Abnutzung erheblich überholen. Infolgedessen, zum Beispiel, das Amt, gekauft vor drei Jahren, hat heute noch höhere Kosten als beim Kauf, trotz seiner natürlichen Alterung. In dieser Situation ist es nicht notwendig, über die Kapitalerstattung zu sprechen. Wenn Sie also auf die Annahme verlassen, dass der Preis des Immobilienmarktes und die entsprechenden Mietquote in ausreichend langfristig, der Preis des Immobilienmarktes und der entsprechenden Mietpreise wachsen wird, mit einem konstanten Tempo gleich g.Der Marktwert wird von Gordons Formel bestimmt. Es sollte betont werden, dass, wenn die Formel abgeleitet wird, ein unendlicher Strom erwartet wird. Somit ist das Modell von Gordon nicht nur für den endlosen Fluss gültig. Es kann auch mit weicheren Annahmen über die prognostizierte Marktdynamik verwendet werden. Für die legitime Nutzung des Gordon-Modells reicht es aus, sicherzustellen, dass die Preise für Immobilien- und Mietpreise mit einem dauerhaften jährlichen Tempo "synchron" (Begriff von) wuchsen.

Eine solche Annahme sieht in den meisten Fällen rechtfertiger aus als die Annahmen über ein ständiges Wachstum der unraffinierten Zukunft.

Typische Situation 6.

Es wird davon ausgegangen, dass die Änderung des Wertes des Immobilienobjekts unter der Wirkung von zwei entgegengesetzten Faktoren auftritt. Einerseits ist der Abnutzung aufgrund der Prognoseperiode den Umfang der Immobilie verliert einen Teil des Wertes. Mit dem anderen Wert der Immobilie wächst zusammen mit dem Gesamtwachstum des Marktes für ähnliche Objekte. Diese Situation ist die häufigste, und von unserer Sicht widerspiegelt sich aus unserer Sicht den eigentlichen Stand der Angelegenheiten auf dem Immobilienmarkt. Wir zeigen die grundlegenden Annahmen an, die bei der Ausgabe der Formel verwendet wurden:

Mit diesen Annahmen kann die Gleichung zur Berechnung des aktuellen Wertes der Eigenschaft in dem Formular aufgezeichnet werden:

Nach einfachen Transformationen erhalten wir die Formel für den Kapitalisierungskoeffizienten:
(13)

Dieser Ausdruck widerspiegelt die meisten die Gesamtsituation mit Immobilien. Sie berücksichtigt, dass das Objekt im Betriebsprozess (körperlich und moralisch) trägt und seine anfänglichen Kosten verliert. Gleichzeitig führen allgemeine Prozesse auf dem Markt zu einer Erhöhung seiner Kosten und gleichzeitig steigenden Umsätze aus seiner Operation. Aus Sicht dieses Modells können nach einiger Zeit die Kosten des Objekts der Immobilie steigen, trotz der Tatsache, dass sie anfällig für tragen ist. Es ist völlig in den Realitäten von heute, wenn wir sehen, wie das Alter von Immobilien im Preis wächst und ein sehr schnelles Tempo wächst.

Natürlich kommt dieser Ausdruck auf die frühen Formeln, die bei geeigneten Annahmen erhalten wurden. Wenn beispielsweise angenommen wird, dass der Verschleiß während des Prognosezeitraums nicht merklich erscheinen wird (I \u003d 0)Der Gesamtausdruck für den Kapitalisierungskoeffizienten wird die Form der berühmten Formel von Gordon unternehmen:
Konsolidierte Daten

Abschließend geben wir einen Tisch mit Formeln, die verschiedene Situationen und angemessene Annahmen erfüllen.

