Ремонт під'їздів будинків - обов'язок керуючої компанії. Судова практика. Що включає в себе поточний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку Що таке поточний ремонт в багатоквартирному будинку

Будь-яка діюча ЖКГ або ТСЖ, які обслуговують багатоквартирний будинок, на початковому етапі становлення відносин з мешканцями - власниками приміщень укладають договір.

Саме він являється початковим джерелом права для подібних взаємин.

Якщо договір укладався у відповідності з усіма правилами та вимогами житлових інспекцій, то значне місце в ньому відведено переліком обов'язків обслуговуючої організації.

Так, там повинен згадуватися поточний ремонт: Що туди входить, обсяг і план робіт.

Крім того, Житловий кодекс також закріплює наявність такого виду ремонту, як поточний. перераховує, за які види робіт по багатоквартирному будинку повинні відраховуватися виплати громадянами і серед них - поточний ремонт житлового приміщення: що входить в нього.

Ті, хто хоче в точності знати, що включає в себе поточний ремонт багатоквартирного будинку, Як часто вони повинні проводитися і які існує норми - може звернутися до ще одного важливого, але не дуже відомому нормативно-правовому акту.

Крім того, напевно буде відмовлено в заміні інженерних комунікацій без наявної на те необхідності. Навіть якщо вийшов термін експлуатації того чи іншого споруди, але воно продовжує чудово функціонувати, комунальники не мінятимуть інженерні установки і їх комплектуючі до моменту настання проведення капітального ремонту, де під даний пункт виділено окремий рядок витрат.

Підсумовуючи все вищесказане, можна зробити висновок про те, що поточний ремонт - це не побілка стін та прибирання в під'їздах. Все що відноситься до поточного ремонту в багатоквартирному будинку – це комплексний підхід до питання змісту багатоквартирного будинку, Який захоплює все наявні загальнобудинкові приміщення.

Керуюча компанія або ваше ТСЖ не може передбачити всі, врешті-решт, вони не проживають в даному будинку, а тільки його обслуговують.

Тому, якщо ви маєте активну громадянську позицію, і вам не все одно, що відбувається з вашим будинком - проявіть ініціативу і говорите комунальникам, На що їм потрібно звернути увагу і що замінити. Тільки в цьому випадку ви відчуєте користь від проведення поточного ремонту.

Ремонт під'їздів МКД класифікується як поточний, кошти на його проведення повинна виділяти керуюча компанія, при цьому при укладенні договору з власниками квартир необхідно вказати в ньому цю посаду. Нижче представлена \u200b\u200bінформація про те, як, в які терміни, чиїми силами повинен проводитися ремонт в під'їздах, а також що включає в себе поняття « капітальний ремонт».

Регулювання питання по ремонту під'їздів у багатоквартирних будинках здійснюється на підставі договору, що укладається між власниками квартир і конторою ЖКГ.

Ремонт під'їздів повинен проводитися згідно з планом, тому співробітники керуючої компанії зобов'язані відстежувати їх стан і періодично визначати знос. Не виключено, що може знадобитися ремонт поза графіком.

Крім того, може знадобитися здійснити перевірку до дати, зазначеної в плані. В такому випадку власники житла організовують збори, на якому складають заяву. Старший по будинку подає його в керуючу компанію, там же можна взяти зразок заповнення.

Якоїсь певної форми для такої заяви не існує. Проте є деякі вимоги до його складання. Воно повинно бути написано на ім'я керівника підрозділами житлово-комунального господарства. Обов'язково потрібно вказувати дату проведення останніх планових ремонтних робіт в під'їзді. До заяви слід додати копії внесків на капітальний рахунок керуючої компанії.

У документі описують також, що саме необхідно зробити, при цьому можна прикласти фото тих ділянок, які потрібно відремонтувати.

Відповідно до Житлового кодексу після отримання заяви формується оцінна комісія, яка відправляється до власників квартир, які заявили про необхідність ремонту.

Проводиться оцінка стану під'їзду, після чого виноситься рішення. Якщо під'їзд знаходиться в задовільному стані, то роблять лише косметичний ремонт. Кошти на його проведення виділяє КК з тих, що щомісяця вносяться власниками.

Якщо в під'їзді виявляються які-небудь серйозні пошкодження, ремонт роблять капітальний. Це може бути заміна козирка, вікон або дверей і т. Д. Проведення таких робіт фінансується за рахунок коштів, які мешканці вносять на рахунок ЖЕКу при оплаті комунальних послуг за статтею «Капітальний ремонт».

думка експерта

Коли можуть знадобитися додаткові збори на ремонт під'їзду

Олександр Коломейцев,

генеральний директор НП «Національна асоціація організацій житлово-комунального комплексу»

Можуть виникнути ситуації, коли для проведення косметичного ремонту під'їзду буде необхідно зібрати з мешканців додаткові кошти. Наприклад, збори можуть бути організовані, якщо в договорі з компанією, що управляє немає пункту про обов'язкове проведення планових ремонтів або вони не передбачені в кошторисі ТСЖ, ЖК або СПК.

Мешканці визначають необхідність проведення ремонту в під'їзді на загальних зборах. Платять вони за поточний ремонт щомісяця, необхідна сума включається в рахунок на оплату комунальних послуг. Вартість ремонту, а також розмір внеску в керуючу компанію залежать від того, які послуги вона надає згідно з укладеним з власниками житла договором.

Для того щоб забезпечити належний стан спільного майна МКД, керуюча компанія повинна виконувати і надавати різні роботи і послуги. Їх мінімальний набір визначає Закон України від 03.04.2013 р № 290. У ньому також зазначено порядок їх виконання і надання. Фінансується надання цих послуг з коштів, що входять в оплату житла. Що не входять до мінімального переліку роботи і послуги, а також ті, виконання яких не є обов'язковим згідно з умовами договору (або не входить до кошторису ЖО), можуть бути виконані або надані після прийняття відповідного рішення на загальних зборах мешканців. Слід зазначити, що компанія не має права не надавати послуги, які є в мінімальному переліку, так само як і виконувати роботи, яких в цьому переліку немає і які не передбачені в договорі. Це гарантує надання необхідного мінімуму послуг і захищає власників житла від нав'язування робіт, в яких вони не потребують.

Про програму «Мій під'їзд», що реалізовується в Підмосков'ї

У 2017 році в Московській області почала працювати губернаторська програма «Мій під'їзд», в ході якої відбувається співфінансування ремонту під'їздів. Вона відкрила для керівників організацій та жителів регіону можливість приведення в порядок під'їздів при мінімальних вкладеннях зі свого боку.

Необхідність запуску такої програми стала зрозуміла після виконання моніторингу. Він показав, що з 150 000 вивчених підмосковних під'їздів більше половини знаходяться в незадовільному стані. Домогтися приведення їх всіх в порядок в короткі терміни можна було тільки одним способом - запуском цільової програми з виділенням керуючим організаціям бюджетних коштів в якості співфінансування.

В рамках проекту «Мій під'їзд» передбачається за 2-3 роки привести в нормальний стан під'їзди у всіх багатоповерхівках Московської області. Фінансування ремонту відбувається наступним чином:

• 30 відсотків вносить уряд Підмосков'я;
• 17,5 відсотків дає муніципалітет;
• від нуля до 5 відсотків збирається з мешканців, величина цього внеску в кожному випадку визначається індивідуально;
• до 100 відсотків сума доводиться за рахунок КК. Вони беруть ці гроші з накопичень, сформованих з платежів мешканців за «утримання та поточний ремонт».

Ініціатива губернатора про погашення приблизно половини коштів, необхідних для ремонту під'їздів, знайшла широкий відгук у працюючих в регіоні керуючих організацій. Протягом 2017 року в багатьох муніципалітетах йшли активні ремонтні роботи, аналогічні плани є і на 2018 рік. Найбільш інтенсивно заходи щодо приведення під'їздів в порядок розгорнуться з початком теплого сезону.

