Când o persoană își investește proprii bani într-un obiect generator de venit, se așteaptă nu numai să primească un profit din capitalul investit, ci și să primească compensația integrală a acestuia. Acest lucru se poate face prin revânzare sau prin obținerea unor astfel de profituri încât nu doar să aducă dobândă, ci și să returneze treptat investiția.
Informații introductive
Când un investitor își investește propriul capital într-o anumită proprietate, el se așteaptă să primească un profit și un profit. Există trei moduri populare de a calcula valorile de timp estimate:
- Metoda liniei de returnare a capitalului. Numit după Ring.
- O metodă de returnare a capitalului folosind rata rentabilității investiției și fondul de înlocuire. Numit după Inwood.
- Metodă de returnare a capitalului la o rată a dobânzii fără risc și fond de recuperare. Numit după Hoskold.
Să descriem în doar câteva cuvinte ce este fiecare dintre ele:
- Metoda Ring. Presupune elaborarea unui scenariu conform următoarei proceduri: rambursarea sumei principale a capitalului investit se efectuează în părți egale. În acest caz, sumele de plată nu vor diferi. Această metodă presupune că va exista o scădere anuală a valorii fluxului de numerar care este utilizat pentru achitarea datoriei. Prin urmare, nu poate fi utilizat în cazurile în care veniturile sunt inegale.
- Metoda Inwood. Rata rentabilității investiției este egală cu factorul fondului de înlocuire, care se calculează la aceeași rată procentuală ca și în cazul rentabilității investiției. Utilizarea acestei abordări este recomandabilă dacă există o rentabilitate completă a investițiilor și obținerea profiturilor corespunzătoare din acestea.
- metoda lui Hoskold. Este utilizat în cazurile în care este probabil ca o parte din capitalul investit să se piardă în timpul tranzacției. Venitul curent în acest caz este considerat atât ca compensație, cât și ca profit primit din investiție. De exemplu, acest lucru este relevant atunci când se demolează o clădire rezidențială care a fost închiriată. Prin urmare, rentabilitatea investiției folosind metoda Hoskold ar trebui să se bazeze nu numai pe returnarea capitalului investit, ci și pe obținerea de profit din manipulările efectuate.
Acum să le privim mai detaliat.
Metoda inelului
Acum să ne uităm mai mult la aspectele matematice. Pentru a obține rata anuală de rentabilitate a capitalului, împărțiți 100% din costul activului la durata de viață utilă rămasă. Cu alte cuvinte, avem nevoie de o valoare inversă duratei de viață a activului. Rata rentabilității este cota anuală a capitalului inițial care este plasată în fondul de recuperare fără dobândă.
Să ne uităm la un mic exemplu de investiție. Să presupunem că există o investiție pentru cinci ani. Rata rentabilității este de 18% pe an. În acest caz, rata anuală liniară a rentabilității capitalului va fi de 20%. Acest lucru se realizează prin manipulări simple: 100%/5=20%. Rata de capitalizare în acest caz va fi de 38%. Pentru cei care nu înțeleg de unde provine acest număr: 18% + 20% = 38%.
Metoda Inwood
Această abordare este utilizată în cazurile în care s-a luat decizia de a reinvesti capitalul returnat la rata rentabilității investiției. Un alt nume pentru această opțiune este metoda anuității. Iată un mic exemplu: perioada de investiție este de cinci ani. Rentabilitatea investiției este de 12%. Factorul fondului de recuperare (din reinvestirea acestuia) este de 0,1574097%. Astfel, coeficientul va fi egal cu 0,2774097%.
Metoda Hoskold
Formula pentru această abordare este utilizată atunci când rata pentru investiția inițială nu este mare. Și reinvestirea în el pare foarte puțin probabilă. Prin urmare, se presupune că rata fără risc este utilizată ca referință în calculul matematic.
Pentru a înțelege, să ne uităm la un mic exemplu. Există un proiect de investiții care oferă un venit de 12% pe an din investiții pe o perioadă de cinci ani. Datorită returnării fondurilor, anumite sume pot fi reinvestite fără risc la o rată de 6%. Rata rentabilității capitalului cu acest factor de recuperare este 0,1773964. Coeficientul în acest caz va fi egal cu 0,2973964.
Cum arată formula? Metoda lui Hoskold presupune utilizarea unei expresii ceva mai complexe. În general, arată astfel: R cap. = R venit Capac. + Δ · R norma. reveni
Δ este de cel mai mare interes atunci când se efectuează calcule. La urma urmei, depinde de acest simbol dacă acest sens este benefic sau nu. Astfel, Δ va fi egal cu zero dacă valoarea obiectului evaluat nu se modifică. O valoare pozitivă poate fi atinsă numai dacă prețul acesteia este redus. Afișează fracția cu care va avea loc căderea. O valoare negativă este setată dacă costul obiectului este planificat să crească. De asemenea, afișează procentul cu care se va produce aproximativ creșterea. Rata de returnare conform metodei Hoskold trebuie luată în considerare în mod adecvat, în caz contrar se vor obține date nesigure, ceea ce va duce la pierderi financiare.
Despre cote
Cert este că metodele în cauză nu există de la sine în vid. Rata de capitalizare și rentabilitatea investiției joacă un rol important în utilizarea lor. Primul este utilizat la evaluarea riscului și la afișarea fondurilor investite și primite. Cu cât este mai mare, cu atât oferta este mai profitabilă. Adevărat, trebuie să fii atent. Cu cât profiturile sunt promise mai mari, cu atât este mai probabil ca riscurile asociate să treacă de la statutul de ceva efemer la unul foarte real.
Un alt lucru care merită menționat este raportul rentabilității investiției. Este folosit pentru a arăta, ca procent, profitabilitatea sau neprofitabilitatea unei anumite investiții. Formula sa arată astfel: (venituri - pierderi) / suma investiției * 100%.
Ce dificultăți ar putea apărea?
În ciuda tuturor aparentei simplități externe, pot exista anumite sughițuri. De exemplu, prețurile de vânzare sunt informații opace. Prin urmare, pot exista diferențe între valorile nominale și rezultatele reale. Cel mai bine este să aplicați modele matematice în condiții stabile de piață. Interesant este că abaterile sunt furnizate atunci când se deplasează în ambele direcții. De exemplu, pe măsură ce piața crește, rata de capitalizare va scădea. Desigur, nu se poate spune că o îmbunătățire a parametrilor este o abatere proastă. Dar duce la faptul că modelul matematic utilizat trebuie ajustat.
Separat, merită menționată utilizarea fondurilor împrumutate. La urma urmei, din păcate, nu este întotdeauna posibil să te descurci doar cu propriile tale finanțe. În acest caz, este necesar să se utilizeze conceptul de venit net din exploatare pentru o perioadă de timp, iar prețul de revenire nu este calculat. Dacă s-au folosit fonduri împrumutate, este mai bine să acordați atenție metodei de investiții aferente.
Specifice de luat în considerare
Acum să vorbim mai multe despre aspectele aplicate. Este întotdeauna necesar să luați în considerare principalele probleme. Dacă nu vă place răspunsul, atunci acesta este un motiv să vă gândiți la oportunitatea acțiunilor întreprinse.
De exemplu, fluxurile de numerar ale unui proiect de investiții vor putea să compenseze investițiile făcute și să aducă profit? Să luăm în considerare o opțiune foarte simplă. Un bărbat duce bani la bancă și deschide un depozit. După încheierea contractului, puteți primi atât suma principală, cât și dobânda datorată. Desigur, dacă banca nu dă faliment. Dar în acest caz, puteți conta pe economisirea sumei de principal dacă aceasta nu depășește maximul stabilit de lege. Prin urmare, trebuie să vă faceți griji doar de fiabilitatea instituției bancare și de rata dobânzii oferită. Dar dacă fluxurile de numerar ale unui proiect de investiții vizează achiziționarea de bunuri imobiliare, atunci trebuie avut grijă să se asigure că investițiile sunt compensate. Adică, primirea unui depozit de 10% nu este în mod clar suficient pentru această afacere dacă proiectul este planificat să funcționeze timp de zece ani. Profitul de zece procente este posibil doar dacă rentabilitatea investiției este de 20%. Dacă este mai mică, perioada de rambursare va crește. Și acest lucru va face proiectul mai puțin atractiv. Așa cum este, douăzeci de procente sunt suficiente pentru a folosi jumătate pentru a recupera investiția și pentru a considera restul de 10% drept venit binemeritat.
Concluzie
Iată metodele Hoskold, Ring și Inwood. Și împreună cu acestea, se evaluează modul în care se calculează rambursarea capitalului investițional. Calculele matematice vă vor permite să aflați cât timp trebuie să așteptați înainte de a rambursa capitalul și de a obține un profit, care va fi dimensiunea finală a acestuia. Deși trebuie luat în considerare faptul că atunci când rezolvați probleme reale totul va fi ceva mai complicat decât este discutat în articol. Formula matematică poate fi modificată pentru a ține cont de anumite puncte pentru a minimiza probabilitatea pierderilor financiare.
Metoda de capitalizare a venitului se bazează pe conversia directă a venitului net din exploatare (NOI) în valoare prin împărțirea acestuia la rata de capitalizare.
Rata de capitalizare este rata utilizată pentru a reduce un flux de venit la o singură valoare.9 Cu toate acestea, în opinia noastră această definiție oferă o înțelegere a esenței matematice a acestui indicator. Din punct de vedere economic, raportul de capitalizare reflectă rata de rentabilitate a investitorului.
