Выведение части земельного участка из собственности. Выдел доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности и процедура межевания (размежевания) границ ЗУ. Минимальный размер земельного участка для выделения доли в натуре

После распада СССР приватизация колхозных земель происходила путём выдачи бывшим участникам колхозов и совхозов прав на земельные паи или доли. Данным видом собственности нельзя распоряжаться как отдельным участком без согласия других участников долевой собственности. Для оформления доли в отдельный участок необходимо провести процедуру выдела.

Под выделом земельной доли подразумевается образование границ земельного надела дольщика внутри общего земельного участка с последующим отсоединением образованного надела. Общий при этом сохраняется в изменённых границах, согласно п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ.

Выделить отдельный участок в личную из общей может владелец земельного пая или доли участка с несколькими владельцами (пайщиками).

Чтобы осуществить выдел, необходимо провести размежевание, которое заключается в отделении части общего участка землю в собственность инициатора выдела в соответствии с принадлежащей ему долей участка. Местоположение , отделяемого от общей части, определяется в результате геодезических работ, проводимых инженером.

Выдел доли участка регулируется следующими законодательными нормами:

• Ст. 11.5 Земельного кодекса РФ;
• Ст. 13 и ст. 13.1 Закона РФ «Об обороте сельскохозяйственных земель» № 101.

Земельный кодекс регулирует образование участков при выделе, а закон № 101 устанавливает правила взаимных правоотношений пайщиков при выделе участка из числа сельскохозяйственных земель.

Как выделить долю из общей собственности

Участок земли может находиться в общей собственности двух типов:

• Совместной (паевой);
• Долевой.

Совместное владение участком означает наличие у каждого совладельца права на земельный пай от общего участка. Такое право (пай) можно продавать и использовать в качестве финансовых активов. Обладатель земельной доли может распоряжаться только своей частью общего участка, в отличие от пайщика, каждый из которых распоряжается всем общим участком на правах совместной деятельности.

Как пайщики, так и обладатели земельных долей могут стать отдельных участков, выделив свою долю в вещественных границах.

Процедура выдела участка из земли, находящейся в общей собственности, происходит в следующем порядке:

1. Владелец земельной доли подаёт объявление в СМИ о созыве собрания совладельцев общего земельного участка для решения вопроса о выделе;
2. Общее собрание постановляет осуществить выдел доли участника;
3. Владелец доли организует работы по размежеванию участка;
4. Границы, определённые в ходе межевых работ, согласовываются с совладельцами земельного участка;
5. Образуемый участок регистрируется на кадастровой карте местности, а обладатель права на долю получает кадастровый ;
6. На образованный в результате выдела участок регистрируется право собственности в Росреестре.

Объявление о собрании по выделу нужно подавать за 10 суток до его проведения в СМИ, статус которых в качестве распространителей публичной информации утверждён местным законодательством.

На собрании обладатели права на долю, желающие выделить её в виде участка, должны получить согласие на данное действие от всех совладельцев общего участка, оформленное в виде протокола собрания, подписанного собравшимися лицами.

Межевые работы

Для организации межевых работ инициатор выдела доли должен заключить договор с геодезической фирмой.

Фирма должна иметь лицензию на проведение кадастровых работ, а если межевание заказывается у кадастрового специалиста, работающего в качестве частного ИП, необходимо проверять наличие диплома у такого специалиста, а также его нахождение в федеральном реестре кадастровых работников на сайте Росреестра.

Межевые работы осуществляются на основании информации, полученной из:

• Схемы будущих границ надела, представленной заказчиком;
• Выпиской из ЕГРП о праве собственности на долю.

Выписка должна содержать информацию о части земельного участка, принадлежащей заказчику, выраженной в виде простой правильной дроби. Заказать такую выписку можно на сайте Росреестра или в многофункциональном центре, предъявив паспорт и уплатив пошлину в размере 300 рублей.

Схема границ составляется в произвольной форме и утверждается собранием совладельцев участка.

После окончания работ специалисты обрабатывают собраннее данные и оформляют предварительный вариант межевого плана, который перед утверждением в кадастровой палате подлежит согласованию с совладельцами земельного участка, находящегося в общей собственности.

Соглашение участников общей собственности

Совладельцы земельного участка на этапе согласования межевого плана могут подписать одно из следующих соглашений:

• О выделе доли в установленных границах;
• О прекращении .

Долевая собственность прекращается в случае, когда отдельный участок земли намереваются получить все участники общей собственности на землю.

Текст соглашения о выделе должен содержать следующие данные:

• Информацию об участниках долевой собственности;
• Кадастровый номер общего участка;
• Площадь участка;
• Процент площади, полагающийся инициатору выдела согласно из ЕГРП;
• Процент площади, на которую претендует инициатор выдела после проведения межевых работ;
• Координаты границ образуемого участка;
• Координаты границ изменённого участка.

Предметом соглашения является выдел участка дольщику и его выход из участников общей собственности, а также изменение границ и площади общего участка после данного выдела.

После перечисления параметров земельных участков необходимо указать обязательность исполнения данного соглашения всеми участниками общей собственности.

Когда предварительный межевой план согласован, заказчик межевых работ обращается в кадастровую палату со следующими документами:

• Выписка из протокола собрания о выделе;
• Заключение кадастрового работника;
• Выписка из ЕГРП о праве на долю;
• Копия паспорта;
• Копия соглашения о выделе.