У регламенті програми «Мій під'їзд» прописано 5 комплексів робіт, доступних для виконання управителем організаціям своїми силами або за рахунок залучених підрядників. У кожному конкретному випадку вибирається необхідний обсяг заходів. З пропонованих комплексів можна взяти один, кілька або всі п'ять. Перерахуємо існуючі комплекси.

1. Вхідна група. Ремонтуються або змінюються вхідні двері, сходи, ставляться пандуси, поручні та інші елементи.
2. Інтер'єр під'їзду. Фарбуються стіни, змінюється плитка для підлоги, Белятся стелі і так далі.
3. Освітлення. Замінюється проводка, встановлюються енергоефективні лампи і нові плафони, ставляться датчики автоматичного включення світла і так далі. Застарілі елементи замінюються сучасними.
4. Система збору сміття. замінюються металеві конструкції сміттєпроводу і інші його елементи, упорядковується сміттєприймач.
5. Вікна. Ремонтуються або замінюються віконні конструкції. Зношені і виконані з дерева старі вікна змінюються на нові пластикові, менш вимогливі до умов експлуатації та обслуговування.

Основна робота по організації ремонту в рамках програми «Мій під'їзд» покладається на керуючі компанії. Муніципалітети розіслали КК матеріали, які ті повинні розмістити на стендах для інформування жителів. Практика реалізації проекту показала, що для успішного проведення ремонту від керуючих компаній потрібно:

• збирати власників квартир і проводити з ними роз'яснювальні бесіди;
• пояснювати вигоди від участі в програмі;
• розвіювати домисли і побоювання.

Іноді мешканці й самі проявляють активність, але в більшості випадків вони залишаються інертними, тому діяти потрібно саме представникам КК.

Як КК увійти в програму «Мій під'їзд» і отримати субсидію на ремонт

Для інформування про хід програми створено спеціальний сайт menyaempodezdy.ru. На ньому можна попередньо перевірити, чи не внесений будинок або його окремі під'їзди до проекту. Щоб потрапити в програму, потрібно зробити наступні дії:

• провести загальнобудинкові збори і прийняти на ньому рішення про входження в проект;
• затвердити список ремонтних робіт відповідно до згаданих вище комплексами (якісь додаткові заходи за межами цього списку з бюджету не субсидуються);
• отримати протокол зборів.

На підставі зібраних документів керуюча компанія готує кошторис, узгоджує її та виконавця з мешканцями і починає ремонтні роботи. У власників квартир є широкі повноваження по визначенню основних параметрів ремонту. Вони можуть вибрати забарвлення оздоблювальних матеріалів, оформлення вхідних дверей, Вид і форму світильників та інші моменти. Керуюча організація зобов'язана виконати всі ці побажання, якщо вони вписуються в узгоджену кошторис. При наявності можливості КК може провести ремонт своїми силами.

При прийманні ремонтних робіт обов'язково присутній представник мешканців, зазвичай це голова ради МКД. З готовим актом приймання керуюча організація звертається до органів місцевого самоврядування для отримання належної за умовами програми компенсації витрат.

Які роботи входять в ремонт під'їздів МКД

КК зобов'язана робити в під'їздах МКД ремонт, перелік робіт затверджений постановою ЦК РФ по будівництву і житлово-комунальному комплексу від 27.09.2003 р № 170. Постанова встановлює також, з якою періодичністю слід проводити ремонтні роботи: 1 раз в 3 роки або в 5 років. Це залежить від стану під'їздів та типу будинку. Ремонт може проводитися і частіше, для цього необхідне відповідне рішення загальних зборів власників житла.

Проведення даних робіт є для керуючої компанії обов'язковим, навіть якщо вони не включені в договір, укладений з мешканцями будинку. Внески на косметичний ремонт мешканці не можуть займатися окремою статтею, вони входять в оплату на утримання і ремонт житла.

Окремо громадяни повинні платити за капітальний ремонт загального майна будинку. З коштів, що надходять від оплати цієї статті, формується фонд капітального ремонту. З нього здійснюється фінансування робіт з капітального ремонту. Перелік їх затверджений законодавчо (ст. 166 ЖК РФ). Розмір внесків встановлюється в кожному суб'єкті нормативно-правовими актами. КК повинна:

• ремонтувати загальнобудинкові інженерні системи електро-, тепло-, газо-, водопостачання, водовідведення;
• ремонтувати і при необхідності замінювати обладнання ліфтів і їх шахт;
• здійснювати ремонт даху;
• проводити ремонтні роботи в підвалах;
• ремонтувати фасад будівлі;
• здійснювати ремонт фундаменту МКД.

З наведеного переліку видно, що ремонт в під'їздах не відноситься до капітального. Існує методичний посібник з утримання та ремонту житлового фонду МДК 2-04.2004 (затверджено Держбудом). Згідно з ним поточний ремонт повинен здійснюватися відповідно до плану і необхідний, щоб відновити справність або працездатність житлового будинку. Такі роботи передбачають фарбування і заміну скла у вікнах, в тому числі і в під'їздах.

Не скрізь потрібне проведення всього переліку робіт відразу. Тому власники повинні організувати загальні збори, визначити обсяг необхідних робіт, Скласти протокол зборів власників. Після їм слід звернутися в КК. У заяві повинні міститися складений список і дата проведення останніх ремонтних робіт. Мешканцям потрібно буде поставити свої підписи. Зазвичай в під'їздах потрібно:

• пофарбувати стіни;
• побілити (або пофарбувати) стелю;
• замінити скла на вікнах або вставити при їх відсутності;
• відремонтувати тамбур;
• здійснити заміну покриття підлоги на деяких ділянках;
• замінити прийшли в непридатність поштові скриньки або відремонтувати при наявності можливості;
• пофарбувати батареї;
• замінити (відремонтувати) і пофарбувати перила;
• замінити предмети освітлення;
• відремонтувати двері та люки знаходяться в під'їзді електричних щитів, при необхідності замінити їх;
• відремонтувати (або обладнати при відсутності) козирки;
• зробити поручні на вході;
• замінити клапани сміттєпроводу, призначені для завантаження сміття.

Запуск програми «Мій під'їзд» - це вдалий момент для заміни згаданих в попередньому списку поштових скриньок. У багатьох керуючих організацій з приводу цього, безумовно, необхідного в кожному під'їзді обладнання виникають суперечки з мешканцями. Наприклад, при первісному відсутності ящиків власники квартир можуть вимагати від КК їх установки, причому за її власний рахунок. Керуючі організації оскаржують такі вимоги. Конфлікти нерідко доходять до жілінспекциі і прокуратури.

Тут потрібно розділяти дві можливі ситуації.

1. Поштові скриньки є, вони знаходяться в незадовільному стані і потребують ремонту. Наказ Мінрегіону №45 від 2007 року говорить про входження цих ящиків до складу загальнобудинкового майна. Це означає, що КК зобов'язана займатися їх підтримкою в нормальному стані, і гроші для реалізації цієї мети беруться з накопичень сплаченого мешканцями «утримання та ремонту спільного майна».
2. Поштових скриньок в під'їзді немає. У такому випадку потрібно керуватися ФЗ-176 від 1999 року, в якому зобов'язання по встановленню таких ящиків на першому поверсі закріплюється за будівельною організацією. Витрати на придбання та монтаж абонентських поштових шаф входять в кошторис будівництва МКД. Наступним облуговування їх займаються КК на кошти мешканців.

Виходить, що при відсутності ящиків взяти кошти на їх покупку і установку з грошей, зібраних на «зміст і ремонт загального майна» не можна. Мешканці повинні оплачувати це додатково. Кошти на установку відсутніх раніше поштових скриньок збираються окремо і розділяються порівну між усіма квартирами.

Цей список може бути розширений в залежності від потреб власників житла.

З формуванням нових стандартів комфорту і безпеки проживання в багатоповерхових будинках розширюється і перелік робіт при ремонті під'їздів. У 2018 році в список додаткових заходів була включена установка відеокамер спостереження. У зв'язку з цим була переглянута у бік збільшення гранична вартість виконання повного комплексу робіт по ремонту під'їздів. Для 5-поверхівок її підняли до 220 000 рублей, для 9-поверхівок - до 550 000 рублів.