Tabelle:

Situation Beschreibung (Hauptannahmen)	Kapitalisierungskoeffizient.
TS-1. Immobilienverschleiß, vollständiger Wertschöpfungsverlust bis zum Ende des Betriebs. Umsatz dauerhaft.
TS-2. n. Rabe ICH.. Die steigenden Preise im Immobilienmarkt fehlen Fvn \u003d (1 - i) pv Umsatz dauerhaft.
Ts-1a. Unbegrenzte Lebensdauer (endloser Umsatzstrom), dauerhafter Umsatz
Ts-2a. Tragen Sie nein, es gibt kein Immobilienwachstum (FVN \u003d PV)Offizien dauerhaft.	(unabhängig n.)
TS-3. Immobilienabnutzung. Teilverlust des Werts. Abnutzung, ausgedrückt in Prozent, für den Zeitraum n. Rabe ICH.. Die Kosten für Immobilien wachsen mit jährlichem Tempo g.. (FVN \u003d (1 + g) ^ n) Umsatz dauerhaft.
TS-3A. g.. (FVN \u003d (1 + g) ^ n). Umsatz dauerhaft.
TS-4. Vollen Wertverlust bis zum Ende des Betriebs g..
TS-5. Nein tragen. Die Kosten für Immobilien wachsen mit jährlichem Tempo g. (FVN \u003d (1 + g) ^ n). Die Umsätze wachsen mit jährlichem Tempo g..	(unabhängig n.)
TS-6. Immobilienabnutzung. Teilverlust des Werts. Abnutzung, ausgedrückt in Prozent, für den Zeitraum n. Rabe ICH.. Immobilien wächst mit Tempo g.. (FVN \u003d (1 - I) (1 + g) ^ n). Die Umsätze wachsen mit jährlichem Tempo g..

Die in der linken Spalte reduzierten Bedingungen sind kurz dargestellt, unter welchen Annahmen werden die entsprechenden Formeln erhalten. Die praktische Anwendung der obigen Formeln erfordert jedoch ein sinnvolles Verständnis realer Situationen. Bei der Auswahl eines oder einem anderen Modell sollte jedes Mal klar verstanden werden, welche Erwartungen dieser Eigenschaft in Verbindung stehen. Zumindest sollte es den Fragen klar sein:

In welche Richtung in der vorhersehbaren Periode die Mietgebühr ändern?

Was sollte von den Kosten des Objekts nach Ablauf der Prognosezeit erwartet werden?

Wenn dieser Zeitraum der erwarteten Lebensdauer des Objekts entspricht (wie in der Direktkapitalisierungsmethode am häufigsten akzeptiert wird), ist es möglich, die endgültigen Kosten gleich Null zu ergreifen, oder einige Kosten bleiben (zum Beispiel der Wert des Erde)?

Unabhängige Antworten auf diese Fragen können ein Paket von Annahmen (Annahmen) korrekt formulieren und angemessene Modelle verwenden.

Zusätzliche Kommentare

Die resultierenden Formeln tragen natürlich nicht mehr Informationen als die anfänglichen Gleichungen, die sich direkt aus der Diskontierungsmethode ergeben. In der Praxis können Sie daher die Verwendung der obigen kompakten Formeln ablehnen und nur das numerische Ergebnis der Lösung auf dem Computer melden. Noch wichtiger ist, gleichzeitig ist es eindeutig formuliert und aus einer sinnvollen Analyse des Problems der Annahme (Annahmen) gerechtfertigt, die auf den verwendeten Methoden und Modellen basieren.

Formeln für die direkte Kapitalisierung sind nützlich, um "umgekehrte" Aufgaben der Diskontierungsmethode zu lösen. Wir sprechen über die Aufgabe, die mit der Beurteilung des Marktwerts der Miete und der Aufgabe verbunden ist, die ultimative Rückgabe der Umsatzermitte zu bestimmen. Tatsache ist, dass die direkte Nutzung der Diskontierungsmethode für diese Zwecke an sich viele Fallstricke ist, und die Berechnung durch die direkte Kapitalisierungsmethode ermöglicht Ihnen, viele Schwierigkeiten zu vermeiden.

Es sei darauf hingewiesen, dass der Rabattratensatz nicht auf die aktuelle Rendite reduziert wird. Im Rahmen des Wachstumsspreises für Immobilien beinhaltet sie die Wachstumsrate (jährliches Wachstum). Lesen Sie mehr in.

Es sei darauf hingewiesen, dass alle oben genannten nicht nur für Immobilienbeurteilung gilt. Da die direkte Kapitalisierungsmethode auch bei der Beurteilung des Geschäfts gilt, und bei der Bewertung von Maschinen und Geräten können die meisten Schlussfolgerungen auch der Bewertung dieser Objekte zugeschrieben werden.