По истечению 30 суток с момента подписания соглашения обладатель образуемого участка может зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Обращение в суд

Образование земельного надела в результате выдела происходит на основании судебного решения в следующих случаях:

• Отказа совладельцев подписывать протокол о выделе;
• Наличия разногласий с совладельцами по поводу расположения границ образуемого участка;
• Отсутствия части правоустанавливающих документов или наличие в них ошибочных данных.

После отмены бумажных свидетельств о праве, сведения о доле участка, принадлежащей участнику долевой собственности, содержатся в правовом реестре, и изменить данные сведения можно только через суд.

Если совладельцы общего участка осуществляют на нем хозяйственную деятельность и считают, что уменьшение площади земли в результате выдела повредят работам на земле, они могут отказаться подписывать протокол. В таком случае инициатору выдела необходимо доказать в суде, что выдел его доли не повредит деятельности на участке.

Исковое заявление должно начинаться с наименования судебного органа, куда обращается истец, и содержать следующие сведения:

• ФИО и адрес проживания истца;
• Список ответчиков (совладельцев участка);
• Сведения о предмете спора – земельном участке;
• Реквизиты документов о праве на долю;
• Информацию о протоколе собрания совладельцев и принятом решении;
• Перечень досудебных мероприятий.

В тексте заявления истец просит суд осуществить выдел, приведя доказательства того, что уменьшение площади основного участка не принесёт значительного ущерба сельскохозяйственной деятельности на нём. К заявлению следует приложить следующие документы:

• Выписка из правового реестра о праве на долю;
• Копия текста протокола;
• Доказательства досудебных действий в виде письменных обращений, справок и т.д.;
• Кадастровый документ на участок;
• Копия паспорта.
• Квитанция об оплате госпошлины (200 рублей).

Если согласие совладельцев на выдел получено, но участники не могут договориться о границах образуемого участка, то к заявлению следует также приложить проект межевого плана и резолюцию кадастрового инженера.

Решение суда

По итогам рассмотрения дела суд может принять три варианта решения:

• Удовлетворить иск о выделении доли;
• Провести дополнительной землеустроительной экспертизы;
• Выплатить истцу компенсацию вместо земельной доли.

Землеустроительная экспертиза назначается при разногласиях по поводу расположения границ образуемого участка и заключается в повторной процедуре межевания, по итогам которой будет проведено дополнительное заседание.

Если выдел доли в натуре может сильно усложнить хозяйствование на общем земельном участке, или рассчитываемая площадь слишком мала для образования отдельного надела, суд может постановить выплатить истцу среднерыночную стоимость его доли за счёт бывших сособственников.

Решение суда можно обжаловать в течение 10 суток после его принятия судом и зачтения, по истечении данного срока решение вступает в законную силу, согласно ст. 209 ГПК РФ.

Итак, выдел доли позволяет обладателям земельных паёв оформить права собственности на отдельный участок земли. Для проведения выдела нужно получить согласие всех собственников общего участка, определить границы нового надела и зарегистрировать право на него в Росреестре.

— это приобретение его автономного существования, новое качество правового статуса. Этот прецедент осуществляется путём межевания участка, проведения и фиксации межевых границ по факту: в натуре и в проектной технической документации.

Для того чтобы произвести выдел участка, необходимо понимать природу двух типов собственности на совместное имущество, в том числе – и земельные наделы. Совместную собственность можно разделить:

1. На общую (совместную) собственность без выделения долей.
2. На коллективную долевую собственность, когда каждый из право обладателей имеет конкретную, фиксированную долю в праве.

В первом случае каждый собственник имеет право пользования всем земельным участком наряду с другими на основе общей (обычно устной) договорённости. Собственники могут провести условные межи, которые не будут иметь юридической силы, а могут обрабатывать участок сообща, пользуясь результатами трудов совместно.

В принципе в данном случае возможны любые варианты согласованного взаимодействия.

При разделении коллективной собственности на доли по числу участников, мера права определена для каждого конкретно . В правоустанавливающих документах на участок указаны наименования долей. Такой участок можно разделить простым межеванием с выделением долей для каждого из участников права собственности, либо – для одного из них. Как ищутся координаты характерных точек границ земельного участка — найдёте .

Долевая собственность может быть определена в равных пропорциях в отношении всех собственников, а может распределяться неравномерно. В соответствии с размером доли в праве собственности можно выделить часть участка в счет доли.

Если все собственники долевого владения желают выделить свои части – им нужно обратиться в геодезическую компанию сообща. Кадастровый инженер проверит правоустанавливающие документы на участок и рассмотрит по карте возможность размежевания участков.

Если ваш участок не отличается большими размерами , то вначале обратитесь в местную администрацию чтобы узнать положенный минимум, допустимый для участка. Выделенная в качестве самостоятельного участка доля не должна быть меньше установленных нормативов. Если вы проигнорируете этот момент, и часть участка не уложится в нормативы – вам откажут в последующей регистрации.

Естественно межевание не даст желаемого результата. Имейте в виду, что в компетенцию кадастровых сотрудников геодезистов не входит консультирование по таким деталям. Они проведут межевание по вашему заявлению, а не в соответствии с установлениями муниципалитета.

Если вы имеете право на большую часть участка , а ваш совладелец – на меньшую и инициатором оказываетесь вы, алгоритм действий не должен отличаться.

Если одна из долей не будет соответствовать положенному минимуму, оба участка не будут поставлены на кадастровый учёт.

Этот момент нужно предусмотреть до обращения к геодезистам.