Відеоспостереження в під'їздах - це важливий елемент забезпечення безпеки мешканців. Працююча в Москві система спостереження допомогла за 5 років знизити кількість скоєних злочинів на 19,4 відсотка. Значну частину користі принесли, в тому числі, і камери в під'їздах. У стандартному випадку КК встановлює їх так, щоб знімати:

• усіх, хто входив у під'їзд і виходять з нього;
• майданчик першого поверху;
• майданчик перед ліфтом;
• що відбувається в ліфті;
• вихід на дах (при його наявності).

За бажанням мешканців кількість камер можна збільшити. У таких випадках вони зазвичай ставляться на кожному поверсі.

У якому порядку проводиться поточний ремонт в під'їзді МКД

В першу чергу необхідно оглянути під'їзд, щоб визначитися з обсягом робіт. На підставі цього складається кошторис, яку обов'язково потрібно затвердити. Далі слід вибрати бригаду, яка буде вести ремонтні роботи, скласти і підписати договір. Тільки після цього можна закуповувати все, що буде потрібно для ремонту.

Ремонт під'їздів МКД потрібно проводити в певному порядку.

Спочатку слід з'ясувати, чи немає необхідності в заміні або ремонті гідроізоляційного шару покрівельного покриття.

• ремонт систем тепло-, водопостачання, водовідведення;
• заміна вікон;
• косметичний ремонт.

Перед проведенням косметичного ремонту потрібно виконати підготовку. З стінових панелей видаляють шар побілки або фарби, при необхідності штукатурять, закладаючи всі щілини.

Потім стіни і стелю білять, фарбують або клеять шпалери, що залежить від прийнятого на загальних зборах мешканців рішення. Наостанок залишають фарбування віконних рам, Перил, плінтусів.

Керуюча компанія перед запуском ремонту зобов'язана попередити мешканців. Для цього в під'їзді вивішується оголошення, в якому вказується наступна інформація:

• терміни проведення ремонтних робіт;
• найменування підрядної організації;
• телефон для зв'язку з представником підрядника;
• ПІБ виконроба.

При ремонті загальнобудинкового майна робітники повинні подбати про збереження особистої власності мешканців. Щоб при фарбуванні і побілки не забруднити вхідні двері квартир, вони прикриваються захисною плівкою. Накопичення при ремонті будівельне сміття з під'їзду і з дворової території необхідно вивозити протягом доби. Складувати його на газоні і в інших неналежних місцях до закінчення робіт заборонено.

Організація, що виконала ремонт під'їзду, дає на нього дворічну гарантію. Протягом цього терміну всі виявлені недоробки усуваються за рахунок виконавця.

Бухгалтерський і податковий облік витрат керуючої організації на ремонт під'їздів МКД

Договір управління багатоквартирним будинком передбачає, що керуюча організація повинна здійснювати ремонт загального майна (в тому числі і під'їздів) на вимогу власників квартир (згідно з ч. 2 ст. 162 Житлового кодексу). Проведення ремонтних робіт фінансується з коштів, які надходять при оплаті власниками комунальних послуг (ч. 2 ст. 154 Житлового кодексу).

Виручка КК, що враховується по кредиту рахунку 90, йде на оплату послуг з утримання житла та здійснення поточних ремонтних робіт.

Визнання керуючою компанією виручки повинно здійснюватися в міру виконання її обов'язків (при передачі товарів або наданні послуг власникам), що встановлюється МСФЗ (IFRS) «Виручка за договорами з покупцями».

Ідентифікація виручки здійснюється на підставі пунктів 22-30 МСФЗ (IFRS) 15. Окремою статтею повинні бути відображені роботи і послуги, проведення та надання яких відбувається в різний час. Рахунок 90 «Продажі» вимагає, щоб був організований аналітичний облік виручки від поточних ремонтних робіт. Необхідність прописувати дохід від ремонту загального майна окремою статтею диктується і тією обставиною, що поточний ремонт проводиться на підставі рішення загальних зборів власників квартир або Ради багатоквартирного будинку. Вимога про відокремлення послуг з утримання житла та проведення ремонтних робіт загального майна багатоквартирних будинків містять і такі національні стандарти:

• наказ Росстандарта від 27.10.2014 р № 1444-ст (введений в дію 01.07.2015);
• наказ Росстандарта від 29.07.2015 р № 1005-ст (введений в дію 01.04.2016).

Послуги, що надаються з поточного ремонту спільного майна багатоквартирного будинку послуги обкладаються податком на додану вартість відповідно до ст. 146 Податкового кодексу.

Якщо КК укладає договір на проведення поточного ремонту загального майна в багатоквартирному будинку з організацією, яка безпосередньо здійснює надання необхідних послуг (проведення робіт), то вона звільняється від сплати податку на додану вартість (згідно подп. 30 п. 3 ст. 149 Податкового кодексу Російської Федерації). У такому випадку нарахування ПДВ на вартість послуг з утримання та ремонту спільного майна не відбувається. Коли підрядник пред'являє суму ПДВ по проведених ремонтних робіт, її враховують відповідно до п. 2 ст. 170 Податкового кодексу.

Якщо КК укладає договори на надання послуг (проведення робіт), які не обкладаються ПДВ (відповідно до подп. 30 п. 3 ст. 149 Податкового кодексу) і при цьому отримує субсидії з державного бюджету, що спрямовуються на оплату таких послуг (робіт), то ці кошти не потрібно вносити в податкову базу. Це наказує лист Міністерства фінансів РФ від 31.08.2015 р № 03-07-11 / 49921.

Гроші, що надходять на рахунок керуючої організації від власників квартир на проведення ремонтних робіт, а також податком на додану вартість, тільки коли їх збирають і формують фонд або резерв.

Коли кошти фонду керуюча компанія отримує в користування, то оподатковувана ПДВ податкова база зростає, тому що грошові кошти вже направляються або для передоплати послуг (робіт), або безпосередньо для оплати вартості проведених ремонтних робіт (наданих послуг), а в цьому випадку вона повинна обкладатися ПДВ згідно з чинним законодавством.

Грошові кошти, які платять власники квартир багатоквартирного будинку в керуючу організацію, ТСЖ, ЖК, ЖБК, є коштами цільового фінансування і можуть бути спрямовані на оплату робіт з поточного або капітального ремонту загального майна в МКД (згідно подп. 14 ст. 251 Податкового кодексу) .

Коли фонд на проведення ремонтних робіт ще формується, кошти не обкладаються ні податком на прибуток, ні податком на додану вартість. Внески на поточний ремонт в бухгалтерському обліку нараховуються: Дебет 76 Кредит 86.

• Закон про тишу в Москві і області з 1 січня 2018 року і як КК правильно його використовувати

Керуюча організація, яка претендує на отримання пільги відповідно до подп. 30 п. 3. ст. 149 Податкового кодексу, повинна нарахувати ПДВ, як тільки починається проведення ремонтних робіт, так як в цьому випадку гроші будуть вже авансом на надання послуг: Дебет 86 Кредит 62, одночасно Дебет 62 Кредит 68 в частині ПДВ.

Витрати на проведення ремонтних робіт збирають за дебетом рахунка 20, податок на додану вартість враховується на рахунку 19 і може бути вирахувано, якщо будуть дотримані умови ст. 171 Податкового кодексу.

Коли роботи будуть закінчені, слід сформувати виручку Дебет 62 Кредит 90-1, на яку буде нараховано податок на додану вартість (Дебет 90-3 Кредит 68). ПДВ, який організація виплатить з авансових платежів, може бути відраховано: Дебет 68 Кредит 62. На рахунку 62 утворюється дебіторська заборгованість власників, її списують за рахунок коштів ремонтного фонду.