Metoda capitalizării venitului se aplică dacă:
Fluxurile de venit sunt valori pozitive stabile;
Fluxurile de venit cresc într-un ritm constant, moderat.
Această metodă nu trebuie utilizată dacă:
Fluxurile de venit sunt instabile;
Proprietatea este în construcție sau necesită reconstrucție semnificativă a proprietății;
Nicio informație despre oferte reale vânzările și închirierile de bunuri imobiliare, cheltuielile de exploatare și alte informații care fac dificilă calcularea venitului net din exploatare și a ratelor de capitalizare.
Formula de calcul de bază este următoarea:
Principalele etape ale procedurii de evaluare prin metoda capitalizării:
1) determinarea venitului anual preconizat (sau mediu anual), ca venit generat de proprietate la cea mai bună și eficientă utilizare;
2) calculul ratei de capitalizare;
3) determinarea valorii unei proprietăți pe baza venitului net din exploatare și a ratei de capitalizare, prin împărțirea VAN la rata de capitalizare.
Să ne oprim în detaliu asupra fiecărei etape de mai sus.
eu. Calculul profitului net din exploatare preconizat.
Evaluatorul imobiliar lucrează cu următoarele niveluri de venit până la 10:
PVP (venit brut potențial);
DVD (venit brut real);
NOR (venitul net din exploatare);
DP (încasări în numerar) după plățile dobânzilor la împrumut. Venitul brut potențial (GPI)- venit care poate fi
primesc din proprietăți imobiliare, cu utilizarea sa 100% fără a lua în considerare toate pierderile și cheltuielile. PPV depinde de suprafața proprietății care se evaluează și de rata de închiriere stabilită și se calculează folosind formula:
Contractul de închiriere este principala sursă de informații despre bunurile imobiliare generatoare de venit. Închirierea este furnizarea de proprietate către locatar (chiriaș) contra unei taxe pentru posesia și utilizarea temporară. Dreptul de a închiria proprietatea aparține proprietarului imobilului. Locatorii pot fi persoane autorizate prin lege sau proprietarul să închirieze proprietatea. Unul dintre principalele documente de reglementare care reglementează relațiile de închiriere este Codul civil al Federației Ruse (Capitolul 34).
În procesul de lucru, evaluatorul se bazează pe următoarele prevederi ale contractului de închiriere:
În baza unui contract de închiriere pentru o clădire sau o structură, chiriașului, concomitent cu transferul drepturilor de proprietate și de utilizare a unui astfel de imobil, i se transferă drepturile de utilizare a acelei părți. teren, care este ocupată de acest imobil și este necesară folosirii acestuia, chiar și în cazul în care terenul pe care se află imobilele sau structurile închiriate este vândut unei alte persoane;
Dacă termenul de închiriere nu este specificat în contract, atunci contractul de închiriere se consideră a fi încheiat pe perioadă nedeterminată;
Transferul proprietății spre închiriere nu constituie o bază pentru încetarea sau anularea drepturilor terților asupra acestei proprietăți. La încheierea unui contract de închiriere, locatorul este obligat să avertizeze chiriașul cu privire la toate drepturile terților asupra bunului închiriat (servitute, drept de gaj, etc.). În caz contrar, chiriașul are dreptul de a cere o reducere a chiriei sau rezilierea contractului și compensarea pierderilor.
Contract de închiriere pentru o clădire sau structură:
Incheiat in scris pe o perioada de cel putin un an, supus inregistrarii de stat si considerat incheiat din momentul inregistrarii;
Prevăd termenele și sumele de chirie convenite de părți, fără de care contractul de închiriere se consideră neîncheiat;
În cazul în care chiriașul a efectuat, pe cheltuiala proprie și cu acordul locatorului, îmbunătățiri asupra bunului închiriat care sunt inseparabile fără a prejudicia bunul, atunci are dreptul, după încetarea contractului, să ramburseze costul acestora. îmbunătățiri, cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel. Costul îmbunătățirilor inseparabile asupra proprietății închiriate efectuate de chiriaș fără acordul locatorului nu este supus compensației;
Cursurile de valută sunt o modalitate bună de a vă pregăti pentru munca profitabilă pe piața valutară internațională!
Chiriașul are dreptul, cu acordul locatorului, să subînchirieze bunul închiriat, să pună la dispoziție bunul închiriat în folosință gratuită și, de asemenea, să îl facă ca aport la capitalul autorizat.
Tariful de închiriere depinde de obicei de locația proprietății, a acesteia conditie fizica, disponibilitatea comunicațiilor, perioada de închiriere etc.
Tarifele de închiriere sunt:
Contractual (definit prin contractul de închiriere);
Piață (tipică pentru un anumit segment de piață dintr-o anumită regiune).
Rata de inchiriere pe piata reprezintă rata predominantă pe piață pentru imobile similare, i.e. este cea mai probabilă chirie pe care un proprietar obișnuit ar fi de acord să o închirieze, iar un chiriaș obișnuit ar fi de acord să închirieze proprietatea, ceea ce este o tranzacție ipotetică. Ratele de închiriere de pe piață sunt utilizate pentru a evalua proprietatea liberă, în cazul în care proprietatea este în esență deținută, administrată și de care se bucură proprietar (care ar fi fluxul de venit dacă proprietatea ar fi închiriată). Rata de închiriere a contractului este utilizată pentru a evalua drepturile parțiale de proprietate ale locatorului. În acest caz, este indicat ca evaluatorul să analizeze contractele de închiriere din punctul de vedere al termenilor încheierii acestora. Toate contractele de închiriere sunt împărțite în trei grupuri mari:
Cu o rată de închiriere fixă (utilizată în condiții de stabilitate economică);
Cu o rată de închiriere variabilă (revizuirea tarifelor de închiriere pe durata contractului se realizează, de regulă, în condiții de inflație);
Cu o rată a dobânzii (când la suma fixă a plăților de închiriere se adaugă un procent din venitul primit de chiriaș ca urmare a utilizării proprietății închiriate).
Metoda de capitalizare a venitului Este indicat sa se foloseasca in cazul incheierii unui contract cu rata de inchiriere fixa in alte cazuri, este mai corect sa se foloseasca metoda fluxului de numerar actualizat;
Venitul brut real (DVD)– Acesta este venitul brut potențial minus pierderile din subutilizarea spațiului și din colectarea chiriei, plus alte venituri din utilizarea normală pe piață a proprietății:
DVD = PVD – Pierderi + Alte venituri. (4,3)
De obicei, aceste pierderi sunt exprimate ca procent din venitul brut potențial. Pierderile sunt calculate la o rată determinată pentru nivelul tipic de management pe o anumită piață, de ex. Indicatorul de piață este luat ca bază. Dar acest lucru este posibil doar în prezența unei baze de informații semnificative pe obiecte comparabile. În lipsa acestora, pentru a determina coeficientul de subutilizare (subutilizare), evaluatorul analizează în primul rând informații retrospective și actuale despre obiectul evaluat, i.e. contractele de închiriere existente după durată, frecvența reîncheierii acestora, mărimea perioadelor dintre expirarea unui contract de închiriere și încheierea următorului (perioada în care unitățile proprietății sunt vacante) și pe această bază calculează raportul de subutilizare(Knd) al proprietății:
Unde
D p – ponderea unităților imobiliare pentru care se reînnoiesc contracte în cursul anului;
Т с – perioada medie în care un imobil este vacant;
N a – numărul de perioade de închiriere pe an.
Determinarea coeficientului de subutilizare se realizează pe baza informațiilor retrospective și actuale de aceea, pentru a calcula ADV estimată, coeficientul obținut trebuie ajustat ținând cont de posibila utilizare a spațiului în viitor, care depinde de următorii factori:
Situația economică generală;
Perspective de dezvoltare a regiunii;
Etapele ciclului pieței imobiliare;
Relația dintre cerere și ofertă în segmentul regional evaluat al pieței imobiliare.
Factorul de sarcină depinde de diverse tipuri imobiliare (hoteluri, magazine, blocuri de apartamente etc.). Când operați imobiliare, este recomandabil să mențineți factorul de încărcare la nivel înalt, deoarece o parte semnificativă a costurilor de operare este constantă și nu depinde de nivelul de încărcare.
Evaluatorul efectuează o ajustare pentru pierderi la încasarea plăților, analizând informații retrospective asupra unui anumit obiect cu prognoza ulterioară a acestor dinamici pentru viitor (în funcție de perspectivele de dezvoltare ale unui anumit segment al pieței imobiliare din regiune):
Pe baza informațiilor istorice și actuale, evaluatorul poate calcula rata de subutilizare și pierderile în colectarea plăților de leasing, urmate de ajustări pentru a prezice valoarea venitului brut real:
unde K NDP este coeficientul de subutilizare și pierderi la încasarea plăților de chirie;
P a – pierderi la încasarea chiriei;
P nd – pierderi din subutilizarea spațiului;
PPV – venit brut potențial.
Pe lângă pierderile din subutilizare, la încasarea plăților de închiriere, este necesar să se țină seama de alte venituri care pot fi legate de utilizarea normală a acestei proprietăți în scopul deservirii, în special, a chiriașilor (de exemplu, veniturile din închirierea unui parcare, magazie etc.), si nu sunt incluse in chirie.