Кроме того если выдел участка планирует лишь один из собственников, ему необходимо представить разрешение от остальных собственников.

Сколько стоит?

Стоимость работ достаточно высокая. Однако она зависит от нескольких факторов:

• стоимости земель в общем земельном массиве;
• статуса геодезической компании проводящей кадастровые работы;
• стоимости геодезических работ в регионе;
• площади участка;
• статуса населённого пункта (столичный, краевой, областной, районный центр).

Обычно земли с/х назначения по стоимости работ оцениваются ниже, чем например для ИЖС. Но и здесь разница огромная. Только в Подмосковье эти работы отличаются по стоимости в 10 раз между ближним и дальним Подмосковьем.

Кроме оплаты геодезической съёмки и картографических работ, в некоторых отдалённых местностях предусмотрена оплата транспортных расходов геодезистов, либо их вывоз к месту работы.

Производится после того как вы представите документы и оплатите услуги компании. Прежде чем производить реальное размежевание на местности, специалисты создают приблизительную карту-план на основе уже имеющейся интерактивной карты.

После того как предварительный проект межевания будет готов , они должны выехать на местность и сделать размежевание участка в соответствии со сформированным вами заказом. Если процесс проходит между двумя или более собственниками – то вначале необходимо рассмотреть несколько нюансов:

1. Каждый участок должен иметь выход к дороге общего пользования.
2. Участки должны иметь ровную геометрическую форму, без зазубрин и клиньев.
3. Части участков не должны накладываться друг на друга, а также – на соседствующие участки.

Без соблюдения этих требований межевание проводиться не будет.

В результате проведения межевых работ кадастровые инженеры проведут геодезическую съёмку участка, выверят его соответствие установленному стандарту, а затем начнут разделение участка на желаемые доли. Ими будут установлены законные границы, разделяющие возникшие самостоятельные участки.

Эти границы будут констатировать право собственности на каждую выделенную часть, и осуществлять право пользования землёй в обозначенных границами, пределах.

В процессе раздела геодезистами устанавливаются межевые знаки, которые заключаются в определённых стандартом метках. Изначально они устанавливаются временными колышками , а после завершения разметки они определяются постоянным местоположением и капитальным форматированием основных точек границ.

Установленные межевые знаки в последующем произвольно изменять не разрешено, вплоть до нового межевания. Они будут нанесены на карту участка и обозначены в учётных записях кадастра.

Межевые границы участков имеют юридическую силу и подтверждаются актовыми записями о проведении межевых работ.

После того, как вам выделили часть вашей доли в праве на участок и провели надлежащие межевые границы – вам останется только зарегистрировать право на участок в местном отделении кадастра и картографии. Для этого нужно получить документы о проведённом межевании участка:

• проект межевания;
• акт о согласовании границ участка с соседями;
• разрешение на выдел участка от бывших совладельцев;

С этими документами нужно подойти в отделение кадастра и картографии и поставить участок на регистрационный учёт. После этого, получив кадастровый паспорт участка, соберите новый пакет документов для регистрации собственности на участок:

• правоустанавливающий документ на участок;
• кадастровый паспорт участка;
• акт об установлении межевых знаков.

С обозначенными документами и паспортом вы можете подойти для регистрации права собственности.

Обратите внимание, что после произведённого выдела участка, у вас остаётся на руках только правоустанавливающий документ на старый участок. Для нового участка, правоустанавливающим основанием будет акт о межевании (установлении межевых знаков). Свидетельство о собственности, которое вы получите на новый участок, не будет отражать правоустанавливающего прецедента.

Поэтому в случае выдела участка из общей долевой собственности, полученное вами в геодезической компании межевое дело, будет выполнять несколько важнейших функций:

• определит условия установления (возникновения) права собственности и пользования участком;
• даст полные технические характеристики участка;
• обезопасит ваш участок от посягательств извне.

Сроки проведения межевых работ, гарантируемые геодезическими компаниями, приблизительно ориентируются на 15 календарных дней, но зачастую выполняются быстрее.

Естественно, если вас поставят на очередь – это займёт дополнительное время. Акт согласования границ с соседями составить и подписать можно практически в один день. Хотите узнать обязательно ли межевание земельного участка? Узнайте .

Выдел доли через суд

В некоторых случаях решать вопрос о выделе участка приходится в судебном порядке. К их числу относятся:

1. Отсутствие правоустанавливающих документов.
2. Отсутствие указания долей в праве собственности в правоустанавливающих документах.
3. Признание собственности на участок после вступления в наследство (при необходимости);
4. Отсутствие разрешения от соседей или совладельцев.
5. Отсутствие договорённости о размере доли в общем праве.
6. Препятствия со стороны муниципалитета.
7. Споры с соседями в отношении правомочности установленных границ участков.

Кроме перечисленных проблем, возникших в отношении признания права собственности граждан, в судебном порядке могут решаться самые различные проблемы. Основанием для обращения в суд является нарушение ваших законных конституционных прав, которые связаны с правом владения землёй как имущественной ценностью.

Решение суда имеет юридическую силу правоустанавливающего документа. Что означает полноценную компенсацию в отсутствие других документов либо аннигиляцию любых препятствий, возникших в отношении ваших имущественных прав.

Обращение в районный суд происходит по месту нахождения земельного участка . В этом случае вы будете выступать истцом, а ваш оппонент – ответчиком. Вам необходимо собрать документы, которые послужат доказательством правомочности вашего иска. Если с документами возникнут затруднения – воспользуйтесь свидетельскими показаниями.