• Фонд капітального ремонту багатоквартирних будинків: особливості формування і цілі витрачання

думка експерта

Бухгалтерський і податковий облік ремонту під'їздів ТСЖ, ЖК, ЖБК

Жукова Е. І.,

доцент кафедри податків та оподаткування Фінансового університету при Уряді РФ

Житлові відділи не є комерційними організаціями. У формуванні їх бази оподаткування не беруть участь внески, що сплачуються при вступі, членські, пайові внески, кошти, будь-ким пожертвувані, а також кошти, що надходять на рахунок організації від членів ТСЖ і формують резерв на здійснення ремонтних робіт, в тому числі капітальний ремонт ( подп. 14 п. 1 ст. 251 Податкового кодексу). Це відноситься до організацій, які застосовують і загальну, і спрощену систему оподаткування.

База оподаткування керуючих організацій, товариств власників житла, ЖК, ЖБК не включає кошти, з яких формується фонд на проведення як поточних ремонтних робіт, так і капітального ремонту (відповідно до п. 3 ст. 162 НК РФ).

Якщо роботи з поточного ремонту виконує підрядна організація, то їх вартість повинна обкладатися ПДВ.

Бухгалтерський облік розглядає кошти на проведення ремонтних робіт як цільові, якщо їх збір здійснюється так само, як і фонд капремонту, і деталі заздалегідь не обумовлюються.

У разі якщо рішення про оплату ремонту приймається із застереженням строків, встановленням переліку необхідних робіт і їх вартості, то потрібно формування доходів майбутніх періодів.

Платежі, що надходять від членів ТСЖ, не є доходом товариства, а служать засобами цільового фінансування, для їх обліку використовується балансовий рахунок 86 «Цільове фінансування».

Рахунок 76 «Розрахунки з різними дебіторами і кредиторами» (Дебет 76 Кредит 86) призначений для відображення наявних боргів зі сплати цільових коштів.

• кошти, що надходять по факту: Дебет 51 Кредит 76;
• списання коштів, спрямованих на оплату поточних витрат: Дебет 86 Кредит 202.

Кошти, що надходять в товариство власників житла, відраховують:

• члени товариства;
• власники квартир, які не є членами товариства.

Бухоблік передбачає оприбуткування коштів, що вносяться членами товариства: Дебет 51 «Розрахункові рахунки» Кредит 76.5 «Розрахунки з власниками приміщень».

Облік надходжень грошових коштів від власників житла, які не є членами ТСЖ: Дебет 51 «Розрахункові рахунки» Кредит 62 «Розрахунки з покупцями і замовниками». Облік платежів за статтею «Утримання та поточний ремонт житла» проводиться за кредитом рахунка 90 «Продажі».

При обліку важливо зіставляти суми коштів, які нараховують і безпосередньо витрачають на оплату робіт (послуг).

Облік можна здійснювати по-різному:

1) використовувати рахунок 96 «Резерви майбутніх витрат», створивши на ньому єдине джерело фінансування:

• Дебет 86, 76-5, 84 Кредит 96 «Резерви майбутніх витрат» - кошти, які можна витрачати щомісяця відповідно до кошторису;
• Дебет 96 Кредит 10, 60, 69, 70 і ін. - фактичні витрати;

2) враховувати витрати відокремлено, створюючи для кошторису окремий рахунок. Аналізуючи його по кожній статті витрат і зіставляючи дебет з кредитом, можна визначати, чи є економія або має місце перевитрата средс тв.

Як власники можуть контролювати ремонт під'їздів МКД

Власники житла можуть здійснювати контроль за проведенням ремонтних робіт. У під'їзді має бути чисто. Робочі зобов'язані протягом дня періодично виносити з під'їзду будівельне сміття, при цьому залишати його на прибудинкової території категорично забороняється. При фарбуванні стін і побілки стель робочі ремонтної бригади повинні закривати плівкою вхідні двері квартир, щоб не забруднити їх. Скарги мешканців на недотримання цих вимог бере КК, а також Госжілінспекціі. Крім того, організація, відповідальна за ремонт, повинна забезпечити виконання робіт в термін, відповідно до графіка. дуже важливий момент - здача об'єкту. Як правило, з першого разу здати роботу не виходить. Це пов'язано з тим, що виявлені після приймання недоробки бригада доробляти вже не буде. Тому мешканці уважно ставляться до цього питання.

Особи, які беруть участь у прийманні проведених ремонтних робіт:

• співробітники компанії-підрядника;
• співробітники КК;
• один із власників, якого уповноважують жителі МКД;
• інспектор Госжілінспекціі;
• депутати муніципальних зборів району.

Кожен член цієї комісії повинен підписати акт приймання робіт.

• Лічильна комісія багатоквартирного будинку: порядок обрання і роль в зборах власників

Що можуть зробити мешканці, якщо ремонт під'їздів МКД не виконується

Керуюча компанія зобов'язана періодично проводити ремонт загального майна МКД, в тому числі і під'їздів. В іншому випадку власники можуть змусити її виконувати свої обов'язки, скориставшись одним із наведених нижче варіантів.

Варіант 1. Претензія

Рекомендується оформляти 2 або 3 копії, одну з яких слід зареєструвати в конторі житлово-комунального господарства, іншу відправити до приймальної адміністрації. Третій екземпляр власники квартир залишають собі.

Термін розгляду претензії від власників квартир може становити до 15 днів.

Якщо претензію визнано обґрунтованою, то власники житла повинні:

• організувати загальні збори, на якому визначитися з переліком необхідних робіт і затвердити його;
• скласти дефектну відомість, включивши в неї цей список;
• скласти документ, що підтверджує початок проведення ремонту.

Контроль за виконанням ремонтних робіт здійснюють власники. Це необхідно, тому що в процесі може з'ясуватися, що затверджений перелік неповний і потрібне проведення більш серйозного ремонту (капітального). Оплачувати такі роботи мешканцям потрібно буде окремою статтею.

Власники квартир мають право вимагати від робітників чистоти в під'їзді під час ремонту, своєчасного вивезення сміття, а при невиконанні цих вимог можуть направляти скарги в керуючу компанію.

По завершенні ремонту складається акт його приймання, який після підписання стає свідченням якісно виконаних робіт. Існує спеціальна база даних, куди заносяться фотографії відремонтованих під'їздів.

Варіант 2. Скарга, підписана мешканцями, на ім'я керівника КК

Якщо претензія власників не задоволена, то вони мають право написати скаргу в Госжілінспекціі.

Документи, які необхідно їм надати:

• ксерокопії договору з керуючою компанією;
• копію претензії, спрямованої раніше в КК;
• копію відповіді керуючої організації на неї;
• список необхідних до проведення ремонтних робіт, затверджений мешканцями;
• акт оцінки стану під'їзду (дефектну відомість).

До скарги обов'язково потрібно додати документ, в якому буде вказано, що саме не влаштовує власників житла в стані під'їзду. Відповідно до законодавства житлова інспекція може розглядати скаргу протягом 30 календарних днів, після чого повинна дати власникам відповідь.

Відмовити в задоволенні скарги можуть, якщо у деяких мешканців є борг по оплаті комунальних послуг. Однак це незаконно, оскільки ті, хто не має заборгованості, не повинні страждати через це. Крім того, керуюча компанія має право подавати в суд на тих громадян, які не платять за квартиру.

Якщо Житлова інспекція нічого не відповіла, то можна повторно відправити скаргу. Як правило, компанії, що управляють після отримання такого листа все ж приступають до виконання своїх обов'язків. Поскаржитись вдруге можна:

• гендиректору КК;
• в управління житлово-комунального господарства міста;
• до відділу по захисту прав споживачів;
• заступнику керівника регіонального підрозділу Житлової інспекції;
• в прокуратуру.

Варіант 3. Судовий розгляд

У разі, якщо після написання претензії та скарги зрушень не відбулося, можна подати в суд на КК з тим, щоб вона виплатила мешканцям компенсацію моральної шкоди. Як правило, до суду справа доходить рідко, керуючі організації намагаються йти назустріч власникам при наявності у них претензій.

Якщо позов до суду все-таки подано, то справу виграють, швидше за все, власники житла.

4 приклади, коли ремонт під'їздів МКД довів до суду

Приклад 1. Обов'язок УО - організувати проведення ремонтних робіт в під'їздах МКД

Суд постановив, що КК зобов'язана провести косметичний ремонт в під'їздах, оштукатурений і пофарбувавши стіни, стелі на сходових прольотах і клітинах.