Venit operațional net (NOI) – venitul brut efectiv minus cheltuielile de exploatare (OR) pentru anul (excluzând amortizarea):
CHOD = DVD – SAU. (4,7)
Cheltuielile de exploatare sunt cheltuieli necesare pentru asigurare functionare normala proprietatea si reproducerea venitului brut real.
Cheltuielile de exploatare sunt de obicei împărțite în:
Permanent condiționat;
Variabil condiționat sau operațional;
Costuri de înlocuire sau rezerve.
Cheltuielile fixe condiționate includ cheltuieli, a căror valoare nu depinde de gradul de încărcare operațională a unității și de nivelul serviciilor furnizate:
Impozitul pe proprietate;
Prime de asigurare (plăți pentru asigurarea proprietății);
Salariul personalului de serviciu (dacă este fix indiferent de sarcina clădirii) plus taxe pe acesta.
Cheltuielile variabile condiționat includ cheltuieli, a căror dimensiune depinde de gradul de volum de muncă operațional al unității și de nivelul serviciilor oferite:
Utilitati;
Pentru întreținerea teritoriului;
Pentru lucrări de reparații în curs;
Salariile personalului de serviciu;
Taxe pe salarii;
Costuri de securitate;
Costuri de management (de obicei este obișnuit să se determine valoarea costurilor de management ca procent din venitul brut real), etc.
Cheltuieli care nu au fost luate în considerare la evaluarea fiscală:
Amortizarea economică și fiscală, care este considerată în calcule prin abordarea veniturilor ca compensație și este considerată parte a ratei de capitalizare, și nu o cheltuială de exploatare;
Serviciul creditului este o cheltuială de finanțare și nu o cheltuială de exploatare, adică. finanțarea nu ar trebui să aibă un impact asupra valorii imobiliare (evaluarea presupune finanțare tipică pentru un anumit tip de imobil, iar influența finanțării atipice ar trebui exclusă);
Impozitul pe venit, de asemenea, nu este o cheltuială de exploatare (este un impozit pe venitul personal, care poate depinde de factori (forma de proprietate, componența proprietății, statutul fiscal al proprietarului) care nu au legătură cu imobilul evaluat);
Structurile de capital suplimentare cresc de obicei veniturile, costul total sau prelungesc durata de viață economică. Costurile asociate acestora nu pot fi clasificate ca operaționale;
Cheltuielile de afaceri ale proprietarului imobilului care nu conduc la o creștere a veniturilor primite din proprietate nu sunt, de asemenea, considerate cheltuieli de exploatare.
Costurile de înlocuire includ costul înlocuirii periodice a îmbunătățirilor de uzură (acoperișuri, pardoseli, corpuri sanitare, corpuri electrice). Se presupune că fondurile sunt rezervate în cont (deși majoritatea proprietarilor de proprietăți nu fac de fapt acest lucru). Rezerva de înlocuire se calculează de către evaluator luând în considerare valoarea activelor amortizate, durata de viață utilă a acestora, precum și! dobânda acumulată la fondurile acumulate în cont. Dacă rezerva de înlocuire nu este luată în considerare, venitul net din exploatare va fi supraevaluat.
În cazurile în care imobilul este achiziționat cu fonduri împrumutate, evaluatorul folosește acest nivel de venit în calculele sale ca încasări în numerar înainte de impozite.
Încasările în numerar înainte de impozitare sunt egale cu venitul operațional net anual minus costurile anuale ale serviciului datoriei, de exemplu. reflectă încasările în numerar pe care proprietarul imobilului le primește anual din exploatarea acestuia.
Calculul raportului de capitalizare.
Rata de capitalizare este o rată utilizată pentru a reduce un flux de venit la o singură sumă de cost.11 Cu toate acestea, în opinia noastră, această definiție oferă o înțelegere a esenței matematice a acestui indicator. Din punct de vedere economic, rata de capitalizare reflectă rata de rentabilitate a investitorului.
Există mai multe metode pentru a determina rata de capitalizare:
Ținând cont de rambursarea costurilor de capital (ajustate pentru modificările valorii activului);
Metoda de strângere a pieței;
Metoda de investiție legată sau tehnica grupului de investiții.
În teorie, rata de capitalizare pentru venitul curent ar trebui să ia în considerare, direct sau indirect, următorii factori:
Compensații pentru investiții lichide, fără riscuri;
Compensarea riscului;
Compensarea pentru lichiditate scăzută;
Compensații pentru managementul investițiilor;
O ajustare pentru creșterea sau scăderea proiectată a valorii unui activ.
Determinarea coeficientului de capitalizare ținând cont de rambursarea costurilor de capital.
Raportul de capitalizare este format din două părți:
1) rata rentabilității capitalului (rata rentabilității investiției), care este compensația care trebuie plătită investitorului pentru utilizarea numerar luând în considerare riscul și alți factori asociați cu o anumită proprietate;
2) ratele de rentabilitate a capitalului, i.e. rambursarea sumei investiției inițiale. Mai mult, acest element al coeficientului de capitalizare se aplică doar părții amortizabile a activelor.
Δ – scăderea valorii imobiliare (partea amortizabilă a activelor).
Rata de rentabilitate a capitalului ( R doh capac) se construiește cel mai adesea folosind metoda construcției cumulative:
Rata de rentabilitate fără risc + Prime pentru riscul investiției în imobiliare + Prime pentru lichiditatea scăzută a imobiliare + Prime pentru administrarea investițiilor.
Rata de rentabilitate fără riscuri este rata dobânzii pentru activele foarte lichide, de exemplu. Aceasta este o rată care reflectă oportunitățile reale de pe piață pentru investirea fondurilor firmelor și persoanelor fizice fără niciun risc de nereturnare.
Rata fără risc este utilizată ca rată de bază, la care se adaugă componentele rămase (listate anterior) - ajustări pentru diverse tipuri riscurile asociate cu caracteristicile proprietății care se evaluează.
Cerințe privind rata fără risc:
— randamentul celor mai lichide active, care se caracterizează printr-o rată de rentabilitate relativ scăzută, dar cu o garanție de returnare a capitalului;
- disponibilă investitorului ca opțiune alternativă de investiție.
Pentru a determina rata fără risc, puteți utiliza atât indicatorii ruși, cât și cei occidentali pentru tranzacții fără risc. Rata fără risc conform metodelor occidentale este considerată a fi rata rentabilității obligațiunilor de stat pe termen lung (20 de ani) pe piața mondială (SUA, Germania, Japonia etc.). Atunci când utilizați această rată fără risc, este necesar să adăugați o primă pentru riscul de a investi în Rusia (risc de țară). Acest calcul al ratei fără risc este acceptat în practica modernă de evaluare, dar încalcă principiul accesului investitorilor la active foarte lichide, deoarece întreprinderile rusești nu pot lua în considerare în mod serios investiția în obligațiuni guvernamentale pe termen lung de pe piața mondială ca alternativă. Această rată fără risc a fost utilizată activ în țara noastră în primele etape ale dezvoltării evaluării, deoarece această perioadă a fost caracterizată de replicarea necritică a experienței occidentale, fără a ține cont de specificul rusesc. În zilele noastre, randamentul pe OFZ și VEB este adesea considerat o rată fără risc.
Ajustarea pentru riscul de țară este de obicei calculată de agențiile de rating. Dar aceste informații nu sunt întotdeauna disponibile evaluatorilor. În acest caz, evaluatorul poate determina independent riscul de țară pentru Rusia folosind schemele dezvoltate, dar gradul de subiectivitate în calcule crește semnificativ.
În procesul de evaluare, este necesar să se țină seama de faptul că ratele nominale și reale fără risc pot fi atât ruble, cât și valută. Când se recalculează rata nominală în cea reală și invers, este recomandabil să se folosească formula economistului și matematicianului american I. Fisher, pe care a derivat-o încă din anii 30 ai secolului XX:
unde R n – rata nominală;
R р – rata reală;
J inf – indicele inflației (rata anuală a inflației).
Este important de menționat că atunci când se utilizează fluxuri de venit nominal, rata de capitalizare și componentele sale trebuie calculate în termeni nominali, iar atunci când se utilizează fluxuri de venit real - în termeni reali.
Calculul primelor de risc:
prima de lichiditate redusa . La calcularea acestei componente se ține cont de imposibilitatea returnării imediate a investițiilor realizate în proprietate, putând fi luată la rata inflației pentru timpul tipic de expunere a obiectelor similare cu cel evaluat pe piață;
prima de risc imobiliar . În acest caz, se ia în considerare posibilitatea pierderii accidentale a valorii de consum a obiectului, iar prima poate fi acceptată în cuantumul contribuțiilor de asigurare în societățile de asigurări de cea mai înaltă categorie de fiabilitate;
bonus de management al investițiilor . Cu cât investițiile sunt mai riscante și mai complexe, cu atât necesită un management mai competent. Este recomandabil să se calculeze prima pentru gestionarea investițiilor ținând cont de coeficientul de subîncărcare și pierderi la încasarea plăților de chirie.
Rata de capitalizare include rata rentabilității investiției și rata rentabilității capitalului. Dacă valoarea capitalului investit în proprietate rămâne neschimbată și va fi returnată la revânzare, nu este nevoie să se calculeze rata rentabilității.