При написании искового заявления тщательно продумайте причину иска, она должна быть обозначена очень чётко, лаконично и юридически корректно. Если речь идёт об упущенной выгоде, которую вы могли приобрести, но не приобрели из-за возникших препятствий, высчитайте конкретную сумму и укажите её в исковом заявлении с достоверным и подробным пояснением.

Имейте в виду, что при имущественных претензиях вам придётся оплачивать дополнительную пошлину, но не факт, что принятое решение суда признает предъявленный иск. Поэтому отнеситесь к этому вопросу со всей серьёзностью и надлежащим образом подготовьте доказательную базу. Документы, которые вы собрали в качестве доказательств , дайте перечнем в приложении к заявлению, а их копии передайте вместе с исковым заявлением.

Срок рассмотрения вашего заявления должен составлять не более 2 месяцев. Но если правовая база (документы) окажутся не убедительными, судебное заседание может откладываться, а судебное разбирательство перейдёт в статус судебной тяжбы.

Образец искового заявления можете скачать .

Основания для межевания и специфика процесса

Единственным основанием для межевания является желание одного из дольщиков имеющих право собственности на земельный участок. При этом необходимо документально подтверждённое право на конкретную долю в общем праве коллективной собственности на земельный участок. Если собственность общая, без выделения долей, процедура несколько отличается.

Если ваш участок находится в общей собственности , не предусматривающей владения долей в праве, а опирающейся на совместное пользование участком со стороны нескольких собственников, необходимо выделить свою номенклатурную долю. Она может быть выделена добровольно.

В этом случае, всем участникам коллективной собственности на участок, необходимо написать заявление в местную администрацию с просьбой определения долей.

Далее представьте соглашение сторон, которое будет составлено совместно и где будет указано – какая конкретно доля права предусматривается для каждого из собственников. После этой процедуры муниципалитет должен выдать вам разрешение на выдел участков. С этим разрешением вы должны обратиться в геодезическую компанию для проведения межевания.

Если совладельцы не достигли консенсуса, то они могут решить вопрос о выделе своих долей через суд.

Наиболее часты случаи выдела для участников коллективной собственности дачных товариществ (кооперативов) . Каждый дачник имеет право провести межевание, посредством которого осуществит выдел своего участка из общей собственности. Вопрос о проведении межевых работ должен решаться общим собранием дачников.

А заявление о выделении своего участка необходимо подавать председателю кооператива не позднее, чем за месяц до проведения геодезических работ. Если эти сроки не будут соблюдены – в любой момент процедура межевания может быть признана через суд незаконной, а нетерпеливый член кооператива (товарищества) напрасно оплатит услуги геодезистов.

Те же условия надлежит соблюдать лицам, которые имеют определённую долю в праве в соответствии с другими правовыми прецедентами. Если один из совладельцев долевой собственности вознамерился выделить свою долю – он имеет на это право при условии:

1. Если после проведённого выдела его участок и участки других совладельцев будут соответствовать нормативам, не превышая допустимый в вашем регионе позволенный минимум.
2. Если совладельцы не возражают осуществление выдела со стороны члена коллективной собственности.
3. Если совладельцы предупреждены о проведении межевых работ не позднее, чем за один месяц до официального обращения в межевую компанию.

Если у совладельцев возникнут необоснованные претензии – этот вопрос легко решить в судебном порядке. В данном случае суд будет на вашей стороне при соблюдении всех правовых процедур и при наличии доказательства вашего права на долю в коллективной собственности.

Особенности выдела земель с/х назначения

Выдел сельскохозяйственных земель представляет некоторые сложности, связанные со спецификой их категории и назначения. Все земли этой категории расположены массивом, на котором располагаются угодья для пастбищ, полей и лугов.

Приватизация небольшого участка земли внутри комплекса земельного массива может представлять некоторые неудобства для хозяйствующего субъекта. Поэтому на выдел небольших частей власти идут неохотно – они предпочитают договорные условия аренды. И это не удивительно – ведь договор аренды не налагает обязательств отчуждения участка в собственность , как это происходит при его выделе.

В большинстве случаев выдел участка производится не вдруг – это продуманное и взвешенное решение со стороны хозяйствующего субъекта. Обычно получить выдел участка значительно легче, если он был изначально в аренде.

Соответственно индивидуальные предприниматели, арендующие земли на определённом этапе могут осуществить выдел участка с последующим (или предварительным) его оформлением в собственность. В этом случае выдел будет производиться по тому же алгоритму, что и в дачных кооперативах (товариществах), но здесь потребуется разрешение от местной администрации.

Запрещено выделять земли сельскохозяйственного назначения:

• из особо охраняемых;
• заповедных;
• лесного и водного фондов;
• отличающихся особым плодородием почв.

Остальные земли могут выделяться по усмотрению местной администрации.

Заключение

Процесс межевания в некоторых случаях имеет юридическую силу правоустанавливающих документов.

На его основе возникает автономное право владения участком, который находился в долевой собственности.

В некоторых случаях решить вопрос о межевании участка можно с разрешения совладельцев участка или с согласия муниципалитета, а иные ситуации предусматривают обращение в суд.

ВОПРОС: Мне и соседу принадлежит на праве общей долевой собственности жилой дом (по 1/2 доли каждому), в котором произведен выдел доли в натуре каждому из собственников. Также нам принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен жилой дом. Выдел доли земельного участка в натуре не производился, хотя между нами сложился определенный порядок пользования земельным участком. Можно ли произвести выдел земельного участка в натуре?