В ході розгляду з'ясувалося, що раніше організовувалася перевірка стану будинку Госжілінспекціей, в ході якої було встановлено невідповідність умов експлуатації існуючих норм і правил. КК було видано припис, що вимагає усунути порушення, чого зроблено не було.

Керуюча компанія на свій захист заявила на суді, що наявних коштів на проведення ремонтних робіт не вистачає і що входять до затвердженого мешканцями перелік роботи не передбачені в договорі. Також КК стверджувала, що на поточний ремонт під'їздів МКД кошти необхідно збирати з власників окремо, а проводити його слід тільки після прийняття відповідного рішення власниками квартир на загальних зборах. Всі ці доводи були судом відхилені. (Див. Апеляційне визначення Московського обласного суду від 10.06.2013 у справі № 33-12585 / 2013.)

Приклад 2. Терміни проведення ремонтних робіт встановлені в Правилах і нормах технічної експлуатації житлового фонду та повинні дотримуватися

Згідно з рішенням суду КК повинна організувати проведення ремонтних робіт в під'їзді МКД, перелік яких наступний:

• оштукатурювання стін і стелі;
• клейова забарвлення стін, сходів, стель;
• фарбування віконних рам, радіаторів опалення, перил олійною фарбою;
• установка ручок, шпінгалетів;
• відновлення віконних рам і т. д.

Згідно з рішенням суду обов'язком УО є забезпечення і підтримання належного стану загального майна в багатоквартирних будинках, а також створення умов, сприятливих і безпечних для проживання.

Хоча на загальних зборах мешканців і не було прийнято рішення про необхідність проведення поточного ремонту, керуюча компанія все одно зобов'язана була провести ремонт загального майна МКД в терміни, затверджені в Правилах Держбуду. (Див. Апеляційне визначення Мурманського обласного суду від 24.07.2013 р № 33-2479.)

Приклад 3. Ремонтні роботи повинні бути проведені, незважаючи на те, що деякі власники квартир мають борг по оплаті комунальних послуг

За рішенням суду КК повинна провести необхідні ремонтні роботи в під'їзді багатоквартирного будинку, а саме: виконати косметичний ремонт стінових панелей, стелі, сходових прольотів і клітин, огорож; встановити віконні рами, двері; відремонтувати електропроводку; полагодити сміттєпроводи.

На свій захист керуюча організація заявила про наявність у декількох власників квартир боргу по оплаті комунальних послуг. Суд відхилив цей аргумент.

Варто зазначити, що в ході розгляду в другій судовій інстанції було визнано незаконною вимогу мешканців від керуючої компанії провести роботи, пов'язані з капремонту. (Апеляційне визначення Ярославського обласного суду від 02.08.2012 у справі № 33-3687.)

Приклад 4. Керуюча компанія зобов'язана організувати проведення ремонтних робіт в під'їзді, так як вони не відносяться до капітального ремонту

Суд зобов'язав УО виконати роботи в під'їзді МКД, що відносяться до косметичного ремонту (Обштукатурити і пофарбувати стіни і стелю).

Ремонт під'їздів МКД з ініціативи мешканців

Як правило, керівники організації затягують з проведенням ремонту в під'їздах, навіть якщо вони знаходяться в жалюгідному стані.

Щоб ремонт був все-таки проведено, власники можуть надійти в такий спосіб:

• відкрити тяжбу з компанією, що управляє, яка може тривати досить довго;
• взяти організацію проведення ремонтних робіт на себе (відремонтувати під'їзд власними силами або скористатися послугами будівельної бригади).

Зазвичай власники вибирають другий варіант. В такому випадку можна швидко привести під'їзд до належного стану, закупивши самостійно будівельні матеріали. Крім того, можна частину робіт довірити мають досвід мешканцям, заощадивши таким способом на оплату послуг робітників.

З яких коштів здійснюється ремонт під'їздів МКД в цьому випадку? Якщо власники вирішили організувати ремонт в під'їзді самостійно, то всі витрати лягають на них.

Проте після закінчення проведення ремонтних робіт частина грошей все-таки можна буде повернути, для чого потрібно буде пред'явити:

• акт про стан під'їзду до проведення ремонту;
• кошторис на ремонт;
• чеки на закуплені будівельні матеріали;
• акт приймання робіт;
• заяву на повернення частини витрачених на ремонт коштів в ЖЕК;
• докази про необхідність проведення ремонту.

У разі відмови мешканці можуть звернутися до суду.

Розраховувати на відшкодування 100% понесених витрат не варто, особливо якщо були закуплені недешеві матеріали, а метою проведення робіт було забезпечення безпеки, поліпшення зовнішнього вигляду.

Інстанції, які розглядатимуть заяву на відшкодування витрат, обов'язково перевірять, наскільки необхідно було проведення тих чи інших робіт. Повністю витрати можуть відшкодувати, якщо без проведення ремонту проживання в під'їзді було небезпечно для мешканців.

Інформація про експертів

Олександр Коломейцев, генеральний директор НП «Національна асоціація організацій житлово-комунального комплексу. Експерт системи добровільної сертифікації НП Жілкоммунстройсертіфікація ».

Жукова Е. І., Доцент кафедри податків та оподаткування Фінансового університету при Уряді РФ. Федеральне державне освітній бюджетна установа вищої освіти «Фінансовий університет при Уряді Російської Федерації» (далі Фінансовий університет) - один з найстаріших російських вузів, які готують економістів, фінансистів, юристів з фінансового права, математиків, IT-фахівців, соціологів і політологів.

Щомісяця оплачуючи квитанції, мало хто з мешканців задається питанням, що насправді означає поняття «утримання та поточний ремонт багатоквартирного будинку».

Згідно зі статтею 154 Житлового кодексу РФ поточне утримання і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку - це перелік необхідних сезонних та інших робіт, що проводяться з метою підтримки будинку в належному зовнішньому і функціональному вигляді, усунення недоліків і несправностей для комфортного проживання власників в своїх квартирах.

Відповідно до статті 10 Правил з утримання майна багатоквартирного будинку (затверджені постановою Уряду 13.08.2006 р № 491) загальнобудинкові майно повинно міститися з урахуванням вимог законодавства РФ. Крім того, керуюча компанія повинна відстежувати стан спільної власності і запобігати її псування.

У зміст і ремонт житла входить

Повний перелік послуг, що включаються в зміст і ремонт житла, міститься в «Методичний посiбник по ремонту та утриманню житлового фонду».

Роботи повинні виконуватися регулярно протягом всього експлуатаційного періоду. Кожен мешканець має повне право володіти інформацією про те, за що він щомісяця вносить плату, і вимагати належного виконання робіт.

Умовно всі роботи з утримання та ремонту можна розділити на наступні групи:

1. Технічний нагляд за поточним станом майна багатоквартирного будинку

2. Усунення виникаючих аварійний ситуацій, Поломок і відновлення життєзабезпечення

3. Підготовка всіх технічних пристроїв і обладнання в будинку до сезонної експлуатації

4. Прибирання та вивезення різного сміття з території будинку

5. Ремонт спільного майна багатоквартирного будинку

Технічний нагляд за поточним станом майна багатоквартирного будинку

Огляд загального майна. Виконується власниками приміщень і відповідальними особами з метою своєчасного виявлення невідповідностей стану цього майна.

Забезпечення повної підготовки загальнобудинкових електромереж та електрообладнання.

Підтримка загальних приміщень відповідно до норм певних показників температури і вологості в них.

Прибирання і санітарно-гігієнічна очищення приміщень і місць загального користування.

Організація місць збору та накопичення поламаних містять ртуть ламп, їх подальшої передачі в спецорганізації.

Вживання заходів пожежної безпеки.

Капітальний і поточний ремонт, сезонна підготовка до експлуатації та утримання спільного майна.

Проведення заходів, що стосуються підвищення енергоефективності та енергозбереження.