Dacă se prevede o modificare a valorii unui activ, atunci devine necesar să se ia în considerare restituirea sumei principale a capitalului în raportul de capitalizare. Rata de rentabilitate a capitalului arată suma anuală de rambursare a fondurilor investite într-o proprietate în cazul în care, dintr-un motiv oarecare, se preconizează pierderea acestor fonduri (în totalitate sau parțială) în timpul perioadei de proprietate asupra proprietății. Pentru recuperarea investiției inițiale, o parte din venitul net din exploatare este rezervată într-un fond de recuperare pentru recapitalizare.
Există trei moduri de a calcula rata rentabilității capitalului
(R intoarcere norma):
returnarea liniară a capitalului (metoda Ring);
returnarea capitalului conform fondului de înlocuire și a ratei de rentabilitate a investiției (metoda Inwood), se numește uneori metoda anuității;
returnarea capitalului pe baza fondului de compensare și a ratei dobânzii fără risc (metoda Hoskold).
(metoda inelului); (metoda Inwood); (metoda Hoskold).
Metoda Ring.
Această metodă este adecvată pentru utilizare atunci când se preconizează că suma principală va fi rambursată în rate egale. Rata anuală de rentabilitate a capitalului se calculează împărțind 100% din valoarea activului la durata de viață utilă rămasă, i.e. Este reciproca duratei de viață a activului. Rata rentabilității este cota anuală a capitalului inițial plasată în fondul de compensare fără dobândă:
unde n este durata de viață economică rămasă, în ani; R rata plafonului de venit a rentabilității investiției, %.
Exemplu. Condiții de investiție:
Termen 5 ani;
R rata de rentabilitate a capitalului de venit 18%;
Δ 100%.
Soluţie. Metoda Ring. Rata anuală liniară a rentabilității capitalului va fi de 20%, deoarece în 5 ani 100% din activ va fi anulat (100: 5 = 20). În acest caz, rata de capitalizare va fi de 38% (18% + 20% = 38%).
Metoda Inwood
utilizat dacă rentabilitatea capitalului este reinvestită la rata rentabilității investiției. În acest caz, rata de retur este următoarea: componentă rata de capitalizare este egală cu factorul fondului de înlocuire la aceeași rată a dobânzii ca și pentru investiții
Exemplu. Condiții de investiție:
Termen 5 ani;
Rentabilitatea investiției 12%.
Δ 100%.
Soluţie. Rata de capitalizare este calculată ca suma dintre rata de rentabilitate a investiției de 0,12 și factorul fondului de compensare (pentru 12%, 5 ani) de 0,1574097. Rata de capitalizare este de 0,2774097
metoda lui Hoskold.
Folosit atunci când rata de rentabilitate a investiției inițiale este oarecum mare, ceea ce face improbabilă reinvestirea la aceeași rată. Se așteaptă că fondurile reinvestite vor primi venituri la o rată fără riscuri
Exemplu.Proiect de investiții oferă o rentabilitate anuală de 12% a investiției (capital) timp de 5 ani. Sumele de rentabilitate a investiției pot fi reinvestite în siguranță la o rată de 6%.
Soluţie. Dacă rata rentabilității capitalului este 0,1773964, care este factorul de recuperare pentru 6% pe 5 ani, atunci rata de capitalizare este 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Rata de capitalizare include rata rentabilității investiției și rata rentabilității capitalului ţinând cont de ponderea părţii de amortizare a activelor . Dacă valoarea capitalului investit în imobile rămâne neschimbată și este returnată la revânzare, atunci ponderea părții amortizabile a activelor este egală cu 0. Dacă se cunoaște scăderea valorii proprietății, atunci vom construi o compensație. fond special pentru a compensa cota amortizabilă a activelor. Dacă, atunci când investește în imobiliare, investitorul se așteaptă ca prețul acestuia să crească în viitor, atunci devine necesar să se ia în considerare creșterea costului investiției în rata de capitalizare.
Scăderea valorii proprietății (Δ), care va avea loc în n ani, ia în considerare costul revânzării ulterioare a proprietății în raportul de capitalizare.
R cap = R up cap + Δ R normal întoarcere, (4.17)
Δ = 0, dacă valoarea obiectului evaluat nu se modifică,
Δ = + cota cu care valoarea obiectului de evaluare este planificată să fie redusă dacă valoarea obiectului de evaluare scade,
Δ = – ponderea cu care se preconizează creșterea valorii obiectului de evaluare dacă valoarea obiectului de evaluare crește.
Exemplu. Se preconizează că proprietatea va fi vândută în 5 ani pentru 50% din prețul ei inițial. Rata rentabilității investiției este de 12%.
Soluţie. Conform metodei Ring, rata de rentabilitate a capitalului este de 20% (100%: : 5 ani) 1/2 = 10%. R cap = 0,1 (rata rentabilității capitalului) + 0,12 (rata rentabilității investiției) = 0,22 (22%).
Conform metodei Inwood, rata rentabilității capitalului este determinată prin înmulțirea factorului de fond de înlocuire cu procentul de pierdere din prețul inițial al proprietății.
50% pierdere 0,1574097 = 0,07887.
R cap = 0,07887 (rata rentabilității capitalului) + 0,12 (rata rentabilității investiției) = 0,19887 (19,87%).
Exemplu. Rata necesară de rentabilitate a capitalului este de 12%. Se preconizează că creșterea prețului după 5 ani va fi de 40%.
Soluţie.În cazul în care valoarea fondurilor de investiții crește, încasările din vânzare nu numai că oferă o rentabilitate a întregului capital investit, ci oferă și o parte din venitul necesar obținerii unei rate de rentabilitate a investiției de 12%. Prin urmare, rata de capitalizare ar trebui redusă pentru a ține cont de creșterea preconizată a capitalului. Să calculăm venitul amânat: 0,4 0,1574 (factor de fond de compensare pentru 5 ani la 12%) = 0,063. Venitul amânat este scăzut din rata rentabilității investiției asupra capitalului și, astfel, se determină rata de capitalizare.
Calculul coeficientului de capitalizare folosind metoda market squeeze
Pe baza datelor de piață privind prețurile de vânzare și valorile VAN ale proprietăților comparabile, rata de capitalizare poate fi calculată:
unde NOR i este venitul net din exploatare al celui de-al i-lea obiect analog; Сi – prețul de vânzare al i-lea obiect analog.
Această metodă nu ia în considerare separat rentabilitatea capitalului și rentabilitatea investiției (Tabelul 4.1).
În ciuda întregii aparente simplitate de aplicare, această metodă de calcul provoacă anumite dificultăți - informațiile despre VAN și prețurile de vânzare se încadrează în categoria informațiilor netransparente.
Calculul coeficientului de capitalizare folosind metoda informației aferenteVesticiul.
Dacă o proprietate este achiziționată folosind capital propriu și capital împrumutat, rata de capitalizare trebuie să îndeplinească cerințele de rentabilitate pentru ambele părți ale investiției. Valoarea coeficientului este determinată de metoda de investiții aferentă sau tehnica grupului de investiții. Rata de capitalizare pentru capitalul împrumutat se numește constantă ipotecară și se calculează
Rm = TO/K
unde R m este constanta ipotecii;
DO – plăți anuale pentru serviciul datoriei;
K – valoarea creditului ipotecar.
Rata de capitalizare pt echitate calculat prin formula:
Rata totală de capitalizare este determinată ca medie ponderată:
R = M R m + (1 – M) R e (4,21)
unde M este rata datoriei ipotecare.
Exemplu. Cota de capital propriu 30%; rata dobânzii la împrumut este de 12%; împrumutul a fost acordat pentru 25 de ani; rata rentabilității capitalului propriu este de 5%, atunci rata totală de capitalizare este:
a) credit ipotecar permanent acordat pe 25 de ani la 12% pe an, 0,127500;
b) rata totală de capitalizare se calculează după formula 4.21: R = 0,7 * 0,127500 + 0,3 * 0,05 = 0,08925 + 0,015 = 0,10425 (10,42%).
Astfel, specificul metodei de capitalizare a venitului este următorul:
ÎN valoarea curentă ACUM este tradus pentru o singură perioadă de timp;
Prețul de reversiune nu este calculat;
Rata de capitalizare se calculează pentru imobile folosind trei metode:
■ metoda de comprimare a pieţei;
■ metoda de determinare a ratei de capitalizare ţinând cont de rambursarea costurilor de capital;
■ metoda investiţiilor aferente.
Avantajele metodei de capitalizare a venitului sunt că această metodă reflectă direct condițiile de piață, deoarece atunci când este aplicată, este analizată din punctul de vedere al raportului dintre venit și cost, de regulă, număr mare tranzacțiile cu bunuri imobiliare, precum și la calcularea venitului capitalizat, se întocmește o declarație de profit ipotetică, al cărei principiu principal este ipoteza nivelului de funcționare al pieței imobiliare.