Abschließend möchte ich mich bei allen Kollegen bedanken, die mir Kommentare zum Artikel geschickt haben, und zunächst vb MikhaInets, deren Kommentare und die frühere Arbeit von ihm nicht nur Ungenauigkeiten und Tippfehler in meinem vorhergehenden Artikel, sondern auch a Neues Ansehen der Probleme der Diskontierungsmethode in der Immobilienbewertung.

Literatur

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Verfahren zur Erstattung von Investitionskapital (Ringmethode, Invuda-Methode, Hawkold-Methode)

Es gibt drei Möglichkeiten, investiertes Kapital mit einem vollständigen Verlust des Wertschöpfungsgegenstandes bis zum Ende der Eigentumszeit zu kompensieren:

geradlinige Rückgabe des Kapitals (Ring-Methode);

rückgabe des Kapitals auf die Erstattung und Ertragsrate auf Investition (Invud-Methode). Es wird manchmal als Rentenverfahren bezeichnet;

rückgabe des Kapitals zur Rückerstattung und risikofreien Zinssätze (Xuskold-Methode).

Ringmethode. Diese Methode ist ratsam, zu verwenden, wenn erwartet wird, dass die Erstattung des Hauptbetrags mit gleichen Teilen durchgeführt wird. Die jährliche Kapitalrendite wird berechnet, indem 100% der Kosten eines Vermögenswerts auf die verbleibende Lebensdauer der Nutzungsdauer teilen, dh dies ist die umgekehrte Zeit des Vermögensdienstes. In diesem Fall wird angenommen, dass Mittel, die an den Kompensationsfonds geschickt wurden, nicht neu zuzelt. Die Formel des Kapitalisierungskoeffizienten nimmt das folgende Formular an:

RK \u003d RD + 1 / N, (4.14.)

wo n das restliche Leben des wirtschaftlichen Lebens ist

Die Lebensdauer des Objekts beträgt 5 Jahre;

R ist die Rendite der Rendite-Investition -12%;

Die Höhe des Anlagekapitals in Immobilien beträgt 10.000 Tenge.

Es ist erforderlich, den Kapitalisierungskoeffizienten durch die Ringe-Methode zu ermitteln.

Lösung: Die jährliche geradlinige Kapitalrendite wird 20% sein, da Für 5 Jahre werden 100% des Vermögenswerts abgeschrieben (100: 5 \u003d 20). In diesem Fall beträgt der Kapitalisierungskoeffizient 32% (12% + 20% \u003d 32%).

Die Erstattung des Hauptkapitalbetrags unter Berücksichtigung der erforderlichen Investitionsrendite wird in Tabelle 4.1 reflektiert.

Tabelle 4.1. Erstattung von investiertem Kapital an der Ringe-Methode.

Die Rückkehr der Hauptstadt tritt gleiche Teile während der Lebensdauer der Immobilie auf.

Methode der Invuda. Verwendet, wenn die Höhe der Kapitalrendite mit der Rendite der Investitionsrendite reinvestiert hat. In diesem Fall ist die Rücklaufquote als integraler Bestandteil des Kapitalisierungskoeffizienten dem Faktor des Vergütungsfonds mit demselben Zinssatz als Investition

Rk \u003d r + sff (n, y), wo (4.15)

SFF - Erstattungsfondsfaktor;

Y \u003d r ist eine Anlageertragsrate.

Beispielsweise. Investitionsbedingungen:

testlebensdauer des Objekts - 5 Jahre;

die Investitionserträge beträgt 12%.

es ist erforderlich, den Kapitalisierungskoeffizienten zu ermitteln.

Lösung: Der Kapitalisierungskoeffizient wird als Höhe der Ertragsrate von 0,12 Erträgen und dem Rückerstattungsfondsfaktor (für 12%, 5 Jahre) 0,1574097 berechnet. Der Aktivierungskoeffizient beträgt 0,2774097.

Tabelle 4.2. Erstattung von investiertem Kapital gemäß der Invud-Methode.