Усунення виникаючих аварійний ситуацій, поломок і відновлення життєзабезпечення

Окремий додаток № 4, що належить до постанови Держбуду РФ №170 від 27.09.2003 року "Про затвердження Правил і норм технічної експлуатації житлового фонду» говорить, що список робіт по утриманню будинку повинен включати в себе роботи з проведення техоглядів і виконання обходу приміщень та елементів будинків:

Усунення незначних поломок систем водопроводу і каналізації (заміна прокладок кранів, ліквідація засмічень, кріплення сантехнічних пристроїв, очищення від відкладень накипу та ін.)

Усунення несуттєвих неполадок в системах гарячого водопостачання та опалення (регулювання кранів, набивка сальників, усунення протікаючи в трубопроводі і приладах; розбирання, огляд і прочищення воздухосборних грязевиков і ін.).

Усунення дрібних поломок електротехнічних пристроїв (ремонт і зміна розеток і вимикачів, заміна виведених з ладу електричних лампочок та ін.).

Перевірка придатності витяжок систем каналізації, наявності робочої тяги в димовентканалів.

Малий ремонт вогнищ і печей.

Промазка елементів металевої покрівлі.

Перевірка придатності заземлення електричних кабелів.

Огляд засобів для гасіння вогню і протипожежної системи.

Зміцнення колін і воронок, труб водостоку.

Розконсервування і ремонт систем для поливу.

Ремонт обладнання, розташованого на спортивних і дитячих майданчиках.

Підготовка всіх технічних пристроїв і обладнання в будинку до сезонної експлуатації

Підготовчі роботи в приміщеннях, пов'язані з їх експлуатацією в осінній і зимовий періоди:

Утеплення прорізів вікон і балконів, вхідних дверей, перекриттів горищних приміщень, Систем трубопроводів, бойлерних систем.

Перевірка працездатності вікон і жалюзі.

Ремонт і регулювання опалювальних систем.

Утеплення і прочищення димовентканалів.

Заміна дверних і віконних стекол.

Консервація системи поливу.

Перевірка функціонування продухов в цокольній частині будинку.

Ремонт і утеплення колонок і кранів зовнішнього розміщення.

Поставка дверних доводчиків.

Утеплення і ремонт дверей.

Прибирання і вивезення різного сміття з території будинку

Прибирання, миття або поливання тротуарів, доріжок та газонів.

Стрижка газонів, підмітання листя, облагороджування клумб, дитячих і спортивних майданчиків.

Прибирання і підмітання снігу.

Посипання протиожеледними реагентами.

Формування снігових валів з необхідними проміжками між ними.

Очищення козирків і дахів, видалення снігу, бурульок і полою з балконів, лоджій і карнизів.

Збір і вивіз відходів.

Ремонт спільного майна багатоквартирного будинку

Приблизний перелік робіт з поточного ремонту описаний в додатку №7 постанови Держбуду Російської Федерації № 170 від 27.09.2003 року "Про затвердження Правил і норм технічної експлуатації житлового фонду».

Об'єкти, що підлягають поточному ремонту:

Фундамент будинку. Це роботи по виправленню незначних деформацій, відновленню і посиленню фундаментних ділянок, де є пошкодження.

Стіни і фасад будівлі. Сюди входить герметизація стиків, забивання та відновлення елементів архітектури, ремонт і фарбування фасадних частин.

Перекриття. Роботи по ремонту представляють собою часткову заміну деяких фрагментів, закладення швів, що і тріщин, їх фарбування та скріплення.

Покрівля. Посилення елементів кроквяних дерев'яних систем, усунення неполадок покрівельних конструкцій, заміна труб водостоку, ремонт гідроізоляції, вентиляції та утеплення.

Вікна та двері. Роботи по реконструкції та зміні окремих приладових частин і заповнень.

Міжквартирні перегородки. Включає в себе заміну, закладення і посилення окремих частин.

Балкони з драбинами, козирки біля входів в підвальні приміщення, Під'їзди. Роботи по заміні і відновлення окремих фрагментів.

Підлога. проводяться загальні роботи з метою відновлення фрагментів.

Оздоблення усередині. Головним чином відновлення обробки поверхонь підлог, стелі, стін окремими елементами в під'їзді і техприміщення, а також в загальних допоміжних приміщеннях.

Опалення. Складається з заміни та відновлення роботи опалювальних систем, в тому числі будинкових котелень.

Водопровід і каналізація, гаряче водопостачання. Заміна та ремонт каналізаційних і водопровідних систем будинку, в тому числі систем, що забезпечують гаряче водопостачання і насоси.

Системи енергозабезпечення та електротехнічних пристроїв. Заміна, установка і відновлення працездатності електрозабезпечення будинку, крім пристроїв та приладів внутрішньоквартирного користування і електроплит.

Система вентилювання. Відновлення функціональності вентиляційних мереж будинку, включаючи вентилятори і пов'язані з ним електроприводи.

Сміттєпроводи. Відновлення функціонування пристроїв для вентиляції і промивання, клапанних кришок і пристроїв.

Технічні пристрої спеціального загальдомовий спрямованості (системи пожежогасіння, загальнобудинкові прилади обліку, ліфти, насосні установки для постачання питною водою і т.д.). Заміна та відновлення елементів спеціальних пристроїв. Виконуються за договором підряду з власником або з організацією, яка обслуговує житловий фонд.

Зовнішній благоустрій. Це роботи, які носять ремонтний і відновлює характер. До них відноситься усунення пошкоджених фрагментів тротуарів, доріжок, проїжджих доріг, відмосток огорож, навісів для сміттєзбиральних контейнерів. Включає ремонт різного інвентарю, що відноситься до господарських і спортивних майданчиків, місць для відпочинку.

Якщо виконавцем послуг зазначені роботи, що включаються в зміст і ремонт, по дому не виробляються, то кожен споживач має право скласти скаргу в державну житлову інспекцію.

Включення ОДН в утримання та поточний ремонт житла

З 1 січня 2017 року видатки на оплату комунальних послуг на загальнобудинкові потреби (ОДН) переносяться з розряду комунальних послуг в житлові.

Згідно зі змінами, внесеними до Житлового кодексу РФ, з 1 січня 2017 року плата за утримання і поточний ремонт житлового приміщення буде включати в себе оплату:

гарячої води,

холодної води,

відведення стічних вод,

електроенергії, споживаної при утриманні спільного майна багатоквартирного будинку.

Плата за обсяг комунальних ресурсів буде обмежена нормативом комунальних послуг на ОДН, який встановлений для кожної категорії житлових будинків.

Чи можна отримати додаткові послуги?

Якщо у власників є додаткові побажання щодо здійснення робіт з поточного утримання та ремонту спільного майна, наприклад, озеленення під'їздів і подальший догляд за рослинами або установка відеоспостереження, житлова компанія має право відмовити власникам в цьому проханні. Дії, які не входять до списку робіт по ремонту та утриманню житла, обслуговуюча організація не зобов'язана виконувати. Однак мешканці можуть провести збори, де запропонують представникам керуючої компанії взяти на себе зобов'язання за певні дії і виконувати їх в штатному режимі, що потребують окремої плати.

Якщо більшість мешканців підтримає цю ідею, то вони можуть запропонувати керуючої організації оформити додаткову угоду, вказавши спеціальні умови співпраці і суму оплати. Якщо у власників з моменту заселення будинку з'явилися додаткові побажання, які вони обговорили на загальних зборах при виборі способу управління будинком, в договорі між власниками та житлової компанією ці умови можуть бути затверджені спочатку.

Тариф на утримання і ремонт

Розмір плати за утримання та поточний ремонт житлового приміщення в багатоквартирному будинку визначається з урахуванням пропозицій керуючої організації і затверджується на строк не менш ніж 1 рік.

При підготовці пропозицій щодо списку робіт і послуг для конкретного багатоквартирного будинку житлова організація повинна розрахувати кошторисну вартість робіт, яка дозволить визначити величину плати за ремонт і утримання житлового приміщення для цього будинку. Це підтверджується пунктом 35 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджених постановою Уряду РФ від 13 серпня 2006 року № 491. У зв'язку з прийняттям цієї постанови також було випущено лист Мінрегіонрозвитку РФ від 12 жовтня 2006 року.