Dezavantajele metodei de capitalizare a venitului sunt asta
Aplicarea lui este dificilă atunci când nu există informații despre tranzacțiile de pe piață;
Un grup de metode, unite prin termenul general: „Metoda capitalizării directe”, în varianta tradițională este utilizat pe scară largă în Rapoartele de evaluare a imobilelor. Cu toate acestea, este extrem de rar ca Rapoartele să indice ipoteze și limitări privind aplicabilitatea modelelor utilizate. Și acest lucru este de înțeles. Dacă indicați condițiile (ipotezele) în care se poate aplica această metodă, va deveni clar că de foarte multe ori, în ceea ce privește pozițiile principale, situația reală cu imobilul comercial și rezidențial nu corespunde acestor ipoteze. Problemele utilizării legitime a acestor metode sunt discutate în literatura teoretică privind evaluarea imobiliară (Gribovsky, Ozerov, Mikhailets etc.). Trebuie remarcat mai ales că aceste probleme sunt luate în considerare din cele mai generale poziții. Cu toate acestea, după cum arată analiza Rapoartelor de evaluare a proprietăților imobiliare, cercetarea teoretică în acest domeniu rămâne neobservată de majoritatea evaluatorilor practicanți. Prin urmare, mi se pare util să revin la problemă din perspectiva unui evaluator practicant. Acest articol face o încercare de a standardiza situațiile tipice care sunt adesea întâlnite la evaluarea imobiliară într-o economie instabilă, caracteristică pentru din această perioadăîn Rusia, formulați pachete de ipoteze asociate acestor situații și extindeți gama de situații practice când formulele metodei de capitalizare directă pot fi utilizate corect. Atenția principală este acordată modelelor care iau în considerare creșterea prețurilor la imobiliare și creșterea ratelor de închiriere. Este imposibil să nu observăm faptul că în ultimii 5 ani, chiar și proprietățile „îmbătrânite” au crescut în preț cu o rată semnificativ mai mare decât inflația. Pentru a completa tabloul problemei luate în considerare, unele prevederi din aceste lucrări sunt parțial repetate aici.
În conformitate cu metoda de capitalizare directă (vezi, de exemplu,) rata de capitalizare (R)în legătură cu problema evaluării imobilelor, există un anumit coeficient care vă permite să convertiți venitul net din exploatare (D), așteptată în anul următor, la valoarea actuală (PV) proprietate folosind formula:
PV = D/R (1)
În acest caz, rata de capitalizare constă din două elemente:
- Rata rentabilității investiției
- Rata de rentabilitate a investiției (rata de recuperare a capitalului).
Rata rentabilității investiției este determinată de rentabilitatea de pe piață a instrumentelor fără risc și lichide și de prima de risc asociată cu incertitudinea veniturilor viitoare și lichiditatea insuficientă a proprietății evaluate. Rata de recuperare a capitalului este determinată de valoarea pierderii anuale de capital pe perioada estimată de utilizare a proprietății, natura modificării valorii venitului net și metoda de reinvestire a venitului primit. Există trei modele de rentabilitate a capitalului descrise în literatură:
- Linie dreaptă (model Ringa)
- Conform fondului de compensare (modelul Hoskold)
- Renta (modelul Inwood)
În plus, modelul Gordon a devenit larg răspândit în practică, legând și venitul anual cu valoarea de piață, care este folosită în principal pentru estimarea costului reversiunii. Modelul lui Ring presupune că fluxul de venit va scădea anual. O astfel de ipoteză în contextul ratelor de închiriere în continuă creștere pare foarte îndoielnică. Prin urmare, acest model practic nu este utilizat. Metoda Hoskold nu și-a găsit nici o aplicație largă în evaluarea imobiliară, deoarece se referă la o situație în care banii primiți din chirie sunt acumulați ani de zile pe un depozit sau în alte instrumente fără risc și, în consecință, cu venituri mici, ceea ce este nu tipic pentru strategia unui proprietar eficient. O analiză a Rapoartelor revizuite de noi și publicate în resursele de pe Internet arată că cel mai utilizat este modelul Inwood, care, aparent, reflectă într-o măsură mai mare realitățile pieței moderne.
Inițial, modelele menționate și formulele corespunzătoare au fost obținute din considerente generale care nu au legătură directă cu metoda fluxului de numerar actualizat. Dar, așa cum sa întâmplat adesea în istoria dezvoltării domeniilor aplicate, presupunerile corecte au fost ulterior confirmate cu strictețe din punctul de vedere al teorie generală. Același lucru s-a întâmplat și în acest caz. S-a dovedit că a fost posibil să se obțină formulele pentru metoda capitalizării directe strict matematic, pe baza metoda clasica actualizarea fluxurilor de numerar generate de activul evaluat. Acest lucru a făcut posibil nu numai stabilirea mai corectă a domeniului de aplicare a acestora, ci și extinderea lor la o clasă largă de situații reale. Tehnica specifică pentru astfel de transformări poate fi găsită în multe publicații (vezi, de exemplu,). Modelele de mai jos acoperă o varietate de situații, inclusiv situații în care proprietățile nu și-au pierdut toată valoarea și doar o parte din investiția inițială trebuie recuperată. Aceste formule iau în considerare și creșterea așteptată a tarifelor de închiriere pentru perioada de prognoză și creșterea așteptată a prețurilor imobiliare. Prin urmare, acestea sunt potrivite pentru o gamă mai largă de situații practice întâlnite de Evaluatorul imobiliar în activitatea sa practică. Deoarece toate formulele sunt obținute pe baza modelului tradițional de actualizare a fluxului de numerar pentru situații tipice foarte generale, ele sunt în deplin acord cu rezultatele evaluării bazate pe metoda fluxului de numerar actualizat.
Desigur, lista propusă de situații tipice nu trebuie considerată exhaustivă. Viața reală este întotdeauna mai bogată și mai diversă decât orice model.
Situație tipică 1. (Model tradițional Inwood)
Modelul tradițional Inwood se referă la o situație în care perioada de prognoză este întreaga durată de viață rămasă a unui obiect, care se încheie cu o pierdere completă a valorii obiectului evaluat. Să formulăm principalele ipoteze în baza cărora acest model echitabil:
- Durata de viață estimată a instalației n ani.
- Pe toată perioada de funcționare (perioada de prognoză), obiectul aduce venit permanent, egal D.
- La sfârșitul duratei de viață (perioada de prognoză), obiectul își pierde complet valoarea, adică valoarea viitoare FVn = 0.
În conformitate cu metoda de actualizare, valoarea curentă conform ipotezelor formulate este determinată de următoarea expresie
(2)
Este ușor de arătat (vezi, de exemplu,) că expresia pentru valoarea curentă poate fi reprezentată ca: 
,
Folosind funcția dobândă compusă K6(r,n), care caracterizează contribuția la amortizarea unității, formula pentru valoarea curentă va lua forma: 
Având în vedere că
Unde K3(r,n)- factor fond de compensare egal cu 
(3)
obținem formula tradițională pentru raportul de capitalizare:
(4)
care este dat în toate cărţile ca formulă de bază a metodei de valorificare cu înlocuire de capital după modelul Inwood.
Factor de fond de despăgubire K3(r,n) caracterizează sumele plăților care, atunci când sunt reinvestite cu un randament r, vor asigura acumularea pe perioada n ani de o sumă egală cu unu. Acest articolîn formula (4) reflectă nevoia de rambursare a capitalului cheltuit la achiziție și pierdut pe durata de viață estimată.
Aceste formule sunt în prezent destul de utilizate pe scară largă în evaluarea imobiliară. Cu toate acestea, având în vedere ipotezele care stau la baza acestuia, ar trebui să se exercite o mai mare prudență în utilizarea lui.
Într-adevăr, tarifele de închiriere au crescut constant de mult timp și nu există niciun motiv să presupunem că această creștere se va opri complet în viitorul așteptat. De asemenea, pare foarte discutabil să presupunem că după expirarea duratei de viață standard, valoarea imobilului va deveni zero. Cel puțin, dacă terenul este deținut de proprietarul imobilului, chiar și după distrugerea completă a proprietății, proprietarul rămâne proprietarul unui capital în cuantumul costului terenului și al unei părți din elementele de construcție. Prin urmare, nu este întotdeauna posibil să se justifice ipotezele formulate mai sus.
Cu toate acestea, astfel de situații pot apărea atunci când se evaluează bunuri imobiliare speciale. De exemplu, veniturile din exploatarea sistemelor de gazoducte care deservesc populația nu cresc (în prețuri reale, fără inflație), iar costul acestor structuri scade pe măsură ce îmbătrânesc și devine zero la sfârșitul vieții. O situație similară apare și la evaluarea imobilelor legate de alimentarea cu energie a populației și a altor obiecte de importanță socială.
Situația tipică 1a
Această situație păstrează toate caracteristicile primei situații tipice cu o singură ipoteză suplimentară: Durata de viață estimată a instalației este foarte lungă (practic nelimitată).
Prin urmare, suma de returnat se întinde pe un număr infinit de ani, iar rata de capitalizare, după cum se poate observa din formule (3), (4)
r:
R = r (5)
În ceea ce privește aplicabilitatea acestei formule, trebuie avute în vedere și comentariile legate de prima situație
Situație tipică 2
Calculul este efectuat pentru un orizont de prognoză limitat, în timpul căruia proprietatea, precum și piața, prezintă o anumită stabilitate (staționaritate), ceea ce ne permite să facem următoarele ipoteze:
În acest caz, calcularea valorii actuale a fluxului de numerar se rezumă la rezolvarea unei ecuații liniare simple cu privire la PV:
După transformări evidente, obținem o formulă condensată pentru calcularea valorii curente. 
De aici:
Sau, reducând la forma standard, obținem:
(6)
Formula rezultată, împreună cu derivarea ei, este dată în diferite publicații (vezi, de exemplu,). Cu toate acestea, este rar folosit de către Evaluatorii practicanți. După cum sa menționat mai sus, în cele mai multe cazuri formula este preferată (4) . Potrivit autorului, asumarea asupra ce parte din valoare va pierde proprietatea 5 ani, este mai firesc decât a ghici câți ani vor dura până când proprietatea își va pierde complet valoarea. Și pare complet îndoielnic să se calculeze durata de viață rămasă pe baza perioadei standard, așa cum se face de obicei atunci când se evaluează pe baza formulei tradiționale Inwood (4) . Acest lucru dă motive pentru a afirma că această versiune a raportului de capitalizare în unele cazuri poate fi mai justificată decât cea tradițională. (4) .