ОТВЕТ: В силу п.1 ст.11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п.1 и п.2 ст.11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Из данных положений следует, что выдел доли земельного участка в натуре возможен по заявлению одного из участников долевой собственности. При этом, если остальные участники долевой собственности не подали заявление на выдел доли в натуре, то за ними сохраняется право общей долевой собственности на измененный земельный участок.
В силу п.3 ст.11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В отношении земельных участков в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования устанавливаются их предельные минимальные и максимальные размеры.
Для того, чтобы был произведен выдел земельного участка в натуре, вновь образованные земельные участки, сохраняя целевое назначение и разрешенное использование исходного земельного участка, также должны соответствовать предельным минимальным и максимальным размерам.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.35 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ", в соответствии с п.3 ст.252 ГК РФ суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.
Статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" также установлено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
В п.28 ч.1 ст.26 Закона указано, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.
Из изложенного следует, что выдел доли земельного участка в натуре одним из собственников возможен только в том случае, если все, образуемые при выделе, земельные участки имеют площадь не менее предельных минимальных размеров.

Согласно п.1 ст.11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
В соответствии с п.1 ч.1 ст. 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.
Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п.8 ст.1, п.3 ч.1 ст.8 ГрК РФ).
Решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 г. №388-3-РС утверждены "Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Курск".
В соответствии с п.5.4.2. Правил новые участки под индивидуальное жилищное строительство предоставляются в порядке, определенном статьей 30.1 ЗК РФ. Максимальный размер земельного участка, вновь предоставляемого гражданам в собственность или аренду для индивидуального жилищного строительства, - 1500 кв. м, минимальный размер - 450 кв. м. Предельные размеры земельных участков, определенные в предыдущем абзаце, не устанавливаются для земельных участков, предоставленных до введения в действие Земельного кодекса РФ, и закрепляются по фактическому использованию.
Таким образом, выдел доли земельного участка в натуре возможен, если площадь каждого из новообразованных земельных участков составит не менее установленного предельного минимального размера. Исключение из данного правила, когда возможен выдел доли в натуре и при меньшей площади, составляет земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса РФ.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ:

Дата публикации: 30.10.2013

Нередко у земельного участка есть несколько собственников, которые владеют данным земельным участком на праве общей долевой собственности. Зачастую такие собственники не достигают согласия относительно порядка использования земельного участка. И что тогда делать? Ответ прост: требовать выдела земельного участка пропорционально своей доле в праве общей долевой собственности.

Заявляем требования

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении такими участниками соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них они вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
По смыслу п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними. Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке (п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ).
Согласно ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется такой выдел, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
Таким образом, для того чтобы заявить требование о выделе земельного участка:
1) заявитель должен владеть на праве общей долевой собственности земельным участком;
2) между сособственниками не должно быть достигнуто соглашение об определении порядка пользования;
3) отсутствие достигнутого соглашения может иметь место хотя бы в отношении одного из сособственников;
4) до обращения в суд заявитель должен обратиться к каждому из сособственников с соответствующим предложением об определении порядка пользования. При отсутствии такого предложения суд оставит заявление без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка регулирования спора (Определение Центрального районного суда г. Сочи от 11.10.2011 N 2-4189/2011).
В случае если собственниками земельного участка являются юридические лица и/или индивидуальные предприниматели, спор будет подведомствен арбитражному суду, если сособственником является физическое лицо - то федеральному суду общей юрисдикции. Данное положение в полной мере относится к ситуациям, когда подобный состав лиц относится к истцу и/или ответчикам.
Вопрос о подведомственности может быть решен и с точки зрения целевого назначения земельного участка: предназначен он для использования в предпринимательской деятельности или нет.
Рассмотрим пример конкретного дела. Физическое лицо, являющееся индивидуальным предпринимателем, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок с кадастровым номером.
Производство по делу было прекращено в связи с неподведомственностью.
Истец посчитал, что целевое назначение спорного земельного участка определяется его принадлежностью к категории земель сельскохозяйственного назначения, а разрешенное использование - дополнительный элемент, который носит временный характер и может многократно изменяться, и подал жалобу.
Кассационная инстанция (Постановление ФАС ЗСО от 06.03.2013 по делу N А45-18850/2012) при рассмотрении жалобы отметила следующее. Согласно п. 2 ч. 1 ст. 29 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности об оспаривании затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.
Исходя из содержания указанных норм, критериями отнесения споров к подведомственности арбитражных судов являются субъектный состав и характер правоотношений, которые должны быть связаны с предпринимательской или иной экономической деятельностью.
ФАС ЗСО, исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что:
- из имеющихся в деле документов следует, что истец, обращаясь в Управление Росреестра, действовал как физическое лицо;
- из существа спорных правоотношений не усматривается, что настоящий спор связан с осуществлением указанным физическим лицом предпринимательской или иной экономической деятельности;
- доказательств, свидетельствующих об использовании земельного участка для осуществления предпринимательской деятельности, не имеется;
- выделенный истцу земельный участок с кадастровым номером не может быть использован в предпринимательской или иной экономической деятельности;
- отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок не связан с осуществлением заявителем предпринимательской и иной экономической деятельности;
- наличие у истца статуса индивидуального предпринимателя не свидетельствует о подведомственности данного дела арбитражному суду, правомерно прекратил производство по делу.