З 2017 року сума на утримання і ремонт в квитанції розраховується:

тариф - тариф на утримання і ремонт житла, затверджений місцевою адміністрацією;

Sкв - площа квартири;

N - нормативне споживання ресурсу, встановлене місцевим органом влади;

Sмоп - площа місць загального користування;

Sобщ - загальна площа житлових і нежитлових приміщень;

(N * Sмоп * Sкв / S заг) - ОДН.

Розглянемо на прикладі

Квартира загальною площею 51 кв.м. знаходиться на другому поверсі дев'ятиповерхового житлового будинку з усіма зручностями з ліфтом і сміттєпроводом в Московській області. Тариф на утримання і ремонт житла 23,60 руб. Встановлено нормативи для загальнобудинкових потреб на:

гарячу воду 0,0124 куб.м .;

холодну воду 0,0220 куб.м .;

електрику 1,54 кВт / ч.

Площа місць загального користування 6000 м.кв. Загальна площа будинку 18000 м.кв.

отримаємо:

Розрахунок послуг за утримання і ремонт в квитанціях, як правило, ведеться за допомогою програмного забезпечення, яке враховує всі діючі нормативні акти галузі ЖКГ.

Чи можна не платити за утримання і ремонт

Згідно зі статтею 158 ЖК РФ власники приміщень зобов'язані оплачувати витрати на утримання і ремонт загального майна в багатоквартирному будинку.

Є можливість відмовитися від деяких послуг. У цьому випадку відмова необхідно погоджувати з представниками КК або ТСЖ, що робиться шляхом прийняття рішення на загальнобудинкових зборах. Найпростіше відмовитися від послуг, пов'язаних з окремим під'їздом. Наприклад, прибирання сходової площадки може виконуватися своїми силами, якщо мешканці під'їзду з цим погодяться і перестануть оплачувати дані послуги. Взяти участь в колективному голосуванні з даного питання мешканці можуть за допомогою особистих кабінетів Сайту ЖКГ (докладніше). У випадках виконання робіт і надання послуг неналежної якості або з перервами, що перевищують встановлену тривалість, органи управління КК зобов'язані знизити величину плати за утримання і ремонт житлового приміщення.

Що це таке?

Крім того, керуюча компанія або ТСЖ, які здійснюють утримання та поточний ремонт спільного майна, повинні пильно стежити за станом загальнобудинкового майна і не допускати його псування.

Перелік робіт

Кожен розуміє, що в поточний ремонт і утримання житла входить певний перелік дій.

Але між тим, існує нормативно-правовий акт, який перераховує всі найменування робіт, що включає в себе утримання та поточний ремонт житлового приміщення.

З переліком знайомить нас Постанова Уряду № 491 від 13 серпня 2006 року. Відповідно до цього акта, керуюча компанія або ТСЖ, в рамках нагляду за утриманням і ремонтом житла повинні виконувати ряд дій.

подивимося, які роботи входять в зміст і поточний ремонт, За що ми платимо:

1. роботи по освітленню загальнобудинкового майна.
2. Прибирання загальнобудинкових приміщень відповідно до санітарних норм.
3. Земельні роботи на ділянках біля багатоквартирного будинку (озеленення).
4. Збір побутових відходів, А також їх вивезення самостійно або ж за допомогою відповідних компаній.
5. дотримання заходів пожежної безпеки.
6. забезпечення підтримки в приміщенняхвстановленої законом температури, а також рівня вологості.
7. огляд загальнобудинкових приміщень з метою виявлення невідповідності нормам, а також, що загрожують життю, здоров'ю та зручності мешканців.
8. своєчасне проведенне поточного і планового ремонту.
9. Підготовка до експлуатації загальнобудинкового майна.

Це далеко не повний перелік робіт, що входить в утримання та поточний ремонт багатоквартирного будинку, який має виробляти ваша керуюча компанія або ТСЖ.

Детально в переліку ви можете ознайомитися з нюансами виконання дій з утримання та ремонту, а також з умовами завершеності дій ТСЖ або КК.

Але іноді потреби мешканців багатоквартирного будинку переходять рамки, встановлені законом, і потрібно додаткові роботи. Як вчинити в таких ситуаціях?

Чи можна щось зробити запит додатково?

Якщо у мешканців є додаткові побажання щодо проведення робіт на поточне утримання і ремонт загального майна мкд, наприклад, озеленення під'їзду і подальший догляд за квітами, часте оновлення фарби на стінах і так далі, керуюча компанія або ТСЖ вправі відмовити громадянам в подібній прохання.

Виконувати дії, що не входять в перелік робіт по ремонту та утриманню житла, обслуговуюча організація не зобов'язана.

Однак, мешканцями може бути проведено збори, де представникам обслуговуючої організації буде запропоновано взяти на себе відповідальність за будь-які дії і виконувати їх в штатному режимі, за що з мешканців буде стягуватися плата.

Якщо велика частина мешканців проголосує позитивно за цю ідею, то вони можуть запропонувати ТСЖ або керуючої компанії скласти додаткову угоду, В якому будуть вказані додаткові умови співпраці, а також оплата.

Якщо ж у мешканців з самого початку заселення будинку з'явилися додаткові вимоги, які вони з'ясували на загальних зборах, вибираючи спосіб управління будинком та голосуючи за ту чи іншу організацію, в договорі між власниками і компанією умови можуть бути прописані спочатку.

Час читання: 6 хвилин

Всі елементи житлового будинку зношуються в процесі експлуатації. З цієї причини іноді виникає необхідність в проведенні капітального ремонту - повної заміни несправного обладнання і конструкцій. Роботи ж по відновленню прийнятного для приміщень стану входять в поточний ремонт багатоквартирного будинку.

Ремонт багатоквартирного будинку

Ремонт багатоквартирного будинку - це комплекс будівельних та інших технічних заходів, Мета яких полягає в тому, щоб усунути виявлені несправності або відновити працездатність елементів, обладнання та інженерних систем житлового приміщення.

Після проведення ремонтних заходів багатоквартирний будинок повинен відповідати житловим нормам і стандартам, і бути придатним для проживання.

Ремонт може бути як капітальним, так і поточним. У кожного з них є окремий бюджет, свій порядок витрачання коштів і графік виконання робіт.

Поняття поточного ремонту і його відмінності від капітального

Поточний ремонт являє собою комплекс заходів по утриманню житлового фонду, що вживаються відповідальними організаціями з метою підтримки задовільного стану МКД, ліквідації несправностей, що перешкоджають безпеці і комфорту мешканців.

Роботи в рамках поточного ремонту виробляються за рахунок мешканців. Для цього в квитанцію на оплату комунальних послуг включається особлива рядок витрат.

Періодичність проведення ремонтних робіт залежить від стану житла, ступінь зносу і виду житлового будинку: цегляний це будинок або панельний і так далі.

Позачергові відновлювальні роботи можуть виконуватися після огляду приміщень.

Зрозуміти, що таке поточний ремонт загального майна в багатоквартирному будинку, нескладно, якщо врахувати коло питань, які вирішуються з його допомогою. Так, поточні роботи проводяться відносно:

• стін і даху;
• труб гарячого і холодного водопостачання поза квартир;
• газового та електрообладнання;
• ліфта;
• підвалу.

Відмінність поточного і капітального ремонтів полягає в тому, що в першому випадку робота націлена на проведення підтримуючих заходів, наприклад, на усунення протікання даху в декількох місцях, а в другому - на заміну і відновлення несучих, огороджувальних та комунікаційних конструкцій (повна заміна покрівлі).

До капітального ремонту відносяться масштабні заходи:

• зміна покрівлі;
• повна заміна стояків гарячої та холодної води;
• заміна вікон;
• облицювання фасаду будівлі та інше.

Крім того, поточний ремонт відрізняється від капітального періодичністю проведення. Перший здійснюється при виявленні проблеми, тоді як другий проводиться строго за графіком і фінансується з окремого фонду.