Cu toate acestea, rămân limitări în utilizarea acestei formule legate de ipoteza unui venit constant și de absența creșterii valorii imobiliare. Astfel de ipoteze nu par foarte realiste pentru starea actuală a pieței imobiliare, cu excepția cazurilor care apar, după cum s-a menționat mai sus, la evaluarea imobilelor speciale.
Situație tipică 2a
Această situație păstrează toate caracteristicile celei de-a doua situații tipice cu o singură clarificare:
În perioada de prognoză, nu se preconizează pierderi vizibile în valoarea proprietății sau scăderea acesteia va fi compensată printr-o creștere corespunzătoare a prețurilor. În acest caz, putem presupune că valoarea proprietății rămâne neschimbată până la sfârșitul perioadei de prognoză (FVn = PV), și prin urmare, atunci când obiectul este revândut după n ani, investiția inițială va fi returnată integral. În această ipoteză, nu este nevoie să returnați fondurile cheltuite și rata de capitalizare, așa cum se poate vedea din formula (6)
, devine egal cu rata rentabilității:
R = r
Situație tipică 3.
Această situație reflectă efectele asociate creșterii valorii de piață a proprietății ca urmare a creșterii generale a imobilelor pe piață și pierderii simultane de valoare ca urmare a deprecierii proprietății. Să formulăm principalele ipoteze făcute la derivarea formulei de calcul.
În aceste ipoteze, ecuația pentru calcularea valorii curente a unei proprietăți va lua forma: 
(7)
După transformări similare celor descrise mai sus, raportul de capitalizare poate fi scris ca
(8)
Următoarea circumstanță trebuie menționată aici. Utilizarea directă a unui astfel de model este foarte limitată. Cert este că constanța veniturilor din chirii cu o creștere simultană a prețurilor imobiliare nu este tipică pentru piață. Prin urmare, utilizarea acestui model trebuie utilizată cu prudență. Este ușor de observat că expresia rezultată în cazuri particulare se transformă în formulele binecunoscute pentru coeficientul de capitalizare directă. Să luăm în considerare cazurile speciale:
1. Nu există o creștere imobiliară, se prevede uzura parțială: 
Formula se potrivește (6)
2. Nu există o creștere imobiliară, se prevede o amortizare completă 
Formula se potrivește (4)
Creșterea imobiliară este prevăzută, se presupune că în perioada de prognoză pierderea de valoare din cauza uzurii este nesemnificativă:
4. Nu există creștere imobiliară, uzura în perioada de prognoză este nesemnificativă (scăderea valorii poate fi neglijată). În acest caz:
Situație tipică 4
Această situație tipică se referă la cazul în care tarifele de închiriere cresc la o rată egală cu g, iar valoarea proprietății până la sfârșitul perioadei de prognoză va fi zero. Un evaluator se confruntă cu această situație atunci când obiectul evaluat este o clădire situată pe un teren închiriat pentru o perioadă scurtă (de exemplu, 5 ani). În acest caz, tariful de închiriere crește odată cu piața, dar după o perioadă determinată clădirea este supusă demolării și, prin urmare, costul de revenire a unei astfel de proprietăți poate fi considerat zero. Să formulăm principalele ipoteze corespunzătoare situației luate în considerare, care au fost acceptate la derivarea formulei de calcul.
(9)
După transformări simple, obținem o formulă simplă pentru valoarea curentă, conform căreia coeficientul de capitalizare directă poate fi prezentat astfel: 
(10)
Este ușor de arătat că atunci când sunt introduse ipoteze suplimentare, această formulă se transformă în formule cunoscute. În special, când g=0(fără creștere de plată), formulă (10) intră în formulă (4) pentru o situație tipică 1 .
Situație tipică 5
Se presupune că tarifele de închiriere vor crește la o rată constantă g. Valoarea proprietății în sine crește în același ritm. Cu toate acestea, nu este de așteptat o uzură vizibilă în perioada de prognoză.
Situația este destul de firească. Pe perioade creștere rapidă prețurile imobiliare pe o perioadă scurtă, efectul pierderii de valoare din cauza îmbătrânirii poate fi neglijat.
Să formulăm principalele ipoteze corespunzătoare situației luate în considerare, care sunt acceptate la derivarea formulelor de calcul.
- Perioada de prognoză - n ani. Pe parcursul perioadei de prognoză, chiriile sunt în creștere și, în consecință, proprietatea generează venit net din exploatare, crescând anual cu o rată egală cu g.
- Plățile anuale generate de venitul net din exploatare sunt primite la sfârșitul fiecărui an.
- Partea din venitul periodic reprezentând randamentul capitalului este reinvestită la rata rentabilității investiției.
- La sfârșitul perioadei de prognoză, obiectul nu își pierde valoarea inițială (pierderea de valoare din cauza uzurii în perioada de prognoză poate fi neglijată).
- Pe toată perioada de prognoză, piața imobiliară este de așteptat să crească prețurile la o rată anuală egală cu g. Prin urmare, până la sfârșitul perioadei de prognoză, prețurile de pe piața imobiliară vor crește cu (1+g)^n dată. În consecință, aceeași creștere este de așteptat pentru obiectul evaluat.
În aceste ipoteze, ecuația pentru calcularea valorii curente a unei proprietăți poate fi scrisă ca: 
(11)
După transformări evidente, obținem binecunoscuta formulă Gordon: 
În consecință, raportul de capitalizare ia forma:
(12)
În esență, utilizarea formulei Gordon ca formulă de bază pentru metoda de capitalizare directă este posibilă dacă se poate aștepta ca pe o perioadă foarte lungă de timp creșterea chiriei să fie semnificativ mai semnificativă decât scăderea acesteia din cauza deprecierii clădirii. . Această presupunere în unele cazuri pare destul de justificată. Într-adevăr, în ultimii ani A existat o creștere constantă a ratelor de închiriere și, în consecință, a prețurilor imobiliarelor, depășind semnificativ pierderea de valoare din cauza uzurii fizice. Drept urmare, de exemplu, un birou achiziționat în urmă cu trei ani astăzi are o valoare mai mare decât atunci când a fost achiziționat, în ciuda îmbătrânirii sale naturale. În această situație, nu este nevoie să vorbim despre rambursarea capitalului. Astfel, dacă ne bazăm pe ipoteza că, pe un termen suficient de lung, prețurile de pe piața imobiliară și ratele de închiriere corespunzătoare vor crește cu o rată constantă egală cu g, atunci valoarea de piață este determinată de formula lui Gordon. Trebuie subliniat în special că la derivarea formulei nu se presupune un flux infinit. Astfel, modelul lui Gordon este valabil nu numai pentru un flux infinit. Poate fi folosit și în ipoteze mai blânde privind dinamica pieței de prognoză. Pentru utilizarea legitimă a modelului Gordon, este suficient ca prețurile proprietăților și tarifele de închiriere să crească „sincron” (un termen de la ) la o rată anuală constantă.
Această ipoteză în cele mai multe cazuri pare mai rezonabilă decât ipotezele privind creșterea constantă în viitorul apropiat.
Situație tipică 6
Se presupune că modificările valorii unei proprietăți apar sub influența a doi factori opusi. Pe de o parte, există uzură, în urma căreia imobilul își pierde o parte din valoare în perioada de prognoză. Pe de altă parte, costul imobiliar este în creștere odată cu creșterea generală a pieței pentru proprietăți similare. Această situație este cea mai generală și, din punctul nostru de vedere, reflectă cel mai corect starea reală a pieței imobiliare. Să indicăm principalele ipoteze care au fost utilizate la derivarea formulei:
În aceste ipoteze, ecuația pentru calcularea valorii curente a unei proprietăți poate fi scrisă ca:
După transformări simple, obținem o formulă pentru raportul de capitalizare sub forma:
(13)
Această expresie reflectă cel mai bine situația generală cu imobiliare. Aici se ține cont de faptul că obiectul se uzează în timpul funcționării (fizic și moral) și își pierde valoarea inițială. În același timp, procesele generale din piață duc la o creștere a valorii acesteia și o creștere simultană a veniturilor din funcționarea acesteia. Din punctul de vedere al acestui model, în timp, valoarea unei proprietăți poate crește, în ciuda faptului că aceasta este supusă uzurii. Acest lucru se potrivește bine cu realitățile de astăzi, când observăm cum imobiliarele îmbătrânite crește în preț și într-un ritm foarte rapid.