Xoscold-Methode.. Wird in Fällen verwendet, in denen die anfängliche Investitionseinkommensrate etwas hoch ist, was bei gleicher Rate unwahrscheinlich ist. Für reinvestierte Fonds wird davon ausgegangen, dass es ein Einkommen auf die risikoholfreie Rate erhalten

RK \u003d R + SFF (n, yb), wo (4.16)

YB - Risikozinsen

Beispielsweise. Das Investmentprojekt sorgt für das jährliche 12% -ale Investitionseinkommen (Kapital) für 5 Jahre. Beträge zur Rücksendung von Investitionen können ohne Risiko mit einer Rate von 6% reinvestiert werden. Bestimmen Sie den Kapitalisierungskoeffizienten.

Lösung: Wenn die Kapitalrenditedrehzahl 0,1773964 beträgt, ein Rückerstattungsfondsfaktor für 6% über 5 Jahre, beträgt der Kapitalisierungskoeffizient 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Wenn es vorhergesagt wird, dass die Investitionen nur teilweise verlieren, wird der Kapitalisierungskoeffizient etwas anders berechnet, da die teilweise Erstattung von Kapital von der Weiterverkaufseigenschaft durchgeführt wird. Und teilweise aufgrund des laufenden Einkommens.

Beispielsweise. Der Verkauf von Immobilienobjekten in 5 Jahren für 50% seines ursprünglichen Preiss wird vorhergesagt. Die Investitionseinkommensrate beträgt 12%. Es ist erforderlich, den Kapitalisierungskoeffizienten zu bestimmen.

Lösung: Nach Angaben der Ringmethode beträgt die Rendite der Kapitalrendite 10% (50%: 5 Jahre); RK \u003d 0,1 (Kapitalrendite) + 0,12 (Investitionsrate) \u003d 0,22 \u003d 22%.

Nach Angaben der Invudmethode wird die Rendite der Kapitalrendite durch Multiplizieren des Rückerstattungsfonds für den Prozentsatz des anfänglichen Immobilienpreises ermittelt.

50% Verlust von 0,1574097 \u003d 0,07887

RK \u003d 0.07887 (Kapitalrendite) + 0.12 (Investitionsrate) \u003d 0,19887 \u003d 19,87%.

Beim Fallen des Preises des Vermögenswerts, unabhängig davon, ob die Rendite der Kapitalrendite von der Ringmethode, der Huskold oder dem Invud berechnet wird, ist die Rendite der Investitionsrendite weniger Kapitalzinssatz

Wenn der Anleger in der Investition in Immobilieninvestor investiert, erwartet der Investor, dass der Preis der Immobilien den Preis der Immobilien erhöht, dann basiert die Berechnung auf der Prognose des Anlegers, um den Grundpreis, Gebäuden, Strukturen unter dem Einfluss einer Erhöhung der Nachfrage zu erhöhen für bestimmte Arten von Immobilien oder wegen Inflationswachstum. In dieser Hinsicht besteht ein Bedarf an der Bilanzierung in der Kapitalanlagenwachstum.

Beispielsweise. Die erforderliche Kapitaleinkommensrate beträgt 12%. Der Anstieg des Immobilienpreises bis zum Ende von 5 Jahren beträgt 40%.

Lösung: Wenn ein Anstieg der Kosten für Investmentfonds, sorgt ein Umsatz aus dem Verkauf nicht nur die Rückkehr des gesamten investierten Kapitals, sondern bringt auch einen Teil der Erträge, die erforderlich sind, um eine Ertragsrate von 12% in das Kapital von 12% zu erzielen. Daher sollte der Kapitalisierungskoeffizient unter Berücksichtigung der erwarteten Kapitalanstiegszunahme reduziert werden. Berechnen Sie das ausstehende Einkommen: 0,4 0,1574 (Faktor des Vergütungsfonds 5 Jahre bei 12%) \u003d 0,063. Aus der Rendite der Kapitalrendite in Kapital wird eingeschobener Erträge eingereicht und somit der Kapitalisierungskoeffizient ermittelt.

Rk \u003d r - sff (n, y), wo (4.17)

Vermögenspreis erhöht den Prozentsatz

Somit, wenn der Anstieg der Kosten des Vermögenswerts vorhergesagt wird, ist der Abzinsungssatz größer als die Aktivierungsrate.

Methode der Marktabsaugung.

Basierend auf den Marktdaten zu den Verkaufspreisen und der Werte vergleichbarer Immobilienobjekte kann der Kapitalisierungskoeffizient berechnet werden:

wo ist Chod das Netto-Betriebsergebnis des I-Th-Objekt-Analoges

VI - Verkaufspreis des I-TH Objekt-Analoges

In dieser Methode gibt es keine separate Rechnungslegung der Kapital- und Erträge in das Kapital.