Отстаиваем в суде

Кроме процессуальных моментов (доказывания права общей долевой собственности заявителя и соблюдения досудебного порядка) важным обстоятельством, подлежащим доказыванию по делу, является доказывание того, что выделяемый земельный участок и земельный участок, из которого происходит выделение, после разделения будут отвечать требованиям ЗК РФ.
Кроме того, важно, что в отношении вышепоименованных земельных участков не поменяется разрешенное использование и технические характеристики новых земельных участков будут позволять их использовать в соответствии с разрешенным использованием.
Так, в Постановлении от 22.08.2012 по делу N А06-9343/2011 ФАС ПО удовлетворил иск ЗАО к ООО и ИП о выделении в натуре доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и замощении на земельном участке категории земель "земли населенных пунктов", разрешенной для использования категории "для реконструкции и эксплуатации рынка", согласившись с мнением нижестоящего суда о том, что представленный план границ земельного участка, подписанный всеми собственниками, соответствует плану, представленному в техническом заключении, при этом фактическое пользование спорным земельным участком сособственниками осуществляется соразмерно долям. Оценив доказательства, в том числе техническое заключение, суд установил, что выдел доли в натуре спорного земельного участка и замощение возможны без ухудшения эксплуатационной пригодности как самого замощения, так и находящихся на нем или вблизи него объектов. Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о возможности разделения спорного земельного участка согласно прилагаемой схеме и использования каждого самостоятельно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу (ст. ст. 11.4, 11.5 ЗК РФ).
Истец должен представить доказательства о возможности выделить конкретный земельный участок, то есть должен доказать делимость земельного участка и возможность формирования отдельных земельных участков. К таким доказательствам относятся соответствующие документы (схемы, составленные кадастровым инженером), которые он должен представить, а в случае необходимости - заявить о проведении экспертизы.
ФАС ПО по делу N А65-19193/2010 вынес Постановление от 26.05.2011, в котором указал, что, оценив в порядке ст. 71 АПК РФ доказательства, представленные сторонами в обоснование заявленных требований и возражений, пришли к выводу об отсутствии в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что спорный земельный участок является делимым.
Как следует из материалов дела, истец, обращаясь с требованиями о разделе земельного участка площадью 6700 кв. м, просил выделить в собственность часть земельного участка площадью 3171,77 кв. м согласно границам на плане участка, что не соответствует его доле в праве общей собственности (1/2). Из материалов дела усматривается, что ни истец, ни ответчик не заявили ходатайства о назначении землеустроительной экспертизы в целях установления того, является ли спорный земельный участок делимым или неделимым, и для определения возможного варианта раздела земельного участка в случае отнесения его к делимым участкам.
Далее суд напомнил, что общие критерии для вновь образуемых земельных участков поименованы в ст. 11.9 ЗК РФ. В соответствии с ней предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами (п. 1). Не допускается образование земельных участков, если это приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (п. 4). Также не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (п. 5). Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (п. 6).
Основаниями отказа в удовлетворении требования о выделе земельного участка могут быть:
1) нарушение требований к площади вновь образуемых земельных участков, установленных СНИПами (Постановление ФАС ВСО от 18.02.2013 N А33-18529/2011);
2) нарушение условия о наиболее рациональном использовании земельного участка, изломанность границ участка (Постановление ФАС ВСО от 18.02.2013 N А33-18529/2011);
3) невозможность размещения объектов недвижимости (Постановление ФАС ЗСО от 29.07.2011 по делу N А45-18296/2010).
При этом не является основанием для отказа наличие на земельном участке временных объектов, которые необходимо будет демонтировать и перенести в связи с выделом земельного участка.
Так, ФАС ПО не принял доводы общества о том, что границы раздела будут проходить через торговые места, поскольку торговые ряды не являются объектами недвижимости и могут быть перенесены в соответствии с вновь обозначенными границами. Таким образом, права арендаторов торговых мест не нарушены (Постановление от 22.08.2012 по делу N А06-9342/2011).

Выделяем участок и сохраняем право на долю

Закон не запрещает выделение земельного участка только в отношении части доли в праве общей долевой собственности.
В силу ч. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела доли из общего имущества.
По общему правилу выдел доли из общего имущества представляет собой переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе.
Согласно ч. 3 ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Право на выдел земельного участка предоставлено участнику долевой собственности ч. 2 ст. 11.5 ЗК РФ, согласно которой выдел земельного участка осуществляется по заявлению участника общей долевой собственности.
При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется данный выдел, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности (ч. 2 ст. 11.5 ЗК РФ).
Такая трактовка закона вполне обоснованна, тем более что может иметь место ситуация, когда заявитель владеет на праве общей долевой собственности и сооружением на соответствующем земельном участке. Тогда в силу прямого требования закона он будет иметь право общей долевой собственности на земельный участок под таким сооружением.
Данный вывод подтверждается судебной практикой. При рассмотрении дела (Постановление ФАС ЗСО от 06.10.2011 по делу N А70-367/2011) суды пришли к выводу, что закон не запрещает требовать выдела части доли, при котором доли в измененном земельном участке подлежат перераспределению, с учетом оставшейся у участника доли, в связи с чем в измененном земельном участке право собственности у истца сохраняется.
Кроме этого, суды отметили, что истец как законный собственник 1/2 доли в праве собственности расположенного на оставшемся после выдела земельном участке строения (нежилого помещения площадью 522,5 кв. м) в силу закона имеет право на долю в земельном участке под указанным строением.
Таким образом, любой из сособственников при условии владения достаточной долей в праве общей долевой собственности может обратиться в суд с требованием о выделе земельного участка. Вместе с тем для получения положительного решения нужно выполнить необходимые мероприятия и представить доказательства.
Выдел предоставляет собственнику возможность получить в индивидуальную собственность земельный участок и осуществлять свои правомочия индивидуально, без испрашивания согласия остальных лиц.