Desigur, această expresie se reduce la formulele obținute anterior atunci când sunt incluse ipoteze adecvate. De exemplu, dacă presupunem că uzura nu va apărea vizibil în perioada de prognoză (I=0), Asta expresie generală deoarece raportul de capitalizare va lua forma cunoscutei formule Gordon:
Date rezumative
În concluzie, vă prezentăm un tabel cu formule corespunzătoare diverselor situații și ipoteze corespunzătoare
Masă:
| Descrierea situației (ipoteze de bază) | raportul de capitalizare |
| TS-1 Amortizarea bunurilor imobile, pierderea totală a valorii până la sfârșitul operațiunii. Venitul este constant. | |
| TS-2 n egală eu. Nu există o creștere a prețurilor pe piața imobiliară FVn = (1 - I)PV Venitul este constant. | |
| TS-1a Durată de viață nelimitată (flux nesfârșit de venit), venit constant | |
| TS-2a Fără uzură, fără creștere imobiliară (FVn = PV).Venitul este constant | (indiferent de n) |
| TS-3 Amortizarea bunurilor imobiliare. Pierderea parțială de valoare. Amortizarea, exprimată procentual, pentru perioada respectivă n egală eu. Valorile proprietăților cresc într-un ritm anual g. (FVn = (1+g)^n) Venitul este constant. |
|
| TS-3a g. (FVn = (1+g)^n). Venitul este constant. |
|
| TS-4 Pierderea totală a valorii până la sfârșitul utilizării g. | |
| TS-5 Nu există uzură. Valorile imobiliarelor cresc într-un ritm anual g (FVn = (1+g)^n). Veniturile cresc într-un ritm anual g. |
(indiferent de n) |
| TS-6 Amortizarea bunurilor imobiliare. Pierderea parțială de valoare. Amortizarea, exprimată procentual, pentru perioada respectivă n egală eu. Imobiliarul crește într-un ritm g. (FVn = (1 - I)(1+g)^n). Veniturile cresc într-un ritm anual g. |
|
Condițiile prezentate în coloana din stânga în pe scurt arătaţi sub ce ipoteze au fost obţinute formulele corespunzătoare. Cu toate acestea aplicare practică Formulele de mai sus necesită o înțelegere semnificativă a situațiilor reale. De fiecare dată când alegeți unul sau altul model, ar trebui să înțelegeți clar ce așteptări sunt asociate cu această proprietate. Cel puțin, ar trebui să răspundeți clar la următoarele întrebări:
În ce direcție se va modifica chiria pentru proprietate în perioada previzibilă?
La ce ar trebui să se aștepte de la valoarea proprietății după perioada de prognoză?
Dacă această perioadă este egală cu durata de viață așteptată a activului (așa cum se presupune cel mai adesea în metoda capitalizării directe), atunci se poate presupune că valoarea finală este zero sau va rămâne o anumită valoare (de exemplu, valoarea terenului) ?
Răspunsurile clare la aceste întrebări vă vor permite să formulați corect un pachet de ipoteze (ipoteze) și să utilizați modele adecvate.
Note suplimentare
Formulele rezultate, în mod natural, nu conțin mai multe informații decât ecuațiile originale care decurg direct din metoda de actualizare. Prin urmare, în practică, puteți refuza să utilizați formulele compacte date și să includeți în raport numai rezultatul numeric al soluției pe computer. Este mai important să se formuleze clar și să justifice dintr-o analiză semnificativă a problemei ipotezele (ipotezele) care stau la baza metodelor și modelelor utilizate.
Formulele de capitalizare directă se dovedesc a fi utile pentru rezolvarea problemelor „inverse” ale metodei de actualizare. Este vorba despre despre problema asociată aprecierii valorii de piață a chiriei și despre problema determinării randamentului final al bunurilor imobiliare producătoare de venit. Ideea este că utilizare directă Metoda de actualizare în aceste scopuri este plină de multe capcane, iar calculul prin metoda capitalizării directe permite evitarea multor dificultăți.
Este de remarcat în special faptul că rata de actualizare r nu se reduce la rentabilitatea curentă. În contextul creșterii prețurilor imobiliare, acesta include ca componentă rata de creștere (creștere anuală). Mai multe detalii în.
Trebuie remarcat faptul că toate cele de mai sus se aplică nu numai evaluării imobiliare. Întrucât metoda valorificării directe este utilizată și în evaluarea afacerilor și în evaluarea utilajelor și echipamentelor, majoritatea concluziilor pot fi atribuite și evaluării acestor obiecte.
În încheiere, vreau să mulțumesc tuturor colegilor mei care mi-au trimis comentarii la articol și, în primul rând, lui V. B. Mikhailets, ale cărui comentarii și munca sa publicată anterior au făcut posibilă nu numai eliminarea inexactităților și greșelilor de scriere din articolul meu anterior, ci și pentru a arunca o nouă privire asupra problemelor metodei de actualizare în evaluarea imobiliară.
Literatură
- Jack Friedman, Nicholas Ordway. Analiza și evaluarea bunurilor imobiliare generatoare de venit, Traducere din engleză, Business, Ltd. M., 1995 – 480 p.
- N.V. Radionov, S.P. Radionov, Fundamentele analizei financiare: Metode matematice, abordare sistematică. „Alfa”, Sankt Petersburg, 1999, 592 p.
- Mikhailets V. B. Încă o dată despre rata de actualizare în activitățile de evaluare și metodele abordării veniturilor. Întrebări de evaluare N 1, 2005 p. 2-13
- S.V. Pupentsova, st. Lector la Departamentul de Economie și Management imobiliar, Universitatea Politehnică de Stat din Sankt Petersburg. O viziune modernă asupra utilizării tehnicilor de modelare în evaluarea imobiliară
- Ozerov E. S. Economie și management imobiliar. Sankt Petersburg: Editura „ISS”, 2003 - 422 p. – ISBN 5-901-810-04-Х
- S.V. Gribovsky. Modelarea proceselor de piata la evaluarea unui teren - liber si cu imbunatatiri. Nezh „Probleme imobiliare - economie, management, investiții, evaluare”, vol. 1, 2005
- Vinogradov D. V.
Metode de rambursare a capitalului investițional (metoda Ring, metoda Inwood, metoda Hoskold)
Există trei modalități de a recupera capitalul investit în cazul unei pierderi complete de valoare până la sfârșitul perioadei de proprietate:
returnarea liniară a capitalului (metoda Ring);
returnarea capitalului pe baza fondului de înlocuire și a ratei de rentabilitate a investiției (metoda Inwood). Uneori se numește metoda anuității;
returnarea capitalului pe baza fondului de compensare și a ratei dobânzii fără risc (metoda Hoskold).
Metoda inelului. Această metodă este adecvată pentru utilizare atunci când se preconizează că suma principală va fi rambursată în rate egale. Rata anuală de rentabilitate a capitalului se calculează împărțind 100% din costul activului la durata de viață utilă rămasă, care este reciproca duratei de viață a activului. În acest caz, se consideră că fondurile alocate fondului de compensare nu sunt reinvestite. Formula raportului de capitalizare ia următoarea formă:
Rk = Rd + 1/n, (4.14.)
unde n este durata de viață economică rămasă
Durata de viață a obiectului este de 5 ani;
R - rata rentabilității investiției -12%;
Valoarea investiției de capital în imobiliare este de 10.000 de tenge.
Este necesar să se determine raportul de capitalizare folosind metoda Ring.
Soluție: Rata anuală liniară a rentabilității capitalului va fi de 20%, deoarece în 5 ani, 100% din activ va fi anulat (100: 5 = 20). În acest caz, rata de capitalizare va fi de 32% (12% + 20% = 32%).
Rambursarea sumei principale a capitalului, ținând cont de rata de rentabilitate necesară a investiției, este reflectată în tabelul 4.1.
Tabelul 4.1. Recuperarea capitalului investit prin metoda Ring.
Restituirea capitalului are loc în părți egale pe durata de viață a proprietății.
Metoda Inwood utilizat dacă suma rentabilității capitalului este reinvestită la rata rentabilității investiției. În acest caz, rata rentabilității ca componentă a ratei de capitalizare este egală cu factorul fondului de înlocuire la aceeași rată a dobânzii ca și pentru investiții.
Rk = R + SFF(n,Y), unde (4,15)
SFF - factor fond de compensare;
Y = R - rata rentabilității investiției.
De exemplu. Condiții de investiție:
mandatul obiectului - 5 ani;
rentabilitatea investiției este de 12%.
este necesar să se determine raportul de capitalizare.
Soluție: Rata de capitalizare se calculează ca suma dintre rata de rentabilitate a investiției de 0,12 și factorul fondului de recuperare (pentru 12%, 5 ani) de 0,1574097. Rata de capitalizare este de 0,2774097.
Tabelul 4.2. Recuperarea capitalului investit prin metoda Inwood.
Metoda Hoskold. Folosit atunci când rata de rentabilitate a investiției inițiale este oarecum mare, ceea ce face improbabilă reinvestirea la aceeași rată. Se așteaptă că fondurile reinvestite vor primi venituri la o rată fără riscuri
Rk = R + SFF(n,Yb), unde (4.16)
Yb - rata dobânzii fără risc
De exemplu. Proiectul de investiții prevede o rentabilitate anuală a investiției (capital) de 12% timp de 5 ani. Sumele de rentabilitate a investiției pot fi reinvestite în siguranță la o rată de 6%. Determinați raportul de capitalizare.
Soluție: Dacă rata rentabilității capitalului este de 0,1773964, care este factorul fondului de recuperare pentru 6% pe 5 ani, atunci raportul de capitalizare este 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Dacă se prevede că investiția își va pierde doar parțial din valoare, atunci rata de capitalizare se calculează ușor diferit, deoarece o parte din recuperarea capitalului se realizează prin revânzarea imobilelor. și parțial din venitul curent.
De exemplu. Se preconizează că proprietatea va fi vândută în 5 ani pentru 50% din prețul ei inițial. Rata rentabilității investiției este de 12%. Este necesar să se determine raportul de capitalizare.
Soluție: Conform metodei Ring, rata rentabilității capitalului este de 10% (50%: 5 ani); Rk = 0,1 (rata rentabilității capitalului) + 0,12 (rata rentabilității investiției) = 0,22 = 22%.
Conform metodei Inwood, rata rentabilității capitalului este determinată prin înmulțirea factorului de fond de înlocuire cu pierderea procentuală a prețului inițial al proprietății.
50% pierdere 0,1574097 = 0,07887
Rk = 0,07887 (rata rentabilității capitalului) + 0,12 (rata rentabilității investiției) = 0,19887 = 19,87%.
Când prețul unui activ scade, indiferent dacă rata de rentabilitate a capitalului este calculată prin metoda Ring, Hoskold sau Inwood, rata rentabilității investiției este mai mică decât rata de capitalizare.
Dacă, atunci când investește în imobiliare, un investitor se așteaptă ca prețul imobiliar să crească în viitor, atunci calculul se bazează pe prognoza investitorului că prețul terenurilor, clădirilor și structurilor va crește sub influența unei creșteri. în cererea pentru anumite tipuri de bunuri imobiliare sau din cauza inflaţiei în creştere. În acest sens, este necesar să se țină seama de creșterea valorii investițiilor de capital în rata de capitalizare.
De exemplu. Rata necesară de rentabilitate a capitalului este de 12%. Creșterea prețurilor imobiliare până la sfârșitul a 5 ani va fi de 40%.
Soluție: În cazul în care valoarea fondurilor de investiții crește, încasările din vânzare nu numai că oferă o rentabilitate a întregului capital investit, ci oferă și o parte din venitul necesar obținerii unei rate de rentabilitate a capitalului de 12%. Prin urmare, rata de capitalizare trebuie redusă pentru a ține cont de câștigurile de capital așteptate. Să calculăm venitul amânat: 0,4 0,1574 (factor de fond de compensare pentru 5 ani la 12%) = 0,063. Venitul amânat este scăzut din rata rentabilității investiției asupra capitalului și, astfel, se determină rata de capitalizare.
Rk = R - SFF (n,Y), unde (4,17)
Procentul de creștere a prețului activelor
Astfel, dacă se prevede o creștere a valorii unui activ, rata de actualizare va fi mai mare decât rata de capitalizare.
Metoda de extragere a pieței.
Pe baza datelor de piață privind prețurile de vânzare și valorile VAN ale proprietăților comparabile, rata de capitalizare poate fi calculată:
unde, NOR este venitul net din exploatare al celui de-al i-lea obiect analog
Vi - prețul de vânzare al i-lea obiect analog
Această metodă nu contabilizează separat randamentul capitalului și rentabilitatea capitalului.
Tabelul 4.3. Calculul coeficientului de capitalizare Rk folosind metoda market squeeze.
În ciuda întregii aparente simplitate de aplicare, această metodă de calcul ridică anumite dificultăți - informațiile despre NER și prețurile de vânzare se încadrează în categoria informațiilor netransparente.
Această metodă de calcul al coeficientului de capitalizare este utilizată numai în condiții stabile de piață. Când piața crește, rata de capitalizare scade.
Metodele de calcul a ratei de capitalizare cu prezența fondurilor împrumutate sunt discutate mai jos.
Astfel, specificul metodei de capitalizare a venitului este următorul:
venitul net din exploatare pentru o perioadă de timp este convertit în valoarea curentă (cu condiția ca valorile veniturilor viitoare să fie constante);
nu se calculează prețul de reversiune;
raportul de capitalizare se calculează pentru imobile:
finanțat cu capital propriu - prin metoda market squeeze, sau prin metoda determinării coeficientului de capitalizare ținând cont de rambursarea costurilor de capital;
finanţat cu capital împrumutat - metoda investiţiilor aferente.
Avantajele metodei de valorificare directă constă în relativa simplitate și ușurință de utilizare pentru evaluarea obiectelor închiriate pentru închiriere pe termen lung unor chiriași de încredere, precum și în faptul că această metodă reflectă direct condițiile de piață, întrucât aplicarea ei este analizată din din punctul de vedere al raportului veniturilor (I) și al valorii (V), de regulă, un număr mare de tranzacții imobiliare (când rata de capitalizare este determinată prin metoda strângerii pieței).
Dezavantajele metodei de valorificare directă sunt că
aplicarea acestuia este dificilă atunci când nu există informații despre tranzacțiile de pe piață și nu a fost efectuată o analiză economică a relației dintre venit și cost;
Rata rentabilității traduce de fapt rata de creștere a valorii per n ani în măsurare anuală.
Există trei moduri de a calcula rata rentabilității capitalului (r 1):
Restituire liniare a capitalului (metoda Ring);
Returnarea capitalului pe baza fondului de înlocuire și a ratei de rentabilitate a investiției (metoda Inwood), numită uneori metoda anuității;
Restituirea capitalului pe baza fondului de compensare și a ratei dobânzii fără risc (metoda Hoskold).
Această metodă este adecvată pentru utilizare atunci când se preconizează că suma principală va fi rambursată în rate egale. Rata anuală de rentabilitate a capitalului se calculează împărțind 1 sau 100% la perioada în care se așteaptă să se modifice valoarea proprietății.
Rata rentabilității este cota anuală din capitalul inițial plasat în fondul de compensare fără dobândă:
r 1 = 1 / n, (4,14)
R = r e + dep ? (1/ n), (4,15)
unde R este rata de capitalizare;
r e - rata rentabilității capitalului propriu;
dep - cota de scadere a valorii imobiliare prin n ani.
Metoda Ring este utilizată în primul rând atunci când valoarea unei proprietăți este de așteptat să crească în n ani.
Metoda Ring este folosită și atunci când investițiile într-un obiect nu sunt disponibile, iar un instrument fără risc fie nu se găsește pe piață, fie are o rată de rentabilitate instabilă.
Metoda Inwood utilizat dacă rentabilitatea capitalului este reinvestită la rata rentabilității investiției. În acest caz, rata rentabilității ca componentă a ratei de capitalizare este egală cu factorul fondului de recuperare la aceeași rată a dobânzii ca și pentru investiție.
r 1 = sff(n, r e) = r e / ((1+ r e) n - 1), (4.16)
unde r e este rata rentabilității capitalului propriu;
r 1 - rata de rentabilitate a capitalului;
sff(n, r e) este factorul fond de compensare.
Metoda Inwood este aplicată dacă se prevede o scădere a valorii proprietății și sunt disponibile pe piață investiții în proprietatea care se evaluează sau în proprietăți similare.
metoda lui Hoskold. Folosit atunci când rata de rentabilitate a investiției inițiale este oarecum mare, ceea ce face improbabilă reinvestirea la aceeași rată. Se așteaptă că fondurile reinvestite vor primi venituri la o rată fără riscuri.
r 1 = sff(n, r f) = r f / ((1+ r f) n - 1), (4.18)
r 1 - rata de rentabilitate a capitalului;
r f - rata fără risc;
sff(n, r f) este factorul fond de compensare.
Un instrument disponibil pe piață este selectat drept rata de rentabilitate fără risc, așa că dacă valoarea proprietății scade în viitor, nu există restricții privind utilizarea acestei metode.
Tabelul 4.2. Exemplu de calcul al ratei de capitalizare
| Indicatori | Determinarea valorii indicatorului | |
| 1. | Rată fără risc (r f), % | Luat ca o rată fără risc Randamentul OFZ până la scadență, care la data evaluării se ridica la 7,1% pe an. |
| 2. | Primă de risc pentru investiții imobiliare (p 1),% | |
| 3. | Primă pentru risc scăzut de lichiditate (р 2), % | p 2 = r f ? Texp; Perioada de expunere (Texp) pe segmentul obiectului evaluat este de 6 luni. p2 = 7,1% ? 0,5 = 3,55% |
| 4. | Primă de risc pentru gestionarea investițiilor (р 3), % | Determinat de experți la un nivel mediu, acceptat egal cu 2,5% |
| 5. | Rata rentabilității capitalului propriu (r e) | Determinat prin metoda construcției cumulative: r e = r f + p 1 + p 2 + p 3 r e = 7,1 + 2,5 + 3,55 + 2,5 = 15,65% |
| 5. | Modificarea valorii proprietății prin n ani, % | Durata de viață standard a clădirii evaluate este de 100 de ani. Ponderea terenului în proprietatea evaluată este de aproximativ 20%. Vârsta cronologică a clădirii evaluate este de 80 de ani. Aceasta înseamnă, în conformitate cu codurile de construcție in 20 de ani, proprietatea evaluata isi va pierde 80% din valoare. dep = 80% după 20 de ani |
| 6. | Rata de returnare (r 1),% | Folosim metoda Hoskald r 1 = sff(n, r f) = r f / ((1+ r f) n - 1), r 1 = 0,071 / ((1+ 0,071) 20 - 1) = 0,024 sau 2,4% |
| 7. | Rata de capitalizare, % | R = r e + dep ? r1R = 0,1565 +0,8 ? 0,024 = 0,1757 sau 17,57% |
Calculul ratei de capitalizare utilizând metoda extragerii pieței (market squeeze).
Pe baza datelor de piață privind prețurile de vânzare și valorile venitului net din exploatare ale proprietăților comparabile, rata de capitalizare poate fi calculată:
unde NOI i este venitul net din exploatare al celui de-al i-lea obiect analog;
V i - prețul de vânzare al i-lea obiect analog:
n - numărul de obiecte imobiliare similare..