Tabelle 4.3. Berechnung des Kapitalisierungskoeffizienten Rk durch eine Marktauslösermethode.

Mit der gesamten externen Benutzerfreundlichkeit führt diese Berechnungsmethode zu bestimmten Schwierigkeiten - Informationen zu Chod- und Vertriebspreisen beziehen sich auf die Kategorie der opaken Informationen.

Diese Methode zum Berechnen des Kapitalisierungskoeffizienten wird nur in einem nachhaltigen Markt verwendet. Mit dem wachsenden Markt wird der Kapitalisierungskoeffizient reduziert.

Methoden zur Berechnung des Kapitalisierungskoeffizienten mit der Anwesenheit von geliehenen Fonds sind Raason unten.

Somit ist die Besonderheiten der Kapitalisierungsmethode des Einkommens wie folgt:

der derzeitige Wert übersetzt das Netto-Betriebsergebnis in einem Zeitraum (vorausgesetzt, dass die Größen des zukünftigen Einkommens konstant sind);

der Preis der Umkehrung wird nicht berechnet;

die Kapitalquote wird für Immobilien berechnet:

von einem eigenen Kapital gefördert - die Methode der Marktkühlung oder durch Bestimmung des Leistungskoeffizienten unter Berücksichtigung der Erstattung der Kapitalkosten;

finanziert mit der Beteiligung des geliehenen Kapitals - der Methode der damit verbundenen Investitionen.

Die Vorteile der direkten Kapitalisierungsmethode ergeben sich in ihrer relativen Einfachheit und Bequemlichkeit, Objekte auf den langfristigen Mietvertrag zuverlässigen Mietern anzuwenden, sowie die Tatsache, dass diese Methode direkt die Marktbedingungen widerspiegelt, da sie hinsichtlich der Einkommensrate analysiert wird ( I) und die Kosten (V) in der Regel eine große Anzahl von Immobilientransaktionen (wenn der Kapitalisierungskoeffizient durch die Methode der Marktkühlung bestimmt wird).

Die Nachteile der direkten Kapitalisierungsmethode sind das

seine Verwendung ist schwierig, wenn keine Angaben zu Markttransaktionen vorhanden sind, und eine wirtschaftliche Analyse des Verhältnisses von Erträgen und Kosten wird nicht durchgeführt.

Die Rücklaufquote übersetzt tatsächlich die Wachstumsrate für n. Jahre in der jährlichen Messung.

Es gibt drei Methoden zur Berechnung der Kapitalerstattungsnorm (R 1):

Geradlinige Rückgabe des Kapitals (Ring-Methode);

Rückgabe des Kapitals zur Erstattungs- und Ertragsrate für Investitionen (Invud-Methode) wird manchmal als Rentenmethode bezeichnet;

Rückgabe des Kapitals zur Rückerstattung und risikofreien Zinssätze (Xuskold-Methode).

Diese Methode ist ratsam, zu verwenden, wenn erwartet wird, dass die Erstattung des Hauptbetrags mit gleichen Teilen durchgeführt wird. Die jährliche Kapitalrendite wird durch Teilen von 1 oder 100% für einen bestimmten Zeitraum berechnet, durch den der Wert des Immobilienobjekts erwartet wird.

Rücklaufquote - der jährliche Anteil des anfänglichen Kapitals, der im verzinslichen Erstattungsfonds gilt:

r 1 \u003d 1 / N, (4.14)

R \u003d r e + dep? (1 / n), (4.15)

wobei R die Aktivierungsrate ist;

r e ist die Rendite des Equity-Kapitals;

dep - der Anteil der Immobilienkosten durch n. Jahre.

Die Ringmethode wird hauptsächlich verwendet, wenn eine Erhöhung des Werts des Immobilienobjekts bis n Jungen erwartet wird.

Die Ringmethode gilt auch, wenn Investitionen in das Objekt nicht verfügbar sind, und das risikofreie Werkzeug auf dem Markt oder nicht gefunden oder hat eine instabile Rentabilitätsrate.