Законодавча база

Правове регулювання заходів щодо здійснення поточного ремонту починається з норм Житлового кодексу РФ (далі - ЖК РФ). Так, відповідно до ст. 153 ЖК РФ фізичні і юридичні особи повинні своєчасно оплачувати поточні ремонтні роботи. Цей обов'язок виникає з моменту оформлення прав власності на приміщення.

Згідно з положеннями ст. 155 ЖК РФ, плату за поточний ремонт, як і за утримання житла, необхідно вносити щомісяця до 10 числа.

Графік оплати може бути встановлений в рамках договірних відносин з обслуговуючою організацією.

У договорі прописуються і роботи, пов'язані з поточного ремонту. Їх рекомендований перелік позначений в Правилах і нормах технічної експлуатації житлового фонду, затверджених постановою Держбуду від 27.09.2003 № 170.

Деякі питання відображені і в постанові Уряду від 13.08.2006 №491. Наприклад, в ньому закріплені особливості проведення огляду приміщень для виявлення несправностей.

Хто відповідає за організацію робіт

За проведення поточного ремонту відповідає організація, яка обслуговує будинок:

• житлово-будівельний кооператив (ЖБК).

Наприклад, договір будинки з КК повинен містити окремі положення, які регламентують:

• періодичність перевірок приміщень, а також фіксацію їх результатів;
• частоту заходів по ремонту загального майна;
• перелік робіт;
• вимоги до термінів проведення ремонту, а також до організацій, їх виконують.

Ремонтні роботи проводять співробітники підрядних організацій, які уклали угоду з фірмою, яка обслуговує МКД.

Підрядник може бути вибраний за результатами оголошеного, або ЖБК конкурсу. Обслуговуюча компанія повинна контролювати хід виконання робіт, а потім прийняти їх результат.

Хто приймає рішення про проведення поточного ремонту

Відповідно до пп. 4.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, рішення про проведення поточного ремонту приймається на загальних зборах власників приміщень. Для цього необхідно отримати більшість голосів від загального числа учасників.

Повноваження щодо призначення поточного ремонту можуть бути передані і раді вдома. Рішення про це визнається прийнятим, якщо не менше 2/3 голосів від загального числа власників приміщень згодні з ним. Такий варіант спрощує організацію робіт, адже зібрати раду значно простіше і швидше, ніж домогтися присутності всіх мешканців.

Крім того, на зборах мешканці повинні прийти до угоди в наступних питаннях:

• перелік послуг і робіт;
• умови їх виконання;
• тарифи.

Роботи, включені в поточний ремонт

Про те, що входить по закону в поточний ремонт багатоквартирного будинку в 2019 році, можна дізнатися з Правил та норм технічної експлуатації житлового фонду (дод. № 7). Вони передбачають широкий спектр робіт по відновленню:

• фундаменту: усунення дрібних деформацій і пошкоджених ділянок;
• фасадів і стін: закриття стиків, закладення архітектурних елементів, фарбування;
• перекриттів: фарбування і закладення швів і тріщин;
• даху: оновлення гідроізоляції, заміна водостоків;
• дверного і віконного заповнення: відновлення або заміна елементів, наприклад, тих, які знаходяться в під'їздах. В акті перевірки приміщень або в плані робіт за договором може окремо обумовлюватися, що входить в поточний ремонт під'їзду;
• сходів, балконів, під'їзної ганку;
• міжквартирних перегородок;
• підлог: ремонт окремих ділянок;
• обробки загальних приміщень;
• центрального опалення, водопроводу і каналізації;
• електротехнічних пристроїв;
• вентиляції: заміна або відновлення;
• сміттєпроводу;
• тротуарів, доріжок, проїздів, ділянок для відпочинку.

Розгляд переліку робіт дозволяє отримати уявлення про те, що включає в себе поточний ремонт загального майна.

Зауважимо, що даний вид відновлювальних заходів не відноситься до житлових приміщень. Всі роботи, які проводяться в квартирі і стосуються особистого майна власника, організовуються і оплачуються ним особисто. Винятком є, наприклад, стояки гарячої та холодної води, які відносяться до спільної власності, хоча і знаходяться всередині житла.

Приблизний список додаткових робіт

Перелік ремонтних робіт можна доповнити заходами, які виходять за рекомендовані законодавцем рамки. Рішення ряду проблем вимагає швидкої реакції, тому чекати, наприклад, капітального ремонту будинку для їх усунення не завжди прийнятно. У цих випадках список поточних робіт розширюється.

У виняткових обставинах до того, що відноситься до поточного ремонту, можна зарахувати і певні відновлювальні заходи в окремих квартирах.

Це стосується лише випадків, коли збитки майну власника завдано діями або бездіяльністю керуючої організації.

Наприклад, вона ігнорувала необхідність відновлення покрівлі, тому несвоєчасно замовила ремонт даху, а порушення її герметичності призвело до пошкодження внутрішнього оздоблення в квартирі верхнього поверху.

Важливо відзначити: те, які роботи відносяться до додаткових, може обумовлюватися мешканцями будинку, а їх черговість визначається за результатами перевірок приміщень і виявлення поточних потреб.

Періодичність і терміни

При плануванні поточного ремонту слід орієнтуватися на виникаючі в будинку ушкодження, тому він може бути ситуаційним. Однак, як правило, такі ремонтні заходи мають певну послідовність, а не носять спонтанний характер.

Періодичність робіт визначається на підставі проведення повних і часткових перевірок приміщень і обладнання, які відповідають попередньо складеним графіком.

Загальні огляди відбуваються два рази на рік: навесні та восени, але до початку сезону опалення.

Якщо під час перевірки виявлені порушення технічного стану будинку та прилеглої до нього території, їх слід зафіксувати в акті огляду. Після складання цього документа обслуговуюча організація вибирає підрядника.

Терміни проведення поточного ремонту в багатоквартирному будинку залежать від наступних факторів:

• складність заходів;
• масштаб відновлювальних робіт;
• швидкість роботи підрядників.

Хто оплачує ремонт

Бюджет на проведення поточного ремонту формується з коштів, які власники житла вносять щомісяця. Залежно від будинку тариф може відрізнятися. Він визначається з урахуванням потреб мешканців і стану приміщення, тому зазвичай встановлюється на загальних зборах.

Якщо мешканцям і КК домовитися не вдалося, оплата проводиться за стандартним тарифом муніципального освіти, затвердженого місцевими органами влади.

Важливо зауважити, що матеріальне участь у витратах у кожної квартири буде різним. Це пояснюється тим, що сума щомісячного платежу залежить від площі житлового приміщення. При цьому кількість проживаючих у квартирі людей значення не має.

Таким чином, витрати нараховуються за наступною формулою:

Тариф за 1 м2 х площа квартири.

Витрачання коштів з ремонтного фонду відбувається:

• на підставі договору з підрядником;
• відповідно до оцінки відновлювальних робіт;
• згідно зі складеним кошторисом, яка включає покупку матеріалів, виконання робіт та сплату податків.

Процес завершується підписанням акту прийому-передачі, який підтверджує, що плата за поточний ремонт багатоквартирного будинку проведена обгрунтовано.

Куди скаржитися на низьку якість ремонту або бездіяльність КК

Якщо ремонтний фонд регулярно поповнюється, договір з обслуговуючою організацією підписаний, але роботи по усуненню несправностей не проводяться, мешканці мають право письмово вимагати, щоб обслуговуюча організація провела перерахунок внесків.

У разі її безпідставної відмови можна звернутися за судовим рішенням питання.

Коли бездіяльність керуючої організації призводить до псування спільної власності, можна вимагати компенсації завданих збитків.

Якщо ремонт відбувся, але його якість не задовольнило мешканців МКД, необхідно вивчити пункти договору підряду, укладеного зі сторонньою фірмою. У документі повинен бути встановлений гарантійний термін на виконані роботи та умови виправлення недоліків.

Євген Рассказов

Юрист. Член Адвокатської палати м Санкт-Петербурга. Досвід роботи більше 10 років. Закінчив Санкт-Петербурзький державний університет. Спеціалізуюся в сфері цивільного, сімейного, житлового, земельного права.