Нахождение земельного надела в общей собственности подразумевает наличие нескольких владельцев у такого надела, каждый из которых вправе оформить свою долю в виде отдельного участка земли.

Процедура такого оформления регулируется Земельным и Гражданским кодексами РФ, а также Федеральным законом №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Под выделом доли в натуре из общей собственности понимают оформление такой доли в самостоятельный земельный надел, имеющий собственные границы и принадлежащий конкретному собственнику.

Общая собственность на земельные наделы бывает двух видов:

• Долевая;
• Совместная.

Сособственники, владеющие земельным наделом на правах общей долевой собственности, распоряжаются определённой долей данного надела, размер которой закреплён в правоподтверждающих . Надел в совместной собственности не разделён на доли, и каждый совладелец распоряжается всем наделом.

Согласно п. 3 ст. 244 ГК РФ, общая собственность считается долевой за исключением отдельных оговорённых законом случаев, например, (КФХ) находятся в совместной собственности у соучредителей.

Способы выдела доли

Для выдела доли из совместной собственности по желанию отдельных совладельцев земельного надела необходимо согласие всех дольщиков данного надела.

Существуют два способа выдела доли участка из совместной собственности:

• В добровольном порядке;
• Через суд.

В добровольном порядке выдел доли происходит, если сособственники участка не имеют возражений против такого выдела и на общий участок имеются все необходимее документы.

Обращаться в судебные органы с иском о выделе доли необходимо в случаях:

• Отсутствия правоустанавливающих документов на долю;
• Неверного указания размера доли в документах;
• Конфликта с сособственниками общего участка;
• Учинения препятствий со стороны местных властей.

Важно знать, что судебные претензии будут относиться к процедуре выдела только в том случае, если долевая собственность уже оформлена, а иски о размере образующихся долей при делении участков между наследниками или бывшими супругами относятся к имущественным спорам и не приводят к выделу доли в натуре.

Процедура выдела

Добровольный выдел доли с последующим образованием земельного надела происходит в следующем порядке:

• Инициатор выдела созывает общее собрание всех сособственников участка;
• На общем собрании все совладельцы надела подписывают протокол собрания с решением разрешить выдел доли инициатора в отдельный участок;
• Владелец отделяемой доли заказывает по нового участка;
• Проходит согласование результатов межевых работ с сособственниками участка и соседними землевладельцами;
• Межевой план нового надела утверждается в ;
• Образующемуся земельному наделу присваивается адрес;
• В органах Росреестра регистрируется право владения земельным наделом.

Совладельцев земельного участка нужно известить о дате собрания не позднее, чем за 10 рабочих дней до его проведения.

На собрании ставится вопрос о выделе доли в заявленном размере и при необходимости к протоколу прилагаются дополнительные резолюции о координатах выделяемой доли на межевом плане участка, размере выделяемой доли и величине денежной компенсации для случаев, когда запрашиваемую долю было решено уменьшить в размерах для обеспечения нормального функционирования оставшегося надела.

Межевые работы по выделу заказывают в геодезической фирме или у кадастрового , работающего на себя и имеющего соответствующую лицензию.

После проведения межевых работ их результаты обсуждаются на собрании по согласованию границ образующегося участка, на котором должны присутствовать:

• Кадастровый работник;
• Совладельцы участка;
• Соседние землепользователи;
• Инициатор выдела.

На собрании кадастровый специалист представляет сформированный им проект межевого плана нового участка, и если собравшиеся заинтересованные лица согласны с расположением границ на плане, то они подписывают акт согласования вновь образованных .

Важно помнить, что при выделе доли из надела, относящегося к сельскохозяйственным землям (например, дачным или садовым участкам), согласование границ с совладельцами такого надела не требуется, если они дали согласие на выдел доли, в соответствии с п. 3 ст. 13 Федерального закона №101.

После согласования межевого плана, он представляется в кадастровую палату с заявлением об утверждении вместе со следующими документами:

• Протоколом собрания сособственников общего надела;
• Заключением кадастрового специалиста;
• межевого плана (при необходимости);
• Правоустанавливающими документами на общий надел;
• о праве долевой собственности;
• Копией паспорта заявителя.

Кадастровая палата рассматривает заявление в течение двух недель.

После утверждения межевого плана заявителю выдаётся кадастровый паспорт с указанием адреса образованного участка и координатами его границ, одновременно происходит оформление нового кадастрового паспорта на участок, из которого выделили долю – этот участок сохраняется с изменёнными границами.

Для получения свидетельства о праве собственности на образованный надел необходимо обратиться в регистрационную палату с документами:

• Протоколом собрания дольщиков участка;
• Межевым планом;
• Кадастровым документом;
• Свидетельством о праве собственности на долю надела;
• Правоустанавливающими документами на долю;
• Копией паспорта нового собственника;
• , если собственник действует через представителя.

В межевом плане, на обороте графической части, должен располагаться акт согласования границ с подписями заинтересованных лиц и кадастрового работника.

Через 21 день после обращения заявитель получает свидетельство о праве собственности на образованный после выдела участок.

В судебном порядке

Если совладельцы земельного надела отказываются без оснований подписывать соглашение о выделе доли, то инициатор выдела может обратиться в суд по месту нахождения участка.

В исковом заявлении истец должен указать:

• Наименование судебного органа;
• Контактные и паспортные данные истца и ответчика;
• Сведения об общем участке (кадастровый номер, номер свидетельства о регистрации, );
• Требования истца о выделе доли с указанием её размера;
• Обоснования требований истца;
• Доказательства попыток решить вопрос до обращения в суд.

Ответчиками выступают сособственники участка. Истец должен обосновать требования о выделе в мотивировочной форме, ссылаясь на наличие у него права распоряжаться своей долей участка и доказывая, что выделение доли не ущеми права других совладельцев или третьих лиц.

Важно перечислить попытки досудебного урегулирования процесса и реакцию на эти попытки ответчиков.

Среди таких доказательств могут быть письменные отказы дольщиков от согласования выдела или показания свидетелей.

Суд по итогам заседания может назначить землеустроительную экспертизу для выяснения последствий выдела доли для всех участников общей собственности. Если суд посчитает выделение доли истцу правомерным, то в данном случае решение суда будет являться правоустанавливающим документом для регистрации права собственности на участок, образованный из выделенной доли.

Если суд назначал землеустроительную экспертизу с проведением межевых работ, то для регистрации права собственности истец предъявляет в регистрационную палату межевой план, кадастровый паспорт и копию решения суда для получения свидетельства о собственности на надел.

Возможные трудности

Следует знать, что выдел доли в отдельный участок может быть осуществлён только при соблюдении следующих условий:

• Образованный участок и участок в изменённых границах должны иметь беспрепятственный доступ к проходам и проездам общего пользования;
• Границы образованного участка не должны иметь клиньев и/или наложений на границы общего участка;
• Размеры участка должны соответствовать установленным в данном регионе минимальным размерам для участков данного вида землепользования.

Если размеры доли сособственника настолько малы, что образование земельного надела из неё невозможно, такому сособственнику выплачивается денежная компенсация остальными дольщиками, и его владение долей прекращается, согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Минимальные площади, установленные для участков разного вида:

• Под или огородничество – 4 сотки;
• Под – 6 соток;
• Под – 15 соток;
• Под – 10 соток.

Эти размеры могут изменяться региональным законодательством.

Важно помнить, что в процессе по выделу размеры образуемого участка могут отличаться от размеров доли из-за особенностей рельефа и структуры почвы, о чём кадастровым инженером делается специальная отметка в заключении, согласно п. 5 ст. 13 ФЗ №101.

Если выделение доли причинит существенный вред хозяйственной деятельности остального участка, то данная процедура может быть запрещена судом вне зависимости от размеров выделяемой доли.

Отличия раздела от выдела

Разделом называют образование нескольких земельных участков из одного с прекращением существования последнего.

При разделе каждый участник общей совместной собственности получает право распоряжаться всеми вновь образованными участками, согласно п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ, в то время как при выделе каждый участник распоряжается наделом, образованным из его доли.

Процедура выдела применима только для надела в общей долевой собственности, а процедура раздела применяется к общим участкам, находящимся как в долевой, так и в совместной собственности.

После выдела доли общий надел сохраняется в изменённых границах, а при разделе общий надел прекращает своё существование за исключением двух случаев:

• Раздела территории СНТ;
• Раздела государственных или земель.

Государственные земли и территории Вы покупаете участок с жилым домом? Тогда обязательно прочитайте , которая расскажет вам, что необходимо проверить перед покупкой и на что обратить особое внимание.

Существует несколько видов межевых планов. Подробно узнать о каждом из них вы можете .

Соглашение о разделе участка

Для разделения участка на несколько сособственники такого участка заключают соглашение о разделе, которое будет являться правоустанавливающим документом для оформления прав собственности на образованные в результате раздела участки в регистрационной палате.

Соглашение о разделе должно содержать следующие пункты:

• Паспортные данные всех участников соглашения, а также их адреса и контактные телефоны;
• Адрес и разделяемого участка;
• Информация о правоустанавливающих документах на разделяемый участок;
• Информацию о категории земли участка и виде разрешённого пользования.
• Номер свидетельства о праве собственности;
• Информацию о площадях разделяемого и образующихся участков;
• Сведения о компенсации (при наличии);
• Запись об отсутствии у сторон взаимных претензий.

В тексте соглашения после представления сторон следует указать, на каких условиях происходит раздел, затем перечислить участников соглашения с указанием параметров участка, который получит каждый из них после раздела.

Если одному или нескольким участникам вместо выделения земельного надела выплачивается компенсация, то указывается её размер. К соглашению необходимо приложить план участка с указанием границ новых участков после раздела.

Важно помнить, что разделить можно только участок, не обременённый арестом или залогом, сведения об обременениях можно получить из ЕГРП.

На участок, подлежащий разделу, должен быть оформлен межевой план до заключения соглашения. После заключения соглашения о разделе его участники подают текст соглашения вместе с правоустанавливающими документами и кадастровым паспортом участка в регистрационную палату для получения правоподтверждающего документа.

Итак, выдел земельного участка из общей долевой собственности позволяет образовать новый надел при согласии всех собственников долей, если размер доли соответствует установленному в регионе минимуму.

Для выдела доли нужно провести межевые работы, согласовать границы с совладельцами общего участка и зарегистрировать право собственности.