Methode der Invuda. Verwendet, wenn der Betrag der Kapitalrendite mit der Rendite der Investitionsrendite reinvestiert wird. In diesem Fall ist die Rückkehrleistung als integraler Bestandteil der Aktivierungsrate dem Faktor des Vergütungsfonds mit demselben Zinssatz als Investition.

r 1 \u003d. sff (p,r) \u003d R E / ((1+ R E) n - 1), (4.16)

wobei R e die Rendite des Equity-Kapitals ist;

r 1 ist die Rendite der Kapitalrendite;

sff (p,r) - Erstattungstiftung.

Die Invud-Methode wird verwendet, wenn ein Rückgang der Kosten der Immobilie und der Investition in ein geschätztes Objekt oder ähnliche Objekte auf dem Markt verfügbar ist.

HUSSY-Methode.Wird in Fällen verwendet, in denen die anfängliche Investitionseinkommensrate etwas hoch ist, was bei gleicher Rate unwahrscheinlich ist. Für die Reinvestierung von Fonds wird davon ausgegangen, dass er Erträge auf dem risikoholfreien Satz erhalten.

r 1 \u003d. sff (p,r f) \u003d R F / ((1+ R f) n - 1), (4.18)

r 1 ist die Rendite der Kapitalrendite;

r f - risikolfreie Rate;

sff (p,r f) - Faktorenterstattungsgrundlage.

Als risikofreie Rendite-Rendite wird ein erschwingliches Marktwerkzeug ausgewählt, so dass in Zukunft ein erschwinglicher Wert der Immobilie abnimmt, es gibt keine Einschränkungen für die Verwendung dieser Methode.

Tabelle 4.2.. Beispiel für die Berechnung der Kapitalisierungsraten

	Indikatoren	Bestimmen des Werts des Indikators
1.	Risikofreie Wette (r f),%	Als risikofreie Rate wird die Ausbeute von OFZ in die Reife genommen, die zum Zeitpunkt der Beurteilung 7,1% pro Jahr betrug.
2.	Preis für das Investitionsrisiko in Immobilien (P 1),%
3.	Niedrige Liquiditätsrisiko Premium (P 2),%	p 2 \u003d r f? Texp; Die Belichtungszeit (TEXP) im Segment des geschätzten Objekts beträgt 6 Monate. P 2 \u003d 7,1%? 0,5 \u003d 3,55%
4.	Preis für das Risiko eines Investmentmanagements (P 3),%	Es wird auf das durchschnittliche Niveau geschätzt, angenommen, dass 2,5% entspricht.
5.	Rücklaufrate des Eigenkapitals (R E)	Definiert durch das Verfahren zum kumulativen Aufbau: R E \u003d R F + P 1 + P 2 + P 3 R E \u003d 7,1 + 2,5 + 3,55 + 2,5 \u003d 15,65%
5.	Ändern der Kosten für Immobilien durch n. Jahre, %	Die normative Lebensdauer des geschätzten Gebäudes beträgt 100 Jahre. Der Anteil des Landes im geschätzten Objekt beträgt ca. 20%. Das chronologische Zeitalter des geschätzten Gebäudes beträgt 80 Jahre. In Übereinstimmung mit den Baustandards nach 20 Jahren verliert das geschätzte Objekt nach 20 Jahren 80% seines Werts. DEP \u003d 80% nach 20 Jahren
6.	Rücklaufrate (R 1),%	Verwenden der Hoskald-Methode R 1 \u003d sff (p,r f) \u003d R F / ((1+ R F) N - 1), R 1 \u003d 0,071 / (1+ 0,071) 20 - 1) \u003d 0,024 oder 2,4%
7.	Aktivierungsrate,%	R \u003d r e + dep? R 1 R \u003d 0,1565 +0,8? 0,024 \u003d 0,1757 oder 17,57%

Berechnung der Aktivierungsraten nach Marktabsaugung (Marktextrakt)

Basierend auf den Marktdaten zu den Verkaufspreisen und der Werte des reinen Betriebseinkommens vergleichbarer Immobilienobjekte kann der Kapitalisierungskoeffizient berechnet werden:

wo noi ich ein reines operatives Einkommen des i-te Objektanalogiks ist;

V i - der Preis des Verkaufs des i-te Objekts - Analogon:

n - die Anzahl der ähnlichen Immobilienobjekte